Hieronder vallen bijvoorbeeld de kosten voor de notaris, het taxeren van de woning, advieskosten en de afsluitkosten voor een hypotheek. Gaat u eenmaal verhuren, dan bent u op frequente basis kosten kwijt. Sommige kosten u doorberekenen aan uw huurder, zoals gemeentelijke belastingen of verzekeringen.
De verhuurder kan servicekosten in rekening brengen voor het gebruik van gas, water en elektriciteit, maar bijvoorbeeld ook voor de meubels die al in je kamer aanwezig zijn en het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten.
Bij het verhuren van jouw woning zal je te maken krijgen met bepaalde belastingen. Deze zullen dan verdeeld moeten worden tussen huurder en verhuurder. Er zijn dan ook vier belastingen die eigenlijk altijd aan het licht worden gebracht: OZB-belasting, rioolheffing, afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting.
De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud leveren en in zodanige staat onderhouden en heeft de verplichting om aan de huurder het ongestoord genot van de woning te geven. De huurder moet de woning gebruiken als een goede huisvader en moet instaan voor kleine herstellingen tot onderhoud.
Dit mag uw huurbaas u wél vragen
Uiteraard moet de verhuurder weten wie u bent. Een huisbaas mag uw naam vragen, uw huidige adres, geboortedatum en of u wettelijk samenwoont of getrouwd bent. Het is dus toegestaan dat hij uw identiteitskaart controleert. Ook mag hij van de voorzijde een kopie maken.
Een verhuurder is niet verplicht om energiebesparende voorzieningen aan uw woning aan te brengen. Bijvoorbeeld isolatie en dubbelglas. Niet alle woningen in Nederland hoeven namelijk isolatie en dubbelglas te hebben. Het ontbreken van isolatie of dubbelglas is dus geen onderhoudsgebrek aan de woning.
De huuropbrengst is dan belastingvrij. Tenminste, als je een bescheiden bedrag aan huur vraagt, de huur mag per jaar niet meer bedragen dan € 5.506 (bedrag 2020). Ook wanneer je een tweede woning bezit en verhuurt is de huuropbrengst onbelast.
Conclusie. Verhuur je een eigen woning tijdelijk, dan valt dat in box 1 'inkomen uit werk en woning'. Je houdt recht op hypotheekrenteaftrek en geeft 70 procent van de huurinkomsten op.
Hebt u inkomsten uit de verhuur van uw woning? Deze inkomsten moet u opgeven in uw aangifte inkomstenbelasting.
Maar wie moet er betalen, de eigenaar of gebruiker? Dat is degene die het pand op 1 januari van het jaar bezit of gebruikt. Hoeveel ozb u moet betalen is afhankelijk van de WOZ-waarde van het pand. De gemeente stelt op basis van deze waarde een ozb-percentage vast.
Wanneer er een grote reparatie uitgevoerd wordt of er groot onderhoud moet worden gepleegd zijn deze kosten dus voor de rekening van de verhuurder. Zo niet, dan is de reparatie alsnog voor rekening van de verhuurder.
De verhuurder mag een woning aanbieden zonder verwarming en warmwatervoorziening, tenzij in het huurcontract staat dat de woning over deze voorzieningen beschikt. Dan moeten die natuurlijk ook aanwezig zijn en functioneren.
De verhuurder betaalt de keuring en de verwarmingsaudit (tenzij het anders in het huurcontract staat). De huurder betaalt het onderhoud (tenzij het anders in het huurcontract staat).
Conclusie? Herstellingen tijdens de huurperiode en schilderwerken bij einde huur zijn ten laste van de verhuurder bij normale slijtage (bv. door ouderdom). Schilderen bij verlaten huurwoning is ten laste van de huurder als er sprake is van schade zoals krassen, vlekken, moeilijk overschilderbare kleuren.
De huurder is verplicht om de zogenaamde huurdersherstellingen uitvoeren. Het gaat hier om minder grote, vaak voorkomende herstellingen die ontstaan door het gebruik van de woning, zoals het herstellen van een lekkende kraan of een losgekomen tegel.
U kunt pas iets verdienen aan een huis verhuren als het rendement positief is. Als u wilt leven van de huur moet het rendement hoog zijn en moet u veel eigen geld inleggen. Het is daarom slim om de kosten en de baten te vergelijken met elkaar.
Huurinkomsten worden doorgaans niet belast, tenzij het om een gemeubileerde woning gaat. Op je belastingaangifte vermeld je enkel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van je woning: datzelfde bedrag zal je elk jaar moeten aangeven (behalve bij een herziening van het kadastraal inkomen).
Volgens het Hof van Cassatie kunnen huurinkomsten echter nooit belast worden als divers inkomen, in tegenstelling tot meerwaarden uit vastgoed. Inkomsten die verkregen worden uit de verhuur zijn dus ofwel onroerende inkomsten ofwel beroepsinkomsten.
Theoretisch gezien mag je een onbeperkt aantal woningen bezitten en verhuren in box 3. Alleen is het wel zo dat je geen of minimaal werk mag verrichten bij het verhuren van je woningen.
Goed nieuws: zoveel huizen mag je verhuren
Het antwoord op de vraag 'Hoeveel huizen mag je verhuren?' is simpel, namelijk: zoveel als je wilt. Wanneer we spreken over box 3 (vastgoed)beleggingen, dien je echter wel rekening te houden met fiscale consequenties.
Hoe huurinkomsten aangeven? Het volstaat om enkel uw kadastraal inkomen aan te geven. De fiscus indexeert vervolgens zelf het K.I. overeenkomstig de jaarlijkse gepubliceerde indexeringscoëfficiënt (voor aanslagjaar 2018 bedroeg deze 1,7863).
Sinds 1 juli 2022 mag uw verhuurder de huur verhogen met: maximaal 2,3%, als de (kale) huur € 300 of meer per maand is. maximaal € 25, als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand. Dat is hoger dan 2,3 %.
Minimale glasnorm = enkel glas wordt verboden
Wanneer na 2020 een woning zal worden verhuurd, dan zal deze naast de dakisolatienorm ook moeten voldoen aan de minimale glasnorm. Concreet betekent dit wanneer er nog enkel glas zit in een woning die wordt verhuurd, er strafpunten worden toegekend.
Zo mag het aanbrengen van dubbel glas in principe niet meer dan circa €20 huurverhoging per maand opleveren. Het aanbrengen van een cv-installatie waar nog geen cv was, levert een verhoging op van circa €50 per maand (afhankelijk van de investering).