Ernstige gebrekenEen gebrek kan zo ernstig zijn, dat normaal gebruik van de woning niet meer mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan een rotte dakconstructie of een verzakte fundering. In dat geval is de verkoper aansprakelijk. Ook als hij of zij niet op de hoogte was van het gebrek.
De bouwgebreken die vaak voorkomen zijn houtrot, vochtschade, doorzakkende constructie, ondeugdelijke meterkast, betonrot, asbest, slecht voegwerk en defecte cv-ketels. De eerste paar gebreken zijn vaak zelf wel te herkennen.
Ernstige gebreken: 20,5 jaar
De bouwer is tot 20,5 jaar na de oplevering aansprakelijk voor ernstige gebreken. Bij ernstige gebreken gaat het bijvoorbeeld om gebreken die de constructie van de woning ernstig aantasten.
Art. 18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek: Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
Een verborgen gebrek is een gebrek aan de woning dat niet direct waarneembaar is op het moment van aankoop. Het kan bijvoorbeeld gaan om problemen met de fundering, het dak, de riolering of de elektrische installatie. Niet elk gebrek dat na de aankoop aan het licht komt is echter een verborgen gebrek.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Soms merkt u na de levering dat iets niet in orde is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek. Soms is verkoper 'aansprakelijk' voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen.
De verjaringstermijn van een verborgen gebrek is dus vijf jaar. Er is belangrijk om te weten dat men een verborgen gebrek ook kan laten verjaren. Zodra u de vorige eigenaar op de hoogte heeft gesteld van het verborgen gebrek, gaat er een nieuwe verjaringstermijn in. Dit is twee jaar.
Verborgen gebreken melden bij de verkoper
Meestal is dat een termijn van 2 maanden. Het is verstandig om dit schriftelijk doen. Zelfs als je nog niet precies weet hoe groot de schade is, is het belangrijk om de verkoper op de hoogte te stellen van het gebrek.
Hoe kan u dit doen? Dit kan u doen aan de hand van foto's, doch de beste en meest geloofwaardige manier om het gebrek aan te tonen is door een deskundige aan te stellen dewelke de zaak zal onderzoeken en omtrent zijn bevindingen een gemotiveerd verslag zal overmaken.
Opstijgend vocht dat duidelijk aanwezig en zichtbaar was tijdens een huisbezoek valt dus niet onder een verborgen gebrek. Daarnaast moet het om een 'ernstig' gebrek gaan. Hierdoor kan je de woning niet 'normaal' gebruiken. Het gebrek was reeds aanwezig bij overdracht van de eigendom.
Constructiefouten: aannemer aansprakelijk na oplevering
Constructiefouten leveren vaak een verborgen gebrek op.
Wat zijn verborgen gebreken? Verborgen gebreken zijn bouwkundige gebreken die je pas na aankoop van een woning ontdekt. Voorbeelden hiervan zijn onder meer water in de kruipruimte, lekkage van het dak, asbest, betonrot, houtworm, kapotte riolering, ongedierte, verslechterde isolatie en onzichtbare scheuren in muren.
De ouderdomsclausule is eigenlijk vooral bedoeld voor oude huizen van 50 jaar en ouder. Maar in de praktijk wordt de clausule steeds vaker opgenomen bij huizen van nog geen 15 jaar oud. Dus ook bij de verkoop van een jong(er) huis, kan de ouderdomsclausule handig zijn.
Voorbeelden van verborgen gebreken zijn o.a.: ernstige gebreken met de technieken (elektriciteit – sanitair – verwarming – riolering) aanwezigheid van asbesthoudende materialen welke niet zichtbaar waren en niet opgenomen werden in de asbestinventaris. een rottende dak- of gevelconstructie.
De term 'verborgen gebreken' kent iedereen wel. Een verborgen gebrek is een gebrek dat een koper ontdekt nadat hij/zij eigenaar is geworden van een woning.Je kunt dan bijvoorbeeld denken aan lekkage, een slechte fundering of houtrot.
Meldingsplicht van de verkoper
De verkoper is verplicht om gebreken aan het huis die hem of haar bekend zijn, direct aan de koper te melden. Dit geldt niet alleen voor gebreken die zichtbaar zijn maar juist ook voor gebreken die op het eerste oog niet zichtbaar zijn.
Een koper dient dit binnen een volgens de wet redelijke termijn te melden. Met een redelijke termijn worden doorgaans twee maanden bedoeld. In sommige gevallen kun je tot vijf jaar na de verkoop nog aansprakelijk gesteld worden.
Ook heeft de makelaar een zekere verantwoordelijkheid als het aankomt op verborgen gebreken. Hij of zij heeft namelijk een bemiddelingsfunctie en behartigt hierin de belangen van de opdrachtgever. De makelaar van de verkoper dient te helpen bij de meldingsplicht en de makelaar van de koper bij de onderzoeksplicht.
Wat zijn verborgen gebreken? Vaak zijn gebreken aan de woning duidelijk zichtbaar. Denk hierbij aan rotte kozijnen. Dit kun je tijdens de bezichtiging duidelijk zien.
Het gaat over het sukje dat Chris de deurwaarder vermoord, om Agnes te beschermen. Het gaat ook over de thematiek, familierelaties, omdat Chris in gedachten iets tegen haar moeder zegt en Tommie bij haar komt staan.
Ja, bij een oudere woning is het heel gebruikelijk om een ouderdomsclausule op te nemen in de koopakte.
Renate Maria Dorrestein (* Amsterdam 1954) publiceerde de roman Verborgen gebreken in 1996. Het idee ervoor ontstond in 1994. Zij moest toen filmen aan de Schotse westkust, had wat tijd over en stapte daarom op de boot naar Mull. Vrijwel meteen na aankomst wist ze dat ze over dit eiland een boek wilde schrijven.
Van een gebrekkig product bij een koopovereenkomst, c.q. non-conformiteit bij een product, is sprake wanneer deze niet de eigenschappen bezit, die hiervan op grond van deze koopovereenkomst mochten worden verwacht. Wanneer dit al bij een normaal gebruik niet kan, is de non-conformiteit een gegeven.
De vaatwasser blijkt na de koop kapot te zijn.
Heeft de koper onderzoek gedaan, maar blijkt er tijdens de eigendomsoverdracht toch sprake te zijn van een gebrek dat een normaal gebruik in de weg staat? Dan kan de verkoper daar in principe op worden aangesproken.