Bij middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) is sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal met een direct verkooppunt. Denk daarbij aan een restaurant, winkel, of ambachtsbedrijf maar ook aan een hotel of camping.
Wat is het verschil tussen middenstands- en overige bedrijfsruimte? Bij middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) moet gedacht worden bijvoorbeeld aan een café, een winkel of een restaurant, terwijl onder overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) kantoorruimte, een fabriek of een school wordt verstaan.
Kenmerken 290-bedrijfsruimte
Er is sprake van een 290-bedrijfsruimte als een gebouw of een gedeelte daarvan wordt verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf.
Een kleinhandelsbedrijf (detailhandel) is een distributie-eenheid waarvan de activiteit bestaat uit het wederverkopen op gewone wijze, in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan consumenten, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn.
De definitie van winkelruimte is wat ouderwets gegeven. Zo vallen onder het regime van winkelruimte: een kleinhandelsbedrijf; een restaurant- of cafébedrijf; een afhaal- of besteldienst; een ambachtsbedrijf; mits deze ruimte toegankelijk is voor het publiek, voor levering van zaken of diensten.
Kantoorruimte en opslagruimte wordt ook wel 'overige bedrijfsruimte' genoemd. Wanneer geen sprake is van winkelruimte, geldt dit huurregime. Dit regime geldt niet alleen voor kantoorruimte en opslagruimte, maar ook bijvoorbeeld voor een parkeerplaats of een fabriek.
Onder overige bedrijfsruimte (7:230a BW) vallen alle bedrijfsruimten die geen middenstandsbedrijfsruimte zijn. Hieronder vallen bijvoorbeeld kantoren en opslagloodsen. Maar ook banken en scholen worden bijvoorbeeld onder deze categorie geschaard.
Je verhuurder moet de huur van je bedrijfspand schriftelijk opzeggen, met opzegtermijn en reden. Een verhuurder is verplicht de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen, per aangetekende brief. Hiervoor geldt een opzegtermijn van één jaar.
Grofweg is een overige bedrijfsruimte alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Een overige bedrijfsruimte heeft geen voor het publiek toegankelijk deel. Overige bedrijfsruimtes worden soms ook wel kantoorruimte genoemd, of 230-bedrijfsruimte (omdat ze vallen onder artikel 7:230 BW).
Welk huurregime is van toepassing? Om te bepalen welk huurregime van toepassing is wordt gekeken naar de te verhuren zaak en de feitelijke bestemming die daaraan gegeven wordt. Daarbij maakt het niet uit hoe de verhuurder en huurder in de huurovereenkomst het genoemd hebben.
De ontruimingsbescherming houdt (echter) in dat de huurder de gehuurde ruimte niet direct hoeft te ontruimen. De ontruiming moet eerst worden aangezegd. De huurder geniet vanaf het moment van de aanzegging van de ontruiming 2 maanden ontruimingsbescherming, van rechtswege.
Een bedrijfsunit is ideaal voor een zzp'er, VOF of eenmanszaak. Binnen een bedrijfsunit heeft u vaak de beschikking over een overheaddeur en een inpandige kantoorruimte, waardoor een bedrijfsunit ideaal is als opslag- of productiehal.
Dat zijn vereisten aan het pand op het gebied van (brand)veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, toegankelijkheid, energiezuinigheid en milieu. Ze zijn vastgelegd in het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening. Als het pand niet voldoet, dan moet u mogelijk kosten maken om dit alsnog in orde te maken.
Het uitgangspunt: wanneer u een reeds verhuurde woning of bedrijfsruimte verkoopt, is de rechtsopvolger (koper) gebonden aan de huurovereenkomst. De koper wordt de nieuwe verhuurder en de huurder kan dus gewoon blijven zitten.
Ben je huurder van een middenstandsbedrijfsruimte? Dan heb je recht op huurprijsbescherming. Huurprijsbescherming houdt in dat de huur in de tussentijd niet mag worden verhoogt door de verhuurder, tenzij dat in het huurcontract staat. Na 5 jaar kun je met de verhuurder een nieuwe huurprijs afspreken.
Opzegtermijn huurovereenkomst
De opzegtermijn van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte is meestal een jaar of een half jaar. In alle gevallen geldt: raadpleeg voor de exacte opzegtermijn jouw huurovereenkomst. Zeg de huur schriftelijk en per aangetekende post op. Zo heb je bewijs dat je op tijd hebt opgezegd.
Een huurprijs kan bestaan uit een kale huurprijs vermeerdert met: servicekosten. kosten van gas, water en elektra. gemeentelijke heffingen.
U heeft hier een vergunning voor nodig. Gebouwen die niet zijn bedoeld als woning zijn bijvoorbeeld een kantoorgebouw of een winkel. U vraagt dan een omgevingsvergunning aan voor het afwijken van het bestemmingsplan. Als u ook gaat verbouwen heeft u hiervoor mogelijk ook een omgevingsvergunning nodig.
Wanneer er een BTW belaste huur is afgesproken is het percentage 21%. Het komt ook voor, bijvoorbeeld bij een particuliere verhuurder, dat er geen BTW wordt belast over de huur. Het kan zijn dat u een niet BTW plichtige organisatie hebt. Houdt er dan rekening mee dat de verhuurder om een BTW compensatie vraagt.
Huurprijs berekenen door middel van taxatie
De allerbeste oplossing voor het bepalen van de huurprijs is door de bedrijfsruimte te laten taxeren. Een deskundige taxateur in bedrijfsonroerendgoed (BOG) kent de lokale vastgoedmarkt door en door en kan u als geen ander adviseren over een reële huurprijs.
Maar in 2022 stijgt de huur maar liefst tot € 1 002,25. Een toename van ongeveer € 67 per maand vergeleken met vorig jaar.
Model contracten
De ROZ heeft daarnaast als doel juridisch juiste en in de praktijk goed toepasbare model huurcontracten voor woonruimte, winkelruimte, kantoorruimte en de autobox/ parkeerplaats beschikbaar te stellen.
Je hebt te maken met een geliberaliseerd huurcontract als de huurprijs van je woning bij het afsluiten van het contract hoger ligt dan de liberalisatiegrens. In 2021 ligt deze grens op € 752,33. De liberalisatiegrens kan elk jaar worden aangepast.
Je moet belasting betalen over de verkoopprijs, met een vermindering van de boekwaarde. Verkoop je bijvoorbeeld de inventaris voor € 50.000 en heeft deze nog een boekwaarde van € 20.000, dan heb je een boekwinst van € 30.000. Over dat bedrag moet je belasting betalen.