De aanstelling van een syndicus is verplicht voor elke vereniging van mede-eigenaars en van zodra men spreekt over een mede-eigendom. Dit is het geval op het moment dat er meer dan één eigenaar is in het gebouw of project.
Is er geen syndicus, dan kunnen de mede-eigenaars het beheer toevertrouwen aan een eigenaar. Voorzie dan wel een gedetailleerde schriftelijke volmacht. Zolang de Appartementswet niet van toepassing is, is voor werken het akkoord van alle eigenaars noodzakelijk.
De syndicus kan een van de mede-eigenaars zijn, maar beiden moeten dezelfde professionele aansprakelijkheidsverzekering afsluiten en het beheer op dezelfde professionele manier uitvoeren. Erkende vastgoedmakelaars zijn hiervoor goed geplaatst omdat dit tot hun beroepsactiviteiten behoort.
De syndicus is de (rechts)persoon die instaat voor het beheer en de vertegenwoordiging van een mede-eigendom (bijvoorbeeld een appartementsgebouw). Dit beheer heeft louter betrekking op de gemeenschappelijke delen van een gebouw (bijvoorbeeld: lift, gevel, dak, gang, tuin, enz.).
Bent u het niet eens met de benoeming, dan kunt u die in bepaalde omstandigheden aanvechten bij de vrederechter. U kunt ook vragen dat de vrederechter een voorlopige syndicus aanstelt, bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus. Maakt de syndicus fouten, dan kan de VME hem daarvoor aansprakelijk stellen.
Het opleggen of aanbevelen van tarieven of barema's is zelfs verboden. Dat is niet alleen zo voor vastgoedmakelaars, maar ook voor advocaten, architecten,… Het opleggen van tarieven is namelijk strijdig met het mededingingsrecht: elke ondernemer moet zijn eigen prijs vrij kunnen bepalen.
De kosten voor de syndicus worden steeds doorgerekend aan de eigenaar van de VME. Een syndicus heeft geen contractuele band met huurders, maar een eigenaar kan wel een deel van die kosten doorrekenen aan de huurder.
Als een mede-eigenaar zijn bijdragen in het werk- of reservekapitaal niet tijdig betaalt, kan u als individuele mede-eigenaar weinig ondernemen. Enkel de syndicus heeft de bevoegdheid om die mede-eigenaar aangetekend in gebreke te stellen of te dagvaarden voor de bevoegde Rechtbank.
Een syndicus die optreedt als natuurlijke persoon is niet btw-plichtig. Treedt de syndicus op als rechtspersoon, met andere woorden oefent hij de zelfstandige activiteit uit vanuit vanuit bv. een NV, BV of CV? Dan heeft de rechtspersoon in principe de keuze om zich al dan niet te laten identificeren als btw-plichtige.
Een raad van mede-eigendom is een raad samengesteld uit een kleinere groep van mede-eigenaars, haar voornaamste bevoegdheid is de syndicus bijstaan en toezicht houden op zijn beheer. Het orgaan is verplicht in elk gebouw (of groep van gebouwen) die minstens 20 kavels bevat.
Concreet gaat het om advocaten, erkend boekhouders-fiscalisten, landmeters-experten en architecten. Het zijn dan de ordes zelf waartoe deze vrije beroepen behoren, die de voorwaarden opleggen waaronder hun leden de activiteiten van syndicus mogen uitoefenen.
De syndicus voert de boekhouding van de VME, en staat in voor het beheer van de inkomsten en de uitgaven van de mede-eigendom. Daarnaast dient de syndicus ook het beheer van het werkings- en reservekapitaal op zich te nemen. De syndicus kan de eigenaren ook legaal vertegenwoordigen.
De oprichting van een VME, het houden van een algemene vergadering, het aanstellen van een syndicus… is dus verplicht van zodra er twee mede-eigenaars zijn. Sinds 1 januari 2019 werd het wettelijk kader rond mede-eigendom geoptimaliseerd en worden duidelijke regels geschept.
als een mede-eigenaar die 'vrijwillig' de taak van syndicus op zich neemt, moet hier ingeschreven worden. Waar kunt u het opzoeken? In die KBO kan eenieder vrij opzoekingen doen via een zoekfunctie 'public search' ( http://economie.fgov.be/nl/modules/onlineservice/KBO/bce_public_search_odi.jsp ).
De ”gemene delen” of ”gemeenschappelijke delen” zijn die delen van een mede-eigendom (appartementsgebouw) die in de basisakte bestemd werden om te worden gebruikt door meerdere mede-eigenaars of door alle.
Iedere mede-eigenaar heeft een deel in het eigendomsrecht, hij mag zijn deel met hypotheek belasten maar bij beslag heeft de schuldeiser het recht om een verdeling te vorderen en tussen te komen. Voorbeeld: een nalatenschap die openvalt waardoor meerdere erfgenamen eigenaar worden van een goed.
Daden van behoud zijn daden die tot doel hebben een dringend verlies te voorkomen. Meer algemeen gaat het om daden die de toekomst niet of slechts in geringe mate belasten. Voor daden van beheer, meer dan voorlopig beheer, of beheer sensu lato, is unanimiteit vereist.
Bewaartermijn documenten syndicus
De bewaartermijn van documenten als afrekeningen en de vermogensstaat wordt verlengd. De syndicus zal deze voortaan geen 5, maar wel 10 jaar - na datum van verkregen kwijting - moeten bijhouden (art. 84 nieuwe plichtenleer).
U kunt aan uw huurder de kosten doorrekenen van de door hem gebruikte nutsvoorzieningen, als u die kosten zelf voorschiet. De onroerende voorheffing die u voor uw woning of appartement betaalt, kunt u daarentegen niet ten laste van de huurder leggen.
Hoewel de gemeenschappelijke kosten erg kunnen verschillen, moet je toch rekening houden met ongeveer 80 euro per maand in een nieuw appartementsgebouw. Voor oudere gebouwen kunnen de maandelijkse kosten oplopen tot wel 200 euro. Naast het onderhoud van het gebouw moet je daar immers ook meebetalen aan renovatiewerken.
Meer bepaald kan je 34 % van de kosten van de syndicus doorrekenen aan je huurder. 66 % dien je integendeel zelf te betalen. De kosten van algemene vergaderingen zijn dan weer volledig voor de verhuurder. Het periodiek onderhoud van de lift kan je voor 50 % doorrekenen aan je huurder.
Als Syndicus mag je je verwachten aan een gemiddeld salaris van 37.200 €. Het gemiddelde loonbereik als Syndicus ligt tussen 30.800 € en 45.500 €.
De syndicus als technisch beheerder
De syndicus staat in voor het behoud van het gebouw en zorgt voor de onderhouds- en herstellingswerken. Hij voert dus alle beslissingen van de algemene vergadering uit, of laat ze uitvoeren door derden. Het kan gebeuren dat er dringend werkzaamheden nodig zijn.
De vergadering leiden (openen, sluiten en indien nodig opschorten). De orde bewaken op de algemene vergadering. Agendapunten aanbrengen. Op gepaste tijden de mede-eigenaars het woord geven.