Mandeligheid ontstaat, wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van twee of meer erven en door hen tot gemeenschappelijk nut van die erven wordt bestemd bij een tussen hun opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers.
Wanneer een scheidsmuur, hek of heg precies in de lengterichting op de grens tussen twee erven staat of voor het geval twee gebouwen, die aan verschillende eigenaars toebehoren, dezelfde scheidsmuur gemeen hebben is er sprake van een mandelige muur.
Een mandeligheid is een bijzondere vorm van mede-eigendom. Het bijzondere is dat het terrein is bestemd tot gemeenschappelijk nut. Mede- eigendom betekent dat u, samen met anderen, eigenaar bent van een aandeel in een terrein. Denk bijvoorbeeld aan een pad of gang.
Mandeligheid is geen beperkt zakelijk recht. Het afhankelijke karakter van het recht op een mandelige zaak manifesteert zich bij vervreemding.
Een gemene muur is die muur die op de grens staat tussen 2 eigendommen en aan de beide eigenaars toebehoort in medeëigendom. De gemene muur is een vorm van medeëigendom. Dit betekent dat de beide eigenaars niet eigenaar zijn elk die helft die zich aan hun zijde bevind, maar samen eigenaar zijn van de ganse muur.
Als er herstellingen of onderhoudswerken moeten gebeuren aan een gemene muur, dan moeten beide buren de kosten daarvan delen. Hoeveel elk moet betalen hangt af van zijn of haar aandeel in de muur. Meestal neemt elk van de buren de helft van de kosten op zich.
Een gemene muur is een muur die op de grens staat tussen twee eigendommen en aan beide eigenaars toebehoort in mede-eigendom. Beide eigenaars zijn dus samen eigenaar van de hele muur.
Mandeligheid spreek je uit als “mandéligheid”.
Alle grond in het gebied, afgezonderd van de openbare wegen en de grond onder de huizen, zijn gemeenschappelijk voor alle bewoners. Het onderhoud van het hele gebied wordt geregeld door Stichting Houtribhoogte waar alle bewoners een bijdrage aan betalen. Dus het terrein tussen de woningen in is eigenlijk van iedereen.
Recht van overpad is het recht om gebruik te maken van een deel van de grond van iemand anders om uw eigen grond te kunnen bereiken. Het is een erfdienstbaarheid waar u recht op kunt hebben, of u moet dit recht aan een ander verlenen. Bijvoorbeeld: U kunt alleen via een strookje grond van de buren bij uw huis komen.
Een mandelig terrein is een perceel grond waar je bijvoorbeeld kan parkeren. Ook kan je het gebruiken als een doorgangsweg of tuin. In de notariële akte staat hoe je de grond mag gebruiken. De personen die eigenaar zijn van een aandeel in een mandelig terrein hebben allemaal toegang tot dit terrein.
Hoogte erfafscheiding
Een schutting, muur of hek naast en achter een huis mag maximaal 2 meter hoog zijn. Vóór het huis is de maximale hoogte 1 meter. Voor bomen en heggen geldt geen maximale hoogte. Maar ze mogen niet te dicht bij de erfgrens staan.
De wet bepaalt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de muur. We spreken dan van verticale natrekking. Ook een muur die bovenop de erfgrens staat en die deel uitmaakt van een gebouw dat van u eigendom is, geldt als een muur waarvan u eigenaar bent.
Wie een heg of schutting (erfafscheiding) op de erfgrens wil plaatsen, heeft toestemming van de buren nodig. De erfafscheiding op een erfgrens is gezamenlijk eigendom. Daarom moet je de kosten voor de heg of schutting en het onderhoud delen. Een erfafscheiding mag maximaal 2 meter hoog zijn.
Een beheervereniging beheert een gemeenschappelijk terrein. De vereniging heeft als doel het beheren van alles wat met dit terrein te maken heeft. In uw geval betreft dit het terrein waar uw woning aan ligt c.q. waar u uw parkeerplaats heeft.
Een scheidsmuur betekent volgens de wet: “elke ondoorzichtige afsluiting van steen, hout, matglas, plastic, rietmatten of ander daarvoor geschikt materieel”. In de bebouwde kom mag een scheidsmuur maximaal twee meter hoog zijn. In elke gemeente kan daarvoor echter een andere hoogte worden aangehouden.
Kies je een wand waar weinig licht opvalt, dan valt de kleur donkerder uit. Heb je een redelijk donkere accentkleur in gedachten, of zelfs al in huis, neem dan een muur waar het meeste licht op valt. Komt het toch beter uit om een donkerdere muur te nemen, kies dan een iets lichtere variant van jouw gewenste kleur.
Een wachtgevel staat ook bekend als een wachtmuur of wachtende muur. Het gaat om een scheidingsmuur met het oog op een toekomstige aangrenzende bouw. Zo'n gevel staat dus te 'wachten' tot er een andere muur tegen of naast komt.
Er bestaat geen minimale afstand voor het bouwen tegen de erfgrens. Je mag op eigen grond dus gewoon tegen de erfgrens aan bouwen. Het wordt iets anders als je precies op de erfgrens wilt bouwen. Dit mag namelijk niet zomaar, omdat je anders met jouw bouwwerk of muur voor de helft op de grond van jouw buren staat.
Afwerking gemene muur
Dat de eerstkomende zijn kant voldoende gaat afwerken met de nodige isolatie is logisch, maar ook voor de andere kant – de blinde muur - moet hij goed zorg dragen. In principe bepaalt hij de afwerking zelf en mag hij de muur dus vrij laten, maar dat is volledig af te raden.
Wat kost de overname van een gemene muur? In principe komt de vergoeding overeen met de helft van de waarde van de muur, maar die prijs wordt beïnvloed door verschillende factoren.
Vergunningvrij bouwen
Wel kunt u de gemeente vragen om te onderzoeken of het bouwwerk voldoet aan de regels. Ook kunt u de bouw aanvechten op grond van het Burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek. U moet dan wel hinder ondervinden van het bouwwerk. Met vragen daarover kunt u terecht bij het Juridisch Loket.
Mag ik mijn schuur bouwen tegen de erfgrens? Als u gaat bouwen tegen de erfgrens mag dat alleen als dat de grens is tussen uw erf en dat van een andere particulier of bedrijf. Als de erfgrens naast openbaar toegankelijk gebied ligt, moet u 1 meter uit de erfgrens blijven.
U mag geen verdieping plaatsen op uw aanbouw. Een vergunningsvrije aanbouw mag nooit boven 30cm boven de hoogte van de 1ste bouwlaag komen. Een vergunningsvrije aanbouw mag nooit hoger zijn dan vijf meter. Een vergunningsvrije aanbouw mag niet dieper zijn van vier meter.
In de wet (artikel 5:62 lid 1 BW) staat dat een vrijstaande scheidsmuur, hek, schutting of heg, die geplaatst is op de erfgrens, gemeenschappelijk eigendom en mandelig is. Mandelig betekent dat de buren samen eigenaar zijn van de schutting of heg, omdat ze daarbij allebei belang hebben.