Steeds meer mensen kiezen ervoor om hun huis onderhands te verkopen. Dit betekent dat ze de woning rechtstreeks verkopen aan bijvoorbeeld familie, vrienden, kennissen of omwonenden.
Bij een onderhandse verkoop komen verkoper en koper onderling tot overeenstemming over de verkoop van een onroerend goed zoals een woning of bedrijfspand. Dit gebeurt doorgaans via bemiddeling van een notaris of vastgoedmakelaar.
De onderhandse verkoop of verkoop uit de hand
Bij een verkoop uit de hand komen verkoper en koper overeen om een bepaald goed te verkopen voor een bepaalde prijs. De verkoopsvoorwaarden worden in onderling akkoord vastgelegd in een voorlopige verkoopovereenkomst (onderhandse overeenkomst of compromis).
Een openbare verkoop wordt meegedeeld via aanplakbrieven en advertenties. Bij een onderhandse verkoping sluiten koper en verkoper een akkoord over de verkoop van een onroerend goed tegen een welbepaalde prijs. Dit gebeurt altijd via een notaris of makelaar. Meteen wordt ook een aantal lasten en plichten overeengekomen.
U kunt uw woning dus ook voor een prijs verkopen die 106.671 euro lager ligt dan de WOZ-waarde. Blijft u binnen deze vrijstelling, dan is er van extra belasting geen sprake, ook al ziet de Belastingdienst dit als schenking.
Ja, je kunt je huis verkopen aan je kind voor de WOZ-waarde. Echter, als de verkoopprijs lager is dan de WOZ-waarde, kan de Belastingdienst het verschil zien als een schenking waarover schenkbelasting betaald moet worden.
Voor kopers kan de WOZ-waarde een referentiepunt zijn bij het doen van een bod. Een koper kan bijvoorbeeld besluiten om lager te bieden als de vraagprijs aanzienlijk hoger ligt dan de WOZ-waarde. Echter, kopers houden ook rekening met andere factoren zoals de actuele staat van de woning, de buurt, en hun eigen budget.
De vrijwillige openbare verkoop
Verkopers kunnen zo sneller verkopen, kopers ervaren minder stress. Vóór de verkoop kan de verkoper in overleg met zijn notaris beslissen om een instelprijs vast te leggen. Dat bedrag kan vooraf worden aangekondigd in alle publiciteit rond het goed.
Als één partner het huis niet wil verkopen, terwijl de andere partner dat wel wil, kan dit tot problemen leiden. De partner die het huis wil verkopen, kan via de rechter een 'machtiging tegeldemaking' aanvragen om de woning zonder medewerking van de ex-partner te verkopen.
De persoonlijke contacten, zonder tussenkomst van media, tussen de onderneming en haar afnemers met als uiteindelijk doel het afsluiten van een (verkoop)transactie. Wat ontbreekt in deze omschrijvingen is dat de verkoper daarnaast ook een aankoophulp is.
De onderhandse verkoopwaarde wordt ook wel de vrije verkoopwaarde genoemd. Dit is de waarde die de woning heeft in het normale handelsverkeer, wanneer deze niet verhuurd en leeg wordt opgeleverd.
De onderhandse verkoopovereenkomst
Deze overeenkomst, waarin de verkoper zich er toe verbindt om een goed tegen een bepaalde prijs over te dragen aan de koper, noemt men de "onderhandse verkoopovereenkomst" of het "compromis".
Deze verkoop gebeurt op vrijwillige basis waarbij in de notaris handelt in opdracht van de verkopers. Bij de vrijwillige openbare verkopingen worden er normaal gezien twee dagen voorzien met de mogelijkheid om een derde zitdag te organiseren.
De voordelen van het onderhands verkopen van je huis liggen voor de hand. Zo hoef je de woning niet op Funda te zetten, geen professionele foto's of andere promotiematerialen te maken en geen tijd vrij te maken voor een open huis of tientallen bezichtigingen.
Huis verkopen met overwaarde
Het bedrag dat je overhoudt (de overwaarde) mag je in principe vrij besteden.
Eén van de belangrijkste voordelen voor het verkopen van uw huis zonder makelaar is het besparen van geld. Als u zelf goed bent in het verkopen van uw huis, kunt u duizenden euro's besparen. U woont al jaren in uw huis. U heeft dus veel meer kennis dan wie dan ook over uw woning en de betreffende buurt.
U kunt via de rechter vragen om een zogenaamde 'machtiging tegeldemaking' ex artikel 3:174 BW. Met deze machtiging kunt u zonder de medewerking van de ander, zelf de woning verkopen. Meestal wordt deze machtiging via een kort geding gevorderd, zodat u snel verder kunt.
Zolang je beiden eigenaar bent van de koopwoning, ben je beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek. Ook als je niet meer in de woning woont. Als het je partner financieel lukt de woning over te nemen, moet de eventueel nog bestaande hypotheek op zijn/haar naam komen te staan.
Je mag je huis in principe voor elke prijs verkopen, ook onder de WOZ-waarde. Maar let op: de Belastingdienst houdt de verkoopprijzen van huizen goed in de gaten. Als je ver onder de WOZ-waarde verkoopt, vooral aan een kind of bekende, kan de fiscus dit zien als een schenking.
Bijvoorbeeld om privacy- of veiligheidsredenen, of omdat je niet wilt dat iedereen weet dat jouw huis te koop staat. Ook kan het zijn dat je geen haast hebt om te verkopen, dat je al een potentiële koper hebt gevonden of dat je alleen onder bepaalde voorwaarden wilt verkopen. Dan is stille verkoop een optie.
De verkoop van je woning gebeurt niet in je woning zelf, maar in een openbare ruimte, zoals een café of sporthal. Het is mogelijk om een instelprijs te vragen. Dat is een minimumprijs voor je woning waaronder bieders niet mogen gaan.
Het principe is heel simpel. Kandidaat-kopers kunnen bieden onder gesloten omslag. Dat mag je vrij letterlijk nemen: je schrijft op een papier hoeveel je biedt op een bepaalde woning en kleeft de envelop dicht om die vervolgens aan de makelaar te bezorgen. Dit doe je natuurlijk voor de termijnkaars is opgebrand.
De WOZ-waarde is onder andere bepalend voor het bedrag dat je aan onroerendezaakbelasting (OZB) betaalt. Voor de bepaling van de WOZ-waarde zal meestal geen taxateur in je woning langskomen. De WOZ-waarde wordt gebaseerd op de gemiddelde verkoopprijs van vergelijkbare woningen bij jou in de buurt.
Concluderend kunnen we dus stellen dat de WOZ-waarde geen invloed heeft op de verkoopwaarde van jouw woning. De uiteindelijke verkoopprijs is naast feiten ook zeker afhankelijk van sfeer, woningconcurrentie, inrichting en emotie.
Zo kan een huis met veel achterstallig onderhoud een lagere taxatiewaarde hebben dan WOZ-waarde. In de praktijk echter ligt de marktwaarde meestal fors hoger dan de WOZ-waarde, vaak wel tienduizenden euro's.