Een volledig aflossingsvrije hypotheek is niet meer mogelijk. Wie (als starter) na 1 januari 2013 een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek afsluit, heeft geen recht op hypotheekrenteaftrek.
Op welk percentage hypotheekrenteaftrek heb je recht? Het percentage waarvoor je hypotheekrente aftrekbaar is, is de afgelopen jaren verlaagd. In 2025 ontvang je 35,82% of 37,48% hypotheekrenteaftrek, afhankelijk van je inkomen. Dit betekent dat je de betaalde rente voor 36,97% mag aftrekken van je belastbaar inkomen.
De maximale hypotheekrenteaftrek wordt in 2020 verder verlaagd van 49% naar 46%. Vanaf 2023 zijn de aftrekbare rente en kosten eigen woning nog maximaal aftrekbaar tegen 37,05%.
Bij hypotheekrenteaftrek mag je een deel van de betaalde hypotheekrente van je bruto jaarinkomen aftrekken. In 2025 is de hypotheekrenteaftrek 37,48%. Alleen met een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek heb je recht op hypotheekrenteaftrek. Je hebt er maximaal 30 jaar recht op.
De hypotheekrente mag je aftrekken tegen het maximale aftrekpercentage van 37,48% (2025). Dat betekent dat je € 3.251,- (37,48% van € 8.675,-) terugkrijgt van de rente. Tegelijkertijd moet € 1.039,50 (49,5% van € 2.100,-) bijbetalen wegens bijtelling van het eigenwoningforfait.
De kosten van een hypotheek van 350.000 euro bestaan uit eenmalige afsluitkosten tussen 2.000 en 5.000 euro, en maandlasten van 1200 tot 3400 euro bruto of 1500 tot 3200 euro netto, afhankelijk van de rente, looptijd en hypotheekvorm.
In 2024 is de maximale hypotheekrenteaftrek 36,97%.
Door de aanpassing wordt in 2024 in de hoogste belastingschijf de aftrek van de hypotheekrente beperkt tot 36,97%. Hiermee is het aftrektarief gelijk aan de 1e belastingschijf. In 2023 was de aftrek beperkt tot 36,93%. De tariefsaanpassing geldt niet alleen voor de hypotheekrente.
Voordelen aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek is de goedkoopste hypotheekvorm: De maandlasten zijn het laagst doordat je alleen rente betaalt. Je bent niet verplicht extra verzekeringen af te sluiten. Doordat je niet aflost, profiteer je optimaal van de hypotheekrenteaftrek.
Een familiehypotheek kan een uitkomst zijn als de bank niet meer dan 100 procent van de waarde van de woning wil financieren. Ouders kunnen het bedrag dat bijvoorbeeld nodig is voor eventuele bijkomende kosten of een verbouwing lenen.
Heb je je hypotheek na die 30 jaar niet afgelost? Dan zit je in principe met een restschuld. Soms is het mogelijk om je hypotheek te verlengen of om je bestaande hypotheek over te sluiten.Dan dek je de restschuld af met een nieuwe hypotheek.
Is de hypothecaire lening nog fiscaal aftrekbaar? Het antwoord hierop is spijtig genoeg 'neen'. Het was lange tijd, namelijk tot eind 2019, interessant om een hypothecaire lening af te sluiten want je kon rekenen op een serieus belastingvoordeel dankzij de zogenaamde woonbonus.
De hypotheekrente die je betaalt, mag je sinds 2001 nog maar 30 jaar aftrekken. Dit betekent dat deze aftrekpost per 2031 verdwijnt voor een grote groep huiseigenaren. En als De Nederlandsche Bank haar zin krijgt, kan het zomaar gebeuren dat de hypotheekrenteaftrek nog eerder wordt afgeschaft. Voor iedereen!
Vanaf 2014 wordt de hypotheekrenteaftrek in de hoogste schijf namelijk geleidelijk afgebouwd. Vanaf 2023 is de hypotheekrente ook voor mensen met een hoog inkomen nog maar tegen 36,93% aftrekbaar. Dat geldt overigens alleen voor de renteaftrek en niet voor het eigenwoningforfait.
Lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek? Een lineaire hypotheek levert je in het begin hogere maandlasten op.Het voordeel is dat je zo sneller aflost en je maandlasten na verloop van tijd dalen. Handig als je later minder wilt gaan werken of aan kinderen denkt.
Je kunt de maandelijkse hypotheekrenteaftrek aanvragen door je voorlopige aanslag te wijzigen bij de Belastingdienst. Dat doe je via deze pagina. De Belastingdienst vult deze automatisch voor je in op basis van eerder bekende gegevens en gaat daarbij uit van een jaarlijkse teruggave.
Als we kijken naar het totaal bedrag dat u over de hele looptijd aan de hypotheek moet betalen is de lineaire hypotheek juist goedkoper. Alleen is de maandlast in het begin wel duidelijk hoger dan die van de annuïteitenhypotheek. Dat komt door de manier waarop de hypotheek wordt afgelost.
Extra aflossen op je hypotheek is bijna altijd voordelig. De renteaftrek is altijd lager dan de hypotheekrente die je betaalt. Heb je meer dan €57.684 (2025) aan spaargeld, beleggingen of ander box 3-vermogen? Dan komt daar nog een extra voordeel bij.
Als je wilt profiteren van de hypotheekrenteaftrek heb je enkel de keuze tussen een lineaire hypotheek en een annuïteitenhypotheek. Als je kiest voor een andere hypotheekvorm, is de rente die je betaalt dus niet aftrekbaar. De meeste starters willen dit voordeel niet mislopen.
Een verschil van 0,1 procent zorgt al snel voor een verschil van een paar honderd euro aan jaarlijkse bruto maandlasten. Een kortere rentevaste periode heeft dus lagere rente en lagere hypotheeklasten.
Betaalt u geen of weinig rente omdat u geen of een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan is uw eigenwoningforfait meestal hoger dan de aftrekbare kosten voor uw eigen woning. U hebt dan recht op een aftrek omdat u geen of een kleine eigenwoningschuld hebt. Dit wordt ook wel de Wet Hillen genoemd.
De hypotheekrenteaftrek bedraagt 5000 euro. Dit bedrag kun je opgeven bij de jaarlijkse belastingaangifte. Een deel van de betaalde hypotheekrente krijg je terug. Het eigenwoningforfait bedraagt in 2025: 235.000 euro x 0,35% = 822,50 euro.
Verwacht wordt dat de inflatie zakt naar ongeveer 2%, waardoor de ECB de rente kan verlagen. Dit zou ook de hypotheekrente wat kunnen laten dalen. Eind 2025 is de rente vermoedelijk dichter bij 3,0% dan bij 3,5%. Kan de hypotheekrente weer gaan dalen?
Hypotheekrenteaftrek beperkt
Het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek is beperkt van 52 % naar 36,97 % (2024). Dit zou eerst geleidelijk gebeuren in stapjes van 0,5 % per jaar, wat neerkomt op bijna 15 % in 30 jaar.
Wij schatten dat de 10 jaar vaste hypotheekrente met NHG in de loop van 2024 daalt naar een niveau tussen de 4% en 3,5%.