Bij groot-onderhoud kan al snel sprake zijn van 'verstoring van het woongenot'. Het Burgerlijk Wetboek voorziet in de mogelijkheid voor huurders om ter compensatie daarvan een vergoeding te vragen aan de verhuurder. Daarvoor kan de huurder naar de rechter, die dan een tijdelijke verlaging van de huurprijs kan opleggen.
Groot onderhoud is voor rekening van de verhuurder. Voorbeelden zijn buitenschilderwerk en een nieuwe cv-ketel. Als huurder bent u verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud. Denk aan een nieuwe wc-bril of een leertje in de kraan.
Een ezelsbruggetje is de volgende: als er in de woning iets vervangen wordt, dat er al was, is het groot-onderhoud. Als er iets (nieuws) wordt toegevoegd, is het renovatie. Dit lijkt een duidelijke stelregel.
Er is geen wettelijk recht op een (minimum)vergoeding bij een renovatie in bewoonde staat, als compensatie voor met name de overlast. Het ligt wel voor de hand dat huurders die krijgen. De verhuurder moet immers ook tijdens een renovatie het 'ongestoorde woongenot' blijven garanderen.
Bij groot onderhoud (ook wel ingrijpende instandhouding) gaat het om de samenvoeging van op zich afzonderlijke bouw- en installatie-technische aanpassingen in verband met het bereiken van het einde van de technische levensduur van de betreffende bouwdelen.
Heel eenvoudig: bij een klein onderhoud worden enkel de olie en de oliefilter ververst, terwijl bij een groot onderhoud alle vloeistoffen (gaande van olie over koelvloeistof tot rem- en zelfs versnellingsbakolie toe) gecontroleerd worden.
U kunt aan uw huurder de kosten doorrekenen van de door hem gebruikte nutsvoorzieningen, als u die kosten zelf voorschiet. De onroerende voorheffing die u voor uw woning of appartement betaalt, kunt u daarentegen niet ten laste van de huurder leggen.
Veelgestelde vragen. Wanneer heb ik recht op een nieuwe keuken? Een keuken komt in aanmerking voor vervanging wanneer deze 20 jaar of ouder is.
U mag niets veranderen aan uw huurwoning. Ook niet aan de buitenkant van uw woning. Kunt u de veranderingen zonder teveel kosten weer terugdraaien? Bijvoorbeeld gaatjes in de muur dichten?
Veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van uw woning mag u nooit zo maar uitvoeren. Denk aan het aanbrengen van zonwering, het plaatsen van een schotelantenne, tuinafscheiding of een schutting, een raam of een dakkapel. Voor deze aanpassingen moet u altijd schriftelijk toestemming vragen aan Rijnhart Wonen.
De grote beurt van een auto staat voor groter onderhoud. Hierbij worden de motorolie en de oliefilter vervangen, maar ook de interieurfilter en – bij een benzinemotor - de bougies. Eventueel worden ook koelvloeistof en remvloeistof ververst. De overige vloeistoffen worden zo nodig op peil gebracht.
Renovatie accepteren
Blijf je als huurder weigeren, dan heeft de verhuurder het recht de huurovereenkomst te beëindigen op basis van 'dringend eigen gebruik'. Meestal krijg je, als de rechter je bezwaar afwijst en de verhuurder gelijk geeft, een maand de tijd om alsnog met de renovatie akkoord te gaan.
De verhuiskostenregeling geldt zowel bij renovatie waarbij het huurcontract doorloopt als bij renovatie of sloop waarbij het huurcontract eindigt. De minimale vergoeding bij verhuizing is op grond van de wet sinds voorjaar 2021 € 6.634 (In 2020 was dat € 6.253).
De gemiddelde kosten liggen tussen de €200,- en de €400,-. Dit zijn de kosten die de garages rekenen voor de grote onderhoudsbeurt. Het is vaak een vast bedrag. Let wel op dat je dit bedrag moet betalen als er niets mis is met jouw auto.
Sinds 1 juli 2022 mag uw verhuurder de huur verhogen met: maximaal 2,3%, als de (kale) huur € 300 of meer per maand is. maximaal € 25, als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand. Dat is hoger dan 2,3 %.
Conclusie? Herstellingen tijdens de huurperiode en schilderwerken bij einde huur zijn ten laste van de verhuurder bij normale slijtage (bv. door ouderdom). Schilderen bij verlaten huurwoning is ten laste van de huurder als er sprake is van schade zoals krassen, vlekken, moeilijk overschilderbare kleuren.
Als huurder heb je twee verplichtingen: je moet huur betalen en je moet jezelf als goed huurder gedragen. Tegenover deze verplichtingen staan twee rechten: woongenot en huurbescherming. Woongenot houdt in dat je op een normale manier gebruik moet kunnen maken van de woning.
U heeft recht op huurbescherming als u een huis huurt. Of een appartement. De verhuurder mag dan de huur niet zomaar opzeggen. Bij tijdelijke huur heeft u een beperkte huurbescherming.
Voor vervangen sanitair geldt een vervangingstermijn van 30 jaar. Is uw badkamer/toilet ouder dan 30 jaar dan komt u in aanmerking hiervoor.
Als de gevels, keukens en het houtwerk in slechte staat zijn, kan er sprake zijn van gebreken. Die dient de verhuurder na melding door de huurder(s) dan te herstellen. Alleen betekent dat nog niet dat de verhuurder daarvoor moet overgaan tot (groot-)onderhoud en/of renovatie.
En voor huurverhogingen na woningverbetering geldt het maximum van 2,4% niet. Dat geldt voor de jaarlijkse huurverhoging. Maar de huurverhoging is niet onbeperkt. De huurverhoging moet sinds 1 mei 2021 in redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder heeft gemaakt voor de nieuwe, toegevoegde voorzieningen.
In het geval van schade geldt hier de regel: normale huurslijtage is niet ten laste van de huurder, de andere schade wel. Een verouderd scharnier ten gevolge van normale slijtage en ouderdom zal bijvoorbeeld ten laste zijn van de verhuurder.
De verhuurder betaalt de keuring en de verwarmingsaudit (tenzij het anders in het huurcontract staat). De huurder betaalt het onderhoud (tenzij het anders in het huurcontract staat).
Je woninghuurcontract is dus bepalend om na te gaan welke kosten en lasten de verhuurder kan aanrekenen. Wanneer hierover niets bepaald is, dan geldt het algemeen principe. Dit stelt dat kosten en lasten verbonden aan de eigendom of het beheer van een woning ten laste van de verhuurder zijn.