De koop van een huis is alleen geldig als u een schriftelijk contract tekent. U zit dus niet meteen aan de woning vast als u een bod uitbrengt. Ook niet als u de vraagprijs biedt. Of als u meer biedt dan de vraagprijs.
De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook al biedt je dus precies de vraagprijs, dan nog hoeft een verkoper dat niet te accepteren: het bod ter hoogte van de vraagprijs is niet bindend.
Alle geïnteresseerden mogen zelf bepalen hoe hoog hun bod is.Dit kan de vraagprijs zijn, maar mag ook een bod onder of boven de vraagprijs zijn. De verkoper beslist vervolgens zelf met welke partij hij in onderhandeling wil gaan.
Een goede richtlijn is het uitbrengen van een openingsbod dat ongeveer 5% tot 20% lager ligt dan je definitieve bod. Maar let op: dit hoeft zeker niet te betekenen dat je ook 5% tot 20% onder de vraagprijs biedt. Zeker in de huidige markt en populaire regio's zoals Amsterdam is bieden boven de vraagprijs de norm.
Na het uitbrengen van een bod is er nog geen (juridische) binding tussen de kandidaat en de verkoper. In de meeste gevallen wordt er een bod uitgebracht als openingsvoorstel, de kandidaat nodigt de verkoper en makelaar hiermee uit tot een onderhandeling.
Bod geaccepteerd, verkoper trekt zich terug
Ook als er een voorlopig akkoord is gegeven op een bod. Zolang er geen koopcontract is getekend, mag de verkoper zich bedenken. Wordt er meer geboden, dan mag de koper de woning aan deze persoon verkopen. Zelfs als er al mondeling akkoord is gegeven.
Kun je een bod op een huis nog intrekken? Als koper van een huis heb je recht op drie dagen bedenktijd nadat je bod geaccepteerd is. Dus heb je spijt van je bod op een huis, dan kun je tot die tijd nog onder de koop van de woning uit en je bod terugtrekken.
In 2023 was overbieden lange tijd niet meer nodig, maar sinds een paar maanden wordt er weer steeds meer overboden.Deze wending zal zich waarschijnlijk voortzetten in 2024. Dit verschilt echter wel per gemeente. Zo is het in gemeentes waar de huizenmarkt krap is in veel gevallen wel aan te raden om te overbieden.
Halverwege vorig jaar is de daling ingezet. Sinds februari 2023 wordt gemiddeld gezien op geen enkel type woning meer overboden. De mediane transactieprijs bij vrijstaande- en twee-onder-een-kapwoningen ligt zelfs onder de vraagprijs. Respectievelijk gaat het om een verschil van 2,32 en 0,77 procent.
De vraagprijs is doorgaans gebaseerd op de reële waarde van een woning. Dit is iets anders dan de WOZ-waarde, die de overheid vaststelt om de hoogte van de OZB-heffing te bepalen. De WOZ-waarde is gebaseerd op algemene criteria zoals de verkoopprijs van andere woningen bij jou in de wijk.
Het biedlogboek is alleen achteraf in te zien voor kandidaat-kopers en koper. Op dit moment kan dat alleen bij makelaars van de brancheverenigingen NVM, VBO en VastgoedPro. Ook moeten de drie dagen bedenktijd zijn verstreken en eventuele ontbindende voorwaarden zijn verlopen.
Bieden op een huis is bindend wanneer je het koopcontract getekend hebt en de wettelijke bedenktijd van drie dagen verstreken is. In de wet Koop Onroerende Zaken staat vermeld dat de koop van een huis alleen geldig is als deze schriftelijk is vastgelegd in een voorlopig koopcontract.
Wanneer je een huis 'onder bod' ziet staan, betekent dat er een mondelinge overeenkomst is gesloten, maar de koopakte nog niet officieel is ondertekend. Pas wanneer de officiële koopovereenkomst is getekend, en daarmee aan het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste is voldaan, is het huis verkocht.
Velen zijn van mening dat onderhandelingen over de prijs gemiddeld over 10 tot 15% van de initiële vraagprijs gaan. Maar niets houdt je tegen om tot 50% te gaan. Veel hangt af van de instelling van de verkoper, en zijn financiële situatie uiteraard.
Een makelaar mag niet met een ander in onderhandeling treden, zonder het jou te laten weten. Als de makelaar jouw voorstel afwijst of zijn tegenvoorstel intrekt, is hij vrij om met een andere bieder de onderhandelingen te starten.
De makelaar is verplicht jouw bod door te geven aan de verkoper. De meeste makelaars sturen je een bevestiging van jouw bod.
Ben jij starter op de woningmarkt en ligt jouw budget tussen de € 440.000 en € 510.000? Dan kan het verstandig zijn om pas een nieuwe woning in 2024 aan te kopen. Je bespaart dan 2% overdrachtsbelasting; een besparing die kan oplopen tot ruim € 10.000.
De hypotheekrente is nog relatief laag, het aanbod aan koophuizen neemt toe en er is sprake van afvlakkende of zelfs dalende huizenprijzen (afhankelijk van de gemeente). Er is dus meer ruimte op de huizenmarkt van 2023 en dat maakt dit een goed moment om een woning te kopen.
Hoeveel biedingen zijn per woning gemiddeld? Niet alleen het aantal bezichtigingen, maar ook het aantal biedingen is in de afgelopen jaren afgenomen. Daar waar er in 2021 gemiddeld nog 6 keer op een woning werd geboden, kun je als verkoper in 2023 nog 'slechts' 3 biedingen verwachten.
Er is geen percentage dat geldt voor alle gemeentes, maar over het algemeen zou je in 2023 maximaal 8% boven de vraagprijs moeten bieden.
Voor sommige huizen is 2% overbieden al voldoende, bij andere huizen kan de prijs tot wel 20% boven de vraagprijs stijgen. Voordat je meegezogen wordt in een biedingen oorlog moet je het volgende weten: Sinds 2018 mag je niet meer lenen dan de waarde van een woning.
Verder stijgen woningprijzen in 2024. Wij schatten de kans groot in dat de prijzen van bestaande woningen in 2024 tussen de 7% en 10% stijgen. Daarmee zitten we een stuk hoger dan de verwachting van de grootbanken, die een stijging verwachten tussen de 2,5% en 4,5%.
“Een bod op mail, per sms, zelfs een mondeling bod, kan bindend zijn”, zegt notaris Carol Bohyn woordvoerder Notaris.be. "Kopers zijn zich daar niet altijd van bewust. Op het moment dat de verkoper je laat weten dat hij je bod aanvaardt, is de verkoop juridisch gesloten.
De bedenktijd na een bod op een huis houdt hier echter niet op. Zodra je het koopcontract ondertekent hebt, krijg je als koper nog drie dagen bedenktijd. Het termijn moet minimaal twee werkdagen bevatten. Binnen deze bedenktijd kun je de koop ook nog ongedaan maken.
Een bod is bindend
Als de verkoper akkoord gaat, dan komt de verkoop tot stand. Gaat de verkoper niet akkoord met het bod en een tegenbod uitbrengt, dan vervalt het oorspronkelijke bod.