Een mandelige schutting is een erfafscheiding (schutting, hek of muur) die precies op de erfgrens staat en juridisch eigendom is van beide buren. Beide eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud en de kosten. Het is niet toegestaan om de schutting zonder overleg te wijzigen of te verwijderen. Delissen Martens +4
Staat de schutting op die Kadastrale grens, dan is op grond van de wet sprake van een gemeenschappelijke (ook wel: mandelige) schutting: beide buren zijn mede-eigenaar van de schutting. Buurman B mag de schutting dan dus niet zonder overleg en zonder instemming van buurman A veranderen of weghalen.
Mandeligheid: mede-eigendom
Mandeligheid ontstaat wanneer een onroerende zaak, zoals een muur, een hek of een schutting, gemeenschappelijk eigendom is van twee of meer eigenaars.
Wanneer een scheidsmuur, hek of heg precies in de lengterichting op de grens tussen twee erven staat of voor het geval twee gebouwen, die aan verschillende eigenaars toebehoren, dezelfde scheidsmuur gemeen hebben is er sprake van een mandelige muur.
Een mandelige erfafscheiding, zoals een schutting, heg of muur, is een gemeenschappelijke erfafscheiding tussen twee aan elkaar grenzende percelen. Deze gezamenlijke constructie is juridisch eigendom van beide buren.
Een mandeligheid is een bijzondere vorm van mede-eigendom. Het bijzondere is dat het terrein is bestemd tot gemeenschappelijk nut. Mede- eigendom betekent dat u, samen met anderen, eigenaar bent van een aandeel in een terrein. Denk bijvoorbeeld aan een pad of gang.
Je hebt in principe toestemming van je buren nodig om iets aan de muur te doen. Met hun toestemming mag je de muur bijvoorbeeld schilderen of er een klimplant tegenaan laten groeien. Zonder toestemming mag dat eigenlijk niet.
De wet bepaalt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van de muur. We spreken dan van verticale natrekking. Ook een muur die bovenop de erfgrens staat en die deel uitmaakt van een gebouw dat van u eigendom is, geldt als een muur waarvan u eigenaar bent.
Mag mijn buurman zomaar een gemene muur verhogen? Dat mag hij doen, op voorwaarde dat hij deze werken zelf betaalt en zorgt voor toekomstige herstellingen en het onderhoud van dat hogere gedeelte. In ruil heb je recht op een vergoeding voor de last die deze verhoging zou veroorzaken aan het bestaande gedeelte.
Een vrijstaande scheidsmuur, hek of heg (bijvoorbeeld tussen tuinen) is mandelig als de kadastrale erfgrens onder de muur door loopt (artikel 5:62 lid 1 BW). Is dit laatste niet het geval, dan staat de muur op privé grond en behoort het dus tot het (privé) eigendom van een perceeleigenaar.
Jurist. Het is in Nederland zo geregeld dat je geen schutting, heg of muur op de erfgrens mag plaatsen zonder toestemming van de buren. Dit wordt ook wel mandeligheid genoemd, wat betekent dat beide buren eigenaar zijn van de erfafscheiding en ook beiden verantwoordelijk zijn voor het onderhoud.
Omdat het recht op een mandelige zaak een afhankelijk recht is, kan het niet worden gescheiden van de eigendom der erven (artikel 63).
De wet geeft je namelijk bevoegdheid zelf te snoeien, niet de verplichting. De gesnoeide takken kun je teruggeven aan de buren. Als zij ze niet willen hebben, kun je ze zelf afvoeren. Het is verboden om het snoeiafval in hun tuin terug te gooien.
Stuur een brief
Stuur dan een brief waarin je vraagt om de overhangende takken weg te halen. Geef een redelijke termijn – dit is meestal 4 tot 6 weken - om dit te doen.
Een schutting tussen buren mag achter en naast het huis maximaal 2 meter hoog zijn, maar aan de voorkant is dit 1 meter; voor hogere constructies is vaak een omgevingsvergunning nodig en voor heggen gelden andere regels. Het is cruciaal om de lokale regels van uw gemeente te controleren, omdat hier uitzonderingen mogelijk zijn.
Wanneer echter de erfafscheiding (vaak gevormd door een schutting, hekwerk of haag) meer dan 10 of 20 jaar lang niet op de kadastrale grens heeft gestaan kan er door verjaring een nieuwe erfgrens ontstaan. De verjaringstermijn voor de erfgrens is dus 10 of 20 jaar.
Wanneer uw buur rechtstreeks bouwt tegen de bestaande scheidingsmuur van uw woning, moet hij hiervoor een vergoeding betalen, omdat hij de muur hierdoor 'gemeenschappelijk' maakt. Hij moet dan de helft vergoeden van de waarde van de muur, ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen gemaakt heeft.
Wil je uitbouwen tegen de muur van je buren? Als het om een gemeenschappelijke (mandelige) muur gaat, dan: Mag je als mede-eigenaar gewoon tegen de muur mag bouwen. Mag je balken, ankers, schroeven en bouten aanbrengen tot de helft van de dikte van de muur, zolang je de muur niet beschadigt.
Je kan een gemene muur niet afbreken of er werken aan uitvoeren zonder toestemming van beide buren. Je buurman heeft dus inderdaad jouw goedkeuring nodig.
Je mag boren in een muur op de erfgrens, mits je dit tot maximaal de helft van de muur doet en je geen schade veroorzaakt aan de kant van de mede-eigenaar.
Wat kun je doen als je denkt dat de erfgrens niet klopt? Praat eerst met je buren om er samen uit te komen. Kom je er niet uit? Vraag dan advies aan een jurist of laat het Kadaster een grensreconstructie uitvoeren.
Illegale bouw
Bouwwerken die zonder vergunning zijn gebouwd en niet voldoen aan de voorwaarden voor vergunningsvrij bouwen, vallen onder illegale bouwwerken. Het recht op handhaving voor illegale bouw verjaart niet.
Wijs op de wettelijke voorschriften
Binnen de gemeente waar je woonachtig bent kunnen er ook gemeentelijke reglementen bestaan waartegen je buur zondigt. Informeer bij de gemeente. Staan er distels in de tuin van je buur dan kan je hem er op wijzen dat de wet hem verplicht ze te bestrijden.
De beste tijd om klimop te snoeien is twee keer per jaar, gewoonlijk in mei en in september, om te voorkomen dat de plant bevriest.
De overkapping mag niet hoger zijn dan 3,5 meter. De overkapping mag niet groter zijn dan 40m2. De afstand tussen de woning en de overkapping mag niet groter zijn dan 30 meter. U mag niet binnen 1,0 meter van de erfgrens bouwen, tenzij op die grens een muur staat.