Een makelaar heeft de taak om de belangen van koper of verkoper zo goed mogelijk te behartigen. Wat is de aansprakelijkheid van de makelaar? Wanneer er sprake is van een verborgen gebrek na de overdracht, kan in sommige gevallen de makelaar aansprakelijk worden gesteld. Een verborgen gebrek betekent automatisch schade.
Mededelingsplicht verkoper
Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen. Doet hij dat niet, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
Bij het verkopen van een woning moet de verkoper alle gebreken melden aan de koper. Dit heet de 'mededelingsplicht'. Doet hij dat niet, terwijl hij wel weet van het gebrek? Dan moet de verkoper de kosten van de reparatie betalen.
Een makelaar is aansprakelijk tegen zijn opdrachtgever indien hij zijn opdracht niet goed uitvoert. Met andere woorden; indien hij zijn zorgplicht heeft geschonden. Is sprake van schending van deze zorgplicht dan is de makelaar aansprakelijk op grond van wanprestatie (artikel 6:74 BW).
Wanneer een makelaar optreedt namens de verkoper, zal hij zijn taak goed moeten uitvoeren. Hij zal moeten handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Dit houdt onder andere in dat een makelaar namens zijn opdrachtgever correcte informatie moet verstrekken aan potentiële kopers.
Verborgen gebreken zijn gebreken die je pas na de koop van het huis ontdekt. Denk aan een ernstige lekkage in de badkamer. Als eigenaar ben je hiervoor zelf verantwoordelijk. In principe komen alle kosten voor het oplossen van (verborgen) gebreken na de overdrachtsdatum voor jouw rekening.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Als je een bestaand huis koopt, is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een scheur in de muur is bijvoorbeeld niet bepaald een verborgen gebrek. Onzichtbare, verroeste leidingen wel. Maar ook boktor, houtworm of asbest worden gezien als verborgen gebreken in een huis.
Een ernstig gebrek is een gebrek waardoor de hechtheid van de woning in gevaar komt en dat alleen met kostbare ingrepen valt te herstellen. De garantie voor een dergelijk gebrek loopt af 10 jaar na oplevering.
Bewijzen verborgen gebreken maar hoe? Als koper dien je dus te bewijzen dat de verkoper bewust of onbewust gebreken niet heeft gemeld. Ofwel deze heeft verzaakt in zijn of haar mededelingsplicht. Ook dien je verborgen gebreken in kaart te brengen als koper voordat je een (geronde) klacht indiend bij verkoper.
U moet verborgen gebreken in huis binnen een redelijke termijn aankaarten bij de verkoper van de woning. Deze redelijke termijn wordt gezien als maximaal twee maanden na het ontdekken van het gebrek.
Voor verborgen gebreken die binnen vijf jaar na aankoop ontdekt worden, kan de verkoper – en in sommige gevallen de makelaar – nog aansprakelijk gesteld worden. Op voorwaarde dat de koper nog niet eerder op de hoogte was van het gebrek en dat is aan te tonen dat het is ontstaan voordat de eigenaar de woning betrok.
Verborgen gebreken worden opgenomen in het koopcontract. Het kan zijn dat een afspraak in het koopcontract op belangrijke onderdelen de wettelijke regels over de verborgen gebreken opzijzetten. Het is mogelijk om een aantal clausules op te nemen in de koopovereenkomst die aansprakelijkheid uitsluiten.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Een typisch voorbeeld van een verborgen gebrek is opstijgend vocht, in zoverre het niet zichtbaar is (bijvoorbeeld door loshangend behang, schimmelvorming op een zichtbare plaats of een muffe geur, … enzovoort), of scheuren in de muren door een slechte fundering.
Welke gebreken moet ik aan een koper melden? Laat ik maar duidelijk zijn: Alle gebreken waarvan je weet dat die er zijn. Dus zowel zichtbare als onzichtbare gebreken. De koper heeft een onderzoeksplicht maar daar kan jij je niet achter verschuilen.
Voorbeelden van verborgen gebreken kunnen zijn, verborgen asbest, een onzichtbaar vochtprobleem of houtrot. Deze gebreken heeft de koper voor de aankoop van de woning niet kunnen zien. Het kan overigens ook zo zijn dat deze gebreken ook niet bekend waren bij de verkoper.
Bouwkundige gebreken zijn gebreken die niet met het blote oog zijn waar te nemen, maar die naar buiten komen nadat u het huis al hebt gekocht. U kunt de verkoper hier in veel gevallen achteraf op aanspreken.
Uit vaste rechtspraak volgt dat 'normaal gebruik' erop neer komt dat in de woning kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
U wilt er dan ook niet aan denken dat u na de aanschaf te maken krijgt met onvoorziene problemen. Soms kunnen deze verborgen gebreken worden genoemd, wanneer deze voorafgaand aan de verkoop aanwezig waren, maar pas daarna zichtbaar werden. Voorbeelden zijn daklekkage, houtworm, asbest, maar ook een kapotte cv-ketel.
Wordt u geconfronteerd met een gebrek, dan is het dus zaak om te bepalen of dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Bij een lekkende kraan zal dit niet het geval zijn. Bij een lekkend dak kan dat anders liggen. Deze gebreken hadden door een bouwkundige keuring aan het licht kunnen komen.
Mededelingsplicht en onderzoeksplicht
In beginsel mag een koper op een mededeling van de verkoper of verkopend makelaar vertrouwen. Door de verkopend makelaar verschafte informatie beëindigt in het algemeen de op de koper rustende onderzoeksplicht.
De meldingsplicht van de verkoper houdt in dat hij of zij gebreken die bij hem bekend zijn, direct moet melden aan de koper. Dit geldt ook voor gebreken die niet duidelijk zichtbaar zijn voor de koper. Ook moet de verkoper de rechten van anderen op zijn perceel melden aan de koper.
De overheid controleert het Instituut via een regeringscommissaris.