In de Bouwverordening is bepaald (en ook in de Algemene Wet Bestuursrecht) dat de Gemeente handhavend mag optreden. Slopen of bouwen zonder vergunning of in afwijking van de vergunning kan een strafbaar feit opleveren. De maximale straf is hechtenis van maximaal vier maanden of een geldboete van maximaal € 4.500,–.
Vaak denken mensen dat er voor illegaal gerealiseerde bouwwerken een verjaringstermijn geldt. In het omgevingsrecht bestaat echter geen verjaringstermijn. Het is bij wet geregeld dat het in heel Nederland verboden is om een bouwwerk zonder omgevingsvergunning te bouwen én zonder omgevingsvergunning gebouwd te laten.
Verantwoordelijkheid bouwen zonder vergunning
De aannemer draagt namelijk geen verantwoordelijkheid voor het aanvragen van een omgevingsvergunning. De enige die verantwoordelijk is, is de huiseigenaar… Jij dus!
Of uw buren een vergunning nodig hebben, kunt u nakijken op de website omgevingsloket online. Door het beantwoorden van een aantal vragen komt u erachter of uw buren wel of geen vergunning nodig hebben voor het nieuwe bouwwerk. Als blijkt dat uw buren geen vergunning nodig hebben, dan kunt u niet zoveel doen.
Kan ik bezwaar maken tegen de bouwplannen of omgevingsvergunning van mijn buren? U kunt van tevoren bij uw buren aangeven dat u het niet eens bent met hun bouwplannen. Is de omgevingsvergunning al verleend, dan kunt u hiertegen bezwaar aantekenen of beroep instellen.
De vrijstelling van vergunningsplicht geldt enkel als aan een aantal voorwaarden voldaan is: Er geldt een maximum van 40 vierkante meter oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen per woning. Let op: ook reeds bestaande losstaande bijgebouwen worden hierbij meegerekend.
De aannemer is nu ook al op basis van het Burgerlijk Wetboek 20 jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken. Van deze termijn mag je afwijken, en dit gebeurt ook in veel algemene voorwaarden in de bouw, zoals de UAV of de AVA. De termijn is dan 5 jaar voor verborgen gebreken en 10 jaar voor ernstige gebreken.
Kosten omgevingsvergunning
Bij bouwkosten tussen €50.000 – €300.000 kost een omgevingsvergunning gemiddeld 3,0 % van de bouwkosten (met meestal een minimum van € 2.000,00). En tussen € 200.000 – € 500.000 kost een omgevingsvergunning 2,0% van de bouwkosten (met meestal een minimum van € 5.000,00).
Als de kozijnen aan de straatzijde of publieke zone worden vervangen dan kan dit zonder omgevingsvergunning, mits de stijl van de kozijnen onveranderd blijft. Worden de kozijnen anders dan heb je wel een vergunning nodig.
Op een bebouwingsgebied gelijk aan of kleiner dan 100m2mag je 50% bouwen. Dat is dus niet heel lastig te onthouden. Bij een gebied van 90m2mag je dus 45m2 en bij een gebied van 30m2mag je 15m2bouwen. De oppervlakte die je mag bebouwen is 50m2 bij een gebied groter dan 100m2 en kleiner of gelijk aan 300m2.
Om te mogen bouwen of verbouwen, moet u een omgevingsvergunning aanvragen. Dit doet u via de gemeente. Soms is een omgevingsvergunning niet nodig, bijvoorbeeld voor een overkapping of dakkapel aan de achterkant van uw woning.
De bouwvergunning is vanaf 1 oktober 2010 opgegaan in de omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning vervangt een aantal vergunningen, waaronder de bouwvergunning, kapvergunning en sloopvergunning. De omgevingsvergunning is dus de nieuwe bouwvergunning.
Een overkapping mag alleen zonder vergunning gebouwd worden, als deze op het achtererf geplaatst wordt. Met andere woorden: een vergunning voor een overkapping in de achtertuin is niet nodig. Voor een overkapping aan huis, zoals een carport, is wel een vergunning vereist.
Om je dakkapel zonder vergunning te bouwen moet je voldoen aan eisen. De dakkapel mag gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger zijn dan 1.75m. De onderkant ligt meer dan 0,5m, maar minder dan een meter boven de dakvoet en de bovenkant van de kapel ligt meer dan 0,5m onder de daknok.
De reguliere procedure mag 8 weken duren en kan éénmaal met 6 weken worden verlengd. De uitgebreide procedure mag 6 maanden duren en kan ook éénmaal met 6 weken worden verlengd. De procedure start na het indienen van de aanvraag in het omgevingsloket.
De buitenunit kan via een wandbeugel aan de gevel worden bevestigd of op een aanbouw, garagedak, dakkapel of plat dak worden geplaatst. Het grote voordeel van plaatsing op een plat dak, is dat het buitendeel minder zichtbaar is. Waar de buitenunit precies geplaatst kan worden, is afhankelijk van de situatie.
Je hebt een bouwvergunning nodig als je wilt verbouwen met mogelijke hinder voor mens of milieu. Hierop zijn wel enkele verbouwingen als uitzondering vastgesteld. Denk hierbij aan een aanbouw (minder diep dan 4.0 meter), een dakkapel aan de achterzijde en kleinere bijgebouwen.
De wet bepaalt dat de opdrachtgever aansprakelijk is als een bouwfout wordt veroorzaakt door fouten of gebreken in documenten (bestek, bouwtekeningen, enz.) die van de opdrachtgever afkomstig zijn.
Doorgaans is de aannemer de veroorzaker van de bouwschade. Hij heeft de schade zelf veroorzaakt, of personen waarvoor hij aansprakelijk is hebben de schade veroorzaakt. De aannemer die een fout maakt waardoor schade aan bestaande gebouwen ontstaat handelt onrechtmatig en is dan schadeplichtig.
Meld uw klacht op tijd
Meld de aannemer zo snel mogelijk dat u niet tevreden bent en waarom niet. Bevestig dit gesprek in een brief of e-mail. In deze brief geeft u ook aan dat de aannemer de kans krijgt om de situatie te herstellen.
Wat is de kostprijs voor de regularisatie van een bouwovertreding? Een bouwovertreding laten regulariseren door een architect kost gemiddeld € 1.000 à € 2.000. De uiteindelijke kostprijs kan variëren aangezien de prijzen in elke gemeente verschillend zijn. Een groot deel van deze kosten bestaat uit de architectkosten.
Je mag per woning maximaal 40 vierkante meter bijgebouwen aanbouwen. In dit getal worden de bestaande aanbouwen meegerekend. De nieuwe bijgebouwen mogen niet hoger zijn dan 4 meter (gemeten vanaf de grond) en moeten in de zijtuin minstens 3 en in de achtertuin minstens 2 meter van de perceelgrens staan.
Het tuinhuis of bijgebouw dat je wilt plaatsen mag maximaal op 30 meter afstand van je woning staan en moet 3 meter van de perceelsgrens blijven. Behalve voor de perceelsgrens achteraan, daar volstaat 1 meter of tegen een bestaande scheidingsmuur.