Een tweede huis kopen houdt qua kosten niet op bij de aankoop en de hypotheek. Er komt ook onderhoud bij kijken en in principe dezelfde maandelijkse lasten als voor een eerste woning. Kosten als gas, water, licht, gemeentebelastingen en verzekeringen. Denk bijvoorbeeld aan de opstalverzekering of inboedelverzekering.
Een tweede huis valt in box 3 van de inkomstenbelasting, waarbij je vermogensrendementsheffing betaalt over de WOZ-waarde. In 2025 betaal je 36% belasting over het fictieve rendement, na aftrek van het heffingsvrij vermogen van €57.684 voor alleenstaanden of €115.368 voor fiscale partners.
Bij de meeste hypotheekverstrekkers kun je je tweede woning voor een deel financieren. Het gaat hierbij om 60 tot soms 80 procent van de woningwaarde. De rest moet je zelf inbrengen. Om hoeveel geld dit gaat, hangt dus af van je woningwaarde.
Uw belastingaangifte
Gehuwden onder het wettelijk stelsel moeten elk de helft van het KI aangeven, ongeacht wie eigenaar is van het tweede verblijf. Alle anderen dienen het onroerend inkomen te verdelen naargelang de eigendomsverhouding. U zal belast worden op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.
Heb je een koopwoning en beschik je over veel eigen vermogen, dan kan investeren in een tweede huis voor verhuur een interessante investering zijn. Hiermee behaal je namelijk een hoger rendement dan wanneer je je geld op een spaarrekening zet. De verhuur levert vaak meer op dan het bedrag dat je aan lasten kwijt bent.
In 2024 blijft het verhuren van een woning een aantrekkelijke optie voor veel huiseigenaren, maar de markt kent ook enkele uitdagingen. Of het verhuren van je huis rendabel is, hangt af van verschillende factoren zoals regelgeving, huurprijzen, belasting, en de vraag naar huurwoningen.
Voor een tweede huis is de peildatum 1 januari van het jaar vóór het jaar van de aangifte. Dit betekent dus dat je bijvoorbeeld de waarde op 1 januari 2024 opgeeft voor je aangifte in 2025.
Voor de aankoop van een tweede woning geldt vanaf 1 januari 2022 immers dat je geen 10 maar 12 procent registratierechten zult moeten betalen. Koop je bijvoorbeeld een tweede, derde,… woning van 200.000 euro dan stijgen de registratiekosten van 20.000 naar 24.000 euro.
U dient wel uw eigen huur aan de eigen verhuurder te betalen. Het huurbedrag maakt niet uit want u hoeft het niet op te geven aan de belasting aangezien deze huurinkomsten belastingvrij zijn. Wel is het van belang dat u het aangeeft bij de aanvraag van de huurtoeslag.
Als je de woning voor de eerste keer vergeet aan te geven, is de fiscus mild en blijft de belastingverhoging beperkt tot 10 procent. Geef je je tweede verblijf meermaals niet aan, dan wordt er gewerkt met een progressieve verhoging. Een tweede woning moet je sowieso aangeven bij de fiscus, of je ze nu verhuurt of niet.
De maximale door NBB opgelegde quotiteit bedraagt 90% van de prijs van het huis.Dan heb je maar 10% eigen inbreng nodig. Maar die jackpot zal je zelden binnenhalen. De banken mogen dat namelijk maar toestaan in een fractie van de gevallen (voor één tiende van hun hele portefeuille, om precies te zijn).
Het belangrijkste nadeel van een tweede hypotheek is natuurlijk dat je maandlasten stijgen. Ook betaal je eenmalig een aantal kosten, zoals je hierboven al hebt gelezen. Ook is een tweede hypotheek afsluiten niet altijd mogelijk op basis van je inkomen.
Nederland stelt uw tweede huis in het buitenland zo veel mogelijk vrij van Nederlandse belastingen. Daar staat tegenover dat u rekening moet houden met diverse belastingen die u in het buitenland betaalt. Dat begint al met overdrachtsbelasting bij de aankoop.
Belasting box 3
Een tweede woning telt voor de WOZ-waarde mee als vermogen in box 3, ook als u deze woning deels zakelijk gebruikt. Afhankelijk van de omvang van uw vermogen kan deze heffing in 2023 oplopen tot 1,6% over de WOZ-waarde van de woning.
Als je een woning verhuurt, moet je belasting betalen over de huurinkomsten. De huurinkomsten vallen in box 3 van de inkomstenbelasting, waar het inkomen uit sparen en beleggen wordt belast. In 2025 is het belastingtarief in box 3 36%. Het heffingsvrije vermogen in box 3 bedraagt in 2025 €57.000 per persoon.
Is het kopen en verhuren van een huis rendabel? Het kopen en verhuren van een huis is ook in 2025 nog steeds rendabel. Wel moet je incalculeren dat je netto rendement door de toegenomen fiscale druk met ongeveer 35% daalt ten opzichte van voorgaande jaren. Verhuur je een woning mét hypotheek?
Voorwaarden voor kamerverhuurvrijstelling
Uw totale huuropbrengsten in 2025 zijn niet meer dan € 6.324. Voor 2024 was dit € 5.998. Dit is inclusief alle extra vergoedingen die met de verhuur te maken hebben. Bijvoorbeeld voor energiekosten of het gebruik van wasmachine en droger.
Theoretisch gezien mag je een onbeperkt aantal woningen bezitten en verhuren in box 3. Alleen is het wel zo dat je geen of minimaal werk mag verrichten bij het verhuren van je woningen.
Momenteel bedraagt het tarief 3 procent bij aankoop van de enige en eigen woning. Het algemeen tarief voor de aankoop van andere dan de eigen woning (vb. een tweede eigendom) is 12 procent.
Investering: Met de juiste locatie kan een tweede huis een waardevolle investering zijn, vooral in opkomende markten. Verhuur: Je kunt je tweede huis verhuren, wat een extra inkomen kan genereren. Dit is vooral aantrekkelijk voor vakantiewoningen.
Koopt u een huis of appartement op plan? Op het deel van de aankoopprijs dat betrekking heeft op het gebouw betaalt u sowieso 21 procent btw.
Vakantiewoning in buitenland
De heffing over de vakantiewoning is (vrijwel altijd) aan het buitenland toegewezen en de Nederlandse Belastingdienst geeft een vrijstelling. U hoeft dus in Nederland geen belasting te betalen over de waarde van de woning in het buitenland.
Dat is de grondslag sparen en beleggen. Het heffingsvrij vermogen is in 2024 € 57.000 per persoon. Dus voor u en uw fiscale partner samen € 114.000. Grondslag sparen en beleggen: € 332.400 - € 114.000 = € 218.400.
Goed voor een belastingvoordeel van maximaal € 705 per persoon. Op 1 januari 2024 verdwijnt de belastingvermindering voor kapitaalaflossingen van een lening voor uw tweede woning. Deze schrapping geldt enkel voor de vanaf 1 januari 2024 aangegane leningen.