Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak die eigendom is van een ander rechtssubject, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben.
Het recht van opstal is het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond, gedurende een periode van maximaal 50 jaar. De persoon die de eigenaar van de grond is en die dit recht verleent, is de opstalgever. De persoon (of de vennootschap), die het recht verkrijgt, de opstalhouder.
Een opstalrecht geeft de gebruiker het recht om iemands grond of ander object te gebruiken. Het vestigen van een recht van opstal moet via een notariële akte. In die akte van vestiging staan ook de afspraken tussen de opstaller en bijvoorbeeld de grondeigenaar.
Erfpacht geeft de erfpachter de bevoegdheid de onroerende zaak, bijvoorbeeld de grond, van een ander te houden en te gebruiken. Het recht van opstal geeft de opstaller het recht om in, op of boven de onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben.
Het opstalrecht duurt maximaal 99 jaar. Bij beëindiging wordt de opstalgever eigenaar van de gebouwen, werken op beplantingen, mits betaling van hun waarde op dat tijdstip. Het opstalrecht kan wel vernieuwd worden.
De wet stelt dat bij het tenietgaan van het opstalrecht de eigendom van de opstallen van rechtswege overgaat op de eigenaar van de grond (art. 5:105 lid 1 BW).
Welke kosten zijn verbonden aan een recht van opstal? Het opstalrecht is belast met een registratierecht van 2%. Deze registratierechten worden geheven op alle vergoedingen die de opstalhouder betaalt aan de eigenaar van de grond, gedurende de hele duur van het opstalrecht.
Wat is eigendom belast met opstal? Wanneer jouw eigendom belast is met opstal, dan is iemand anders eigenaar van een zaak in of op jouw grond of gebouw. Het kan gaan om kabels en leidingen in de grond of een antenne op je dak.
Zelfstandig recht van opstal en afhankelijk recht van opstal
Zelfstandig recht van opstal houdt in dat het recht van geen enkel ander recht afhankelijk is. Afhankelijk recht van opstal is daarentegen afhankelijk van een ander recht zoals erfpacht, huur of pacht.
Recht van overpad is het recht om gebruik te maken van een deel van de grond van iemand anders om uw eigen grond te kunnen bereiken. Het is een erfdienstbaarheid waar u recht op kunt hebben, of u moet dit recht aan een ander verlenen. Bijvoorbeeld: U kunt alleen via een strookje grond van de buren bij uw huis komen.
Het recht van opstal is het zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen of gedeelten daarvan in eigendom te hebben of te verkrijgen (art. 5:101 BW). Dit recht is een beperkt recht als bedoeld in art. 3:8 BW.
Wat is een huurafhankelijk opstalrecht? Een opstalrecht geeft een gerechtigde het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Zonder een dergelijk opstalrecht zijn al deze zaken van rechtswege eigendom van de eigenaar van de grond.
Door het vestigen van een opstalrecht wordt verdere discussie voorkomen. Er wordt als het ware een juridische scheidslijn aangebracht tussen het dak en de zonnepanelen, en de zonnepanelen blijven zo eigendom van de leverancier.
In tegenstelling tot een opstalrecht is een erfdienstbaarheid een passief recht. Dat betekent dat geen actieve verplichtingen aan de grondeigenaar kunnen worden opgelegd, maar alleen verboden of passieve verplichtingen (het 'dulden' van bepaalde situaties).
Gebruiksrecht en eigendomsrecht
Het belangrijkste verschil dat een erfpachtrecht alleen een recht geef tot gebruik of genot van de grond en gebouwen van iemand anders. Als je als erfpachter iets bouwt op of in de grond van een ander, dan wordt dat automatisch eigendom van de grondeigenaar.
Op het einde van de erfpacht verliest de erfpachter het genot van het in erfpacht gegeven onroerend goed en gaat het eigendomsrecht van de gebouwen die hij heeft opgericht en de beplantingen die hij heeft laten aanbrengen over naar de eigenaar.
Veel gemeenten hanteren een huurafhankelijk recht van opstal, een zogenaamde harvo. Er wordt een huurovereenkomst gesloten voor de grond (de ondergrond van het gebouw en het omliggende terrein) en een recht van opstal voor het gebouw zelf.
Erfpacht betekent dat iemand het recht heeft om een stuk grond te houden of te gebruiken dat eigendom is van een ander. De erfpachter betaalt hiervoor een bedrag aan de eigenaar van de grond, het zogeheten erfpachtcanon.
Het vruchtgebruik lijkt inhoudelijk veel op het erfpachtrecht. Er zijn echter wel bepaalde verschillen. Een daarvan is bijvoorbeeld dat het vruchtgebruik is gekoppeld aan het leven van de vruchtgebruiker. Overlijdt de vruchtgebruiker, dan vervalt het vruchtgebruik (artikel 3:203, tweede lid BW).
Natrekking is een vorm van eigendomsverkrijging. In de wet (art. 5:20 lid 1 BW) is bepaald dat de eigendom van de grond mede omvat de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. De woning, die doorgaans duurzaam met de grond is verenigd, wordt door de grond nagetrokken.
Met plaatsing van het zonnepark op de grond op de wijze zoals gedaan, is het eigendom van de grond hiermee volgens de rechter ook het eigendom van het zonnepark gaan omvatten. Dit maakt dat de gemeente als eigenaar en verhuurder van de grond door natrekking ook eigenaar van het zonnepark is geworden.
Wil je zelf zonnestroom opwekken, maar heb je geen (geschikt) dak? Kijk dan eens naar zonnestroomprojecten. Voor een paar tientjes draag je al bij aan collectieve zonnepanelen op het dak van een voetbalstadion, school, boerenschuur of bedrijfspand. Milieu Centraal zet de mogelijkheden voor je op een rij.
Kan ik zelf zonnepanelen plaatsen zonder toestemming? Als lid van de VvE heb je voor bepaalde verbouwingen toestemming nodig. Wanneer dit wel of niet van toepassing is leg ik in dit hoofdstuk uit. Over het algemeen geldt dat je voor verbouwingen van privé delen geen toestemming van de VvE nodig hebt.
In de wet staat immers dat alle gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd door die grond worden nagetrokken tenzij dat gebouw of dat werk bestanddeel is van een andere onroerende zaak (artikel 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW).
Wat betekent vestigen (beperkt recht)?
De notaris stuurt de akte door voor inschrijving naar het kadaster. Alleen de beschikkingsbevoegde eigenaar van een zaak mag een beperkt recht vestigen. De notaris zal controleren of je ook daadwerkelijk het recht mag vestigen.