Je betaalt het verhoogde tarief van 10,4% als je een tweede woning koopt. Dit kan bijvoorbeeld een vakantiewoning zijn, maar ook een woning voor de verhuur of een woning die je voor je kinderen koopt.
De overdrachtsbelasting bedraagt 2% van de aankoopwaarde. Als je een tweede woning koopt of een beleggingspand dat bestemt is voor verhuur stijgt de overdrachtsbelasting naar 10,4%. Per 1 januari 2025 is de grens voor de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters tussen de 18 en 35 jaar 525.000 euro .
De overdrachtsbelasting is een belasting die je moet betalen wanneer je een bestaande woning koopt. In 2024 gelden er verschillende tarieven, afhankelijk van je situatie: Voor niet-starters bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de aankoopprijs.Beleggers, daarentegen, betalen een tarief van 10,4%.
Daarvoor vult de koper de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in. De waarde van de woning is niet hoger dan € 525.000 in 2025. Als een koper wel zelf de woning gaat bewonen, maar niet voldoet aan de andere criteria voor de startersvrijstelling, betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting.
Een tweede huis kopen houdt qua kosten niet op bij de aankoop en de hypotheek. Er komt ook onderhoud bij kijken en in principe dezelfde maandelijkse lasten als voor een eerste woning. Kosten als gas, water, licht, gemeentebelastingen en verzekeringen. Denk bijvoorbeeld aan de opstalverzekering of inboedelverzekering.
Een aankoop van een tweede woning brengt hoe dan ook kosten met zich mee. Denk aan de aankoopprijs van de woning, maar ook de transactiekosten (bijvoorbeeld registratierechten en notariskosten) en eventuele belastingen. Daarnaast ben je als eigenaar van de woning ook verantwoordelijk voor het onderhoud.
Een tweede huis valt in box 3 van de inkomstenbelasting, waarbij je vermogensrendementsheffing betaalt over de WOZ-waarde. In 2025 betaal je 36% belasting over het fictieve rendement, na aftrek van het heffingsvrij vermogen van €57.684 voor alleenstaanden of €115.368 voor fiscale partners.
Hoe voorkom je 8% overdrachtsbelasting? Het 8% tarief geldt niet in 2025, maar er is wel een verhoogd tarief van 10,4% voor bepaalde woningen. Als je een woning koopt die je niet zelf gaat bewonen (zoals een tweede woning of een vakantiehuis), dan betaal je dat hogere tarief.
Als je de kosten koper wilt berekenen, kun je vaak een percentage nemen van de koopsom. Dit is ongeveer 5% tot 6%. Kom je in aanmerking voor de vrijstelling van de overdrachtsbelasting, dan kun je 3% tot 4% rekenen. Deze schatting geldt voor als je een bestaand huis koopt.
Er geldt geen strikte minimumperiode voor het gebruik als hoofdverblijf. Als vuistregel kan worden aangehouden dat de woning minimaal een half jaar als hoofdverblijf moet worden gebruikt. In situaties van oneigenlijk gebruik kan dit anders zijn.
Als u een bestaande recreatiewoning koopt, betaalt u in 2024 een overdrachtsbelasting van 10,4% over de aankoopprijs. Dit bedrag is helaas niet aftrekbaar van de belasting. Echter, door te kiezen voor een nieuwbouwwoning, betaalt u alleen de BTW en vermijdt u deze extra kosten volledig.
Momenteel bedraagt het tarief 3 procent bij aankoop van de enige en eigen woning. Het algemeen tarief voor de aankoop van andere dan de eigen woning (vb. een tweede eigendom) is 12 procent.
Overbieden op een woning in 2024
Volgens cijfers van NVM Makelaar werd in 2024 bij 66% van de woningen overboden. Voor tussenwoningen is dit zelfs 80%. Gemiddeld wordt er 4,3% meer geboden dan de vraagprijs. Vooral de ligging speelt hierbij een rol.
Kopers van 35 jaar en ouder én kopers van 18 tot en met 34 jaar die een huis kopen boven de € 525.000, betalen 2% overdrachtsbelasting. Koop je een huis waarin je niet zelf gaat wonen? Dan betaal je 10,4 procent (in 2024) overdrachtsbelasting.
In Nederland hoef je over de winst die je maakt bij de verkoop van je eigen woning meestal geen inkomstenbelasting te betalen. Dit betekent dat de verkoopwinst belastingvrij is. Maar let op: als je de overwaarde niet gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning, kan dit gevolgen hebben voor je vermogensbelasting.
Voor kopers onder de 35 jaar geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningen die niet duurder zijn dan 525.000 euro. Bent u 35 jaar of ouder, of koopt u een woning die duurder is dan 525.000 euro? Dan betaalt u 2 procent overdrachtsbelasting.
Is de woning die je koopt niet je hoofdverblijf, maar een tweede woning? Dan betaal je sinds 2021 een verhoogd tarief aan overdrachtsbelasting. In 2025 is dit om precies te zijn 10,4% van de koopsom.
Volgens Adam Koos, president en senior financieel adviseur bij Libertas Wealth Management Group, speelden meerdere factoren een rol bij de dalende koperprijzen. Het grootste probleem lijkt echter de bezorgdheid over de vraag te zijn, met name vanuit China, de grootste koperconsument ter wereld.
De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom op een bestaande woning en bijbehorende grond, oftewel een onroerende zaak. Voor een winkel- of bedrijfspand of los stuk grond betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Koop je een woning die je niet zelf gaat bewonen, dan betaal je niet het verlaagde tarief, maar ook 10,4%.
Gemiddeld ben je ongeveer 4 à 6 procent van de woningwaarde kwijt aan de kosten koper (k.k.).
Bovendien moet je als verkoper de woning minstens 12 maanden lang effectief ononderbroken bewoond hebben. Minstens 6 maanden daarvan moeten vallen binnen de periode van 12 maanden vóór de verkoop van uw gezinswoning.
De kosten koper meefinancieren in je hypotheek is niet mogelijk. Je kunt namelijk maar 100% van je woningwaarde lenen. Het is dus niet toegestaan om meer te lenen dan dat je woning waard is. Daarom moet je altijd eigen geld inbrengen als je een woning koopt: minimaal het bedrag van de kosten koper.
Een tweede huis kopen kan om meerdere redenen erg interessant zijn. Zo zijn er veel mensen die een tweede woning kopen als investering. Het is een manier om je spaargeld – wat nu vanwege de lage spaarrente weinig oplevert – slim te investeren. De Belastingdienst ziet een tweede woning dan ook als vermogen.
Van de rendementsgrondslag (uitkomst stap 2) trekt u het heffingsvrij vermogen af. Dat is uw grondslag sparen en beleggen. Het heffingsvrij vermogen is in 2025 € 57.684 per persoon. Dus voor u en uw fiscale partner samen € 115.368.
In 2024 blijft het verhuren van een woning een aantrekkelijke optie voor veel huiseigenaren, maar de markt kent ook enkele uitdagingen. Of het verhuren van je huis rendabel is, hangt af van verschillende factoren zoals regelgeving, huurprijzen, belasting, en de vraag naar huurwoningen.