Wat kost indeplaatsstelling en wie betaalt deze kosten? Verhuurders laten soms in het huurcontract vastleggen dat de huurder die indeplaatsstelling wenst de daaraan verbonden kosten moet betalen. Doorgaans wordt dan een bedrag aan administratiekosten in rekening gebracht door de verhuurder aan de huurder.
De verhuurder van winkelruimte kan weigeren om mee te werken aan een indeplaatsstelling. Als de verhuurder dat doet, is het aan de huurder om een procedure te beginnen. In zo'n procedure vordert de huurder een machtiging om de opvolgend huurder als huurder in zijn plaats te stellen.
Men spreekt van persoonlijke subrogatie (indeplaatsstelling) wanneer een persoon die een schuldeiser heeft betaald de rechtspositie van deze schuldeiser inneemt. Die persoon die de schuldeiser heeft betaald, is een derde die in de plaats komt van de schuldeiser (betaling met indeplaatsstelling).
Indeplaatsstelling betekent dat bij bedrijfsovername de nieuwe eigenaar de plaats van de oude eigenaar mag innemen in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst loopt door met dezelfde voorwaarden en afspraken. Bijvoorbeeld afspraken over de huurprijs en de huurtermijn.
Er zijn geen wettelijk normen over wie een plaatsbeschrijving mag opstellen.Dit mag bv gebeuren door de huurder en de verhuurder zelf. Gezien het grote juridische belang van dit document, wordt dit echter beter overgelaten aan iemand met professionele ervaring terzake. Je kan dus beter een beroep doen op een expert.
Als jullie de plaatsbeschrijving zelf opstellen is dat volledig gratis. Als 1 van de partijen zich persoonlijk laat bijstaan door een deskundige, betaalt hij/zij die volledig zelf.
In principe delen huurder en verhuurder elk de helft van de kosten die bij de beschrijving komen kijken. Hoe meer ruimtes de huurwoning heeft en hoe groter de oppervlakte, hoe hoger die kost oploopt. Zo kan een plaatsbeschrijving 300 euro, maar evenzeer ook 700 euro kosten in het geval van grotere woningen.
Een indeplaatsstellingsovereenkomst is geen nieuwe huurovereenkomst, maar een voortzetting van de huidige afspraken op naam van iemand anders. Alle rechten en plichten gaan ongewijzigd over, dus ook de huurprijs. Ondertekening gebeurt door 3 partijen: de verhuurder, huidige en nieuwe huurder.
Werd je huurcontract geregistreerd voordat de woning verkocht werd? Dan neemt de nieuwe eigenaar alle rechten en plichten van de vorige eigenaar over. Hij kan het huurcontract alleen opzeggen onder dezelfde voorwaarden als de vorige eigenaar.
Samen met de huurder kunt u ervoor kiezen om een 'huurbeëindigingsovereenkomst met voortgezet gebruik' te sluiten, waarmee de partijen een einde maken aan een onzekerheid of geschil of dit juist willen voorkomen. Dit noemen we een “vaststellingsovereenkomst”.
Wat is huurdersaansprakelijkheid? Wie een woning huurt, is verplicht om na z'n verblijf die woning in de oorspronkelijke staat terug te geven. Daarom zijn huurders verplicht om een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Die waarborg komt tussen voor alle schade die je als huurder onopzettelijk veroorzaakt hebt.
Uw huurdersaansprakelijkheid dekken
Als huurder ben je aansprakelijk voor de schade die veroorzaakt wordt aan de woning die je huurt. Jij hebt namelijk de verplichting tegenover de eigenaar om de woonst in de staat zoals je ze ontvangen hebt terug te bezorgen bij het einde van de huurovereenkomst.
Bij een huuroptie in een huurovereenkomst heeft de huurder de optie om de huurperiode te verlengen wanneer hij dat wil. De huuropties zijn over het algemeen passief geformuleerd. Zonder opzegging door de huurder wordt de overeenkomst automatisch verlengd en oefent de huurder de optie dus uit.
Wanneer u vermoedens heeft dat uw huurder uw pand niet zal verlaten of meer nog, wanneer uw huurder u laten weten heeft het pand niet te zullen verlaten, dan kan u meteen naar de Vrederechter stappen voor de bevestiging van de opzeg en een uitzettingsbevel.
Tijdens de huur mag de verhuurder geen werken laten uitvoeren die het uitzicht en de vorm van de woning veranderen. Zonder uw akkoord mag hij bijvoorbeeld niet de garage afbreken of zonnepanelen plaatsen.
Als een huurder niet vertrekt, dan ontkom je er als verhuurder niet aan om daar een procedure voor te starten. Je kan niet eigenhandig de sloten vervangen en de huurder op straat zetten. De verhuurder zou wel een boete kunnen opnemen voor het geval dat er niet of te laat wordt opgeleverd.
Voor het uitkopen van een huurder voor eigen gebruik zijn er altijd minimale verhuiskosten van toepassing. Hierbij bent u een minimaal bedrag van €6253 per huurder aan kwijt. Dit bedrag is alleen van toepassing wanneer het een woning betreft en u zelf weer moet gaan wonen in het pand.
Als u uw huurder wilt buitenzetten, moet u naar de vrederechter om de beëindiging van de huurovereenkomst en de uithuiszetting te vragen. Een clausule in het huurcontract die u toelaat zonder vonnis tot een uitzetting over te gaan is niet geldig.
Een huurcontract voor een woning (hoofdverblijfplaats) moet schriftelijk opgesteld worden en het moet verplicht geregistreerd worden door de verhuurder, binnen de 2 maanden vanaf de ondertekening van het huurcontract. Als de verhuurder het contract niet laat registreren, dan mag de huurder dat zelf laten doen.
Als de hoofdhuurder overlijdt, dan wordt de medehuurder automatisch hoofdhuurder. Dit geldt zowel voor een achterblijvende echtgenoot als voor een medehuurder in een andere samenlevingsvorm. De huurovereenkomst blijft geldig en de medehuurder wordt hoofdhuurder.
De wet geeft in artikel 6:159 BW een partij de mogelijkheid om de overeenkomst met zijn wederpartij over te dragen aan een derde. De derde neemt dan de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke contractant over voor de resterende contractduur. Dit noemen we contractovername.
Je kan niet zomaar de huurovereenkomst overnemen van een woning, ook al woonde je daar samen met de hoofdhuurder. Het kan alleen als degene bij wie je inwoonde je wettelijke partner was.
De plicht van de huurder en de eigenaar
Het is dus niet langer een keuze, maar een verplichting die op beide partijen rust. Vanaf dat moment moeten de kosten die kunnen voortvloeien uit de opstelling van de plaatsbeschrijving, in exact!! gelijke delen worden verdeeld tussen de verhuurder en de huurder.
Je moet de plaatsbeschrijving op tegenspraak opstellen. Dat betekent dat jullie allebei, of jullie vertegenwoordigers, aanwezig moeten zijn. Jullie kunnen zelf een plaatsbeschrijving maken. Jullie kunnen er ook voor kiezen om samen een expert aan te stellen die de plaatsbeschrijving maakt.
Wie draagt de kosten? De kosten voor zowel de intredende als de uittredende plaatsbeschrijving worden gezamenlijk door de verhuurder en de huurder gedragen. Elk staat in voor de helft van de kosten (tenzij anders overeengekomen).