Met een volledig dossier kan de verhuurder de onbevoegde onderverhuurder aanschrijven. In de meeste gevallen is de huurder op grond van de huurovereenkomst een boete verschuldigd voor iedere dag dat hij in strijd met het onderhuurverbod handelt. Daarnaast kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.
In principe is onderverhuur in Nederland verboden. Maar er is een uitzondering: als de hoofdverhuurder toestemming heeft gegeven voor de onderhuur. Het mag dus alleen als de oorspronkelijke verhuurder akkoord gaat met onderhuur. Als dat niet zo is, dan spreken we van illegaal onderverhuren.
Onderverhuur deel woning alleen na toestemming
U mag als huurder een kamer in uw huis alleen onderverhuren als de verhuurder daarmee akkoord gaat. Leg de afspraken vast in een huurcontract of een huurovereenkomst. Het mag niet als in het huurcontract staat dat het niet mag.
Hoe kan de hoofdverhuurder de onderhuurder uit huis zetten? Mogelijk wil de verhuurder de onderhuurder uit huis zetten, nadat de hoofdhuur is beëindigd. De wet biedt aan de verhuurder de mogelijkheid om de hem opgedrongen onderhuur te beëindigen. Het procesinitiatief ligt bij de verhuurder.
De verhuurder kan de huurder hierop aanspreken en de huurder dagvaarden tot ontruiming van de woning en ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, eventueel aangevuld met een vordering tot schadevergoeding ter hoogte van de inkomsten uit onderhuur en betaling van een overeengekomen boete.
Huurbescherming voor onderhuurder
Een onderhuurder huurt van iemand die zelf huurder is. Als u onderhuurder van een eengezinswoning of appartement bent, heeft u recht op huurbescherming. Uw verhuurder (de onderverhuurder) moet zich aan de regels voor verhuurders van woningen houden.
Het is juridisch mogelijk om de bewijslast in de huurovereenkomst bij de huurder te leggen. De huurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Als de verhuurder een redelijk vermoeden heeft dat de huurder de woning heeft onderverhuurd dan moet de huurder bewijzen dat hij er wel woont.
Wat is onderverhuur? Onderverhuur houdt in dat de huurder zijn huis niet zelf bewoont, maar doorverhuurt aan een ander, de zogenaamde onderhuurder. Er gelden in zo'n geval twee huurcontracten: één tussen de verhuurder (vaak de eigenaar van de woning) en de hoofdhuurder, en één tussen de huurder en de onderhuurder.
Inkomsten uit onderverhuring worden in de regel belast als een divers inkomen aan een tarief van 15%. Het is bovendien niet de ontvangen onderhuurprijs die wordt belast, maar het verschil tussen de ontvangen huur en de kosten die gemaakt zijn om deze inkomsten te bekomen (o.a. de zelf betaalde huurprijs).
Bank ziet verhuur als fraude
Of dat men daar al een tijd niet meer woont. Als deze bovendien commercieel wordt verhuurd, kan de bank dit aanmerken als fraude. Je bent namelijk in overtreding van het huurbeding. Mogelijk krijg je tijdelijk het voordeel van de twijfel, maar sowieso moet je maatregelen nemen.
Woonfraude is alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van een woning waarbij geen toestemming is van de eigenaar. Het is feitelijk een vorm van bedrog; de werkelijkheid is anders dan wordt voorgesteld op papier of digitaal.
Een huurcontract sluit je altijd schriftelijk af. Op papier dus. Een huis huren zonder schriftelijk contract mag en kan niet.
Als onderhuurder heeft u meer rechten als u een hele woning huurt. Zo mag u meestal blijven als de hoofdhuurder vertrekt. Huurt u alleen een kamer onder, dan moet u vaak vertrekken als de hoofdhuurder het contract stopt. Soms kunt u dan schadevergoeding vragen aan de hoofdhuurder.
Hoe lang mag ik mijn kamer onderverhuren? De lengte van de onderhuur is afhankelijk van de hoofdverhuurder. Vaak komt dit neer op een maximale periode van 6 maanden.
De andere bewoner wil het contract overnemen. Dat kan niet zomaar. De andere bewoner moet in ieder geval minimaal twee jaar op het adres wonen en ingeschreven staan bij de gemeente in de Gemeentelijke basisadministratie.
Bijvoorbeeld als u hospita bent en een student op kamers in uw huis hebt. Of als u de bovenverdieping langere tijd aan iemand verhuurt en zelf op de benedenverdieping blijft wonen. Deze situaties tellen voor toeslagen als 'onderhuur'. Uw onderhuurder telt dan niet mee bij de berekening van uw toeslagen.
Als men een woning huurt van een andere huurder, dan is er sprake van onderhuur. Er zijn dan twee huurovereenkomsten: een tussen onderhuurder en huurder (onderhuurovereenkomst) en een tussen huurder en verhuurder/eigenaar (hoofdhuurovereenkomst).
Grote gevolgen
In het geval van fraude wordt een zware straf opgelegd. Pleegt een huurder woonfraude dan raakt hij in alle gevallen zijn woning kwijt. Ook wordt een hoge boete opgelegd. De gevolgen van woonfraude zijn door ons vastgelegd in de Algemene voorwaarden huurovereenkomst.
Zij hopen dan bewijs aan te treffen voor hun woonfraudeonderzoek. Dat bewijs kan bijvoorbeeld bestaan uit het aantreffen van andere bewoners dan de huurders in de woning. Ook indien niemand in de woning wordt aangetroffen, kan dit in sommige gevallen als bewijs voor woonfraude worden gezien.
Is uw medebewoner een onderhuurder? Dan bent u niet elkaars toeslagpartner.
Een huurder uitzetten betekent dat de huurovereenkomst door de rechter ontbonden moet worden. Dat kunt u helaas niet zelf doen. Een rechter maakt een einde aan de huurovereenkomst als de huurder de huur niet betaalt.
De wet maakt mogelijk dat de huurder instemt met beëindiging van de huurovereenkomst, waarmee hij afziet van zijn recht op huurbescherming.
Iemand die uw kamer onderhuurt, mag zich inschrijven als bewoner. Meestal kunt u als 'oude' bewoner ook gewoon ingeschreven blijven op dat adres. Maar als u langer dan 8 maanden in het buitenland verblijft, moet u zich wel uitschrijven.