Wat is een verborgen gebrek? Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten? Als de verkoper hierover niets heeft verteld, kan dit een verborgen gebrek zijn waarvoor hij aansprakelijk is.
Een verborgen gebrek is een gebrek aan de woning dat niet direct waarneembaar is op het moment van aankoop. Het kan bijvoorbeeld gaan om problemen met de fundering, het dak, de riolering of de elektrische installatie. Niet elk gebrek dat na de aankoop aan het licht komt is echter een verborgen gebrek.
De verjaringstermijn van een verborgen gebrek is dus vijf jaar. Er is belangrijk om te weten dat men een verborgen gebrek ook kan laten verjaren. Zodra u de vorige eigenaar op de hoogte heeft gesteld van het verborgen gebrek, gaat er een nieuwe verjaringstermijn in. Dit is twee jaar.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Denk aan scheuren in muren, een natte plek door lekkage, of rotte kozijnen. De naam zegt het al een beetje: een verborgen gebrek is vaak niet zo makkelijk te zien en wordt pas ontdekt na de koop van een woning. Denk hierbij aan een lekkage in een van de leidingen of aan scheuren in de fundering van uw huis.
Opstijgend vocht dat duidelijk aanwezig en zichtbaar was tijdens een huisbezoek valt dus niet onder een verborgen gebrek. Daarnaast moet het om een 'ernstig' gebrek gaan. Hierdoor kan je de woning niet 'normaal' gebruiken. Het gebrek was reeds aanwezig bij overdracht van de eigendom.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Onder lichte verborgen gebreken wordt verstaan gebreken die de stabiliteit van (een deel) van het gebouw niet aantasten, doch van die aard zijn dat indien de bouwheer ze ten tijde van de aanvaarding van het werk had gekend, hij ze niet aanvaard had.
Hoe kan u dit doen? Dit kan u doen aan de hand van foto's, doch de beste en meest geloofwaardige manier om het gebrek aan te tonen is door een deskundige aan te stellen dewelke de zaak zal onderzoeken en omtrent zijn bevindingen een gemotiveerd verslag zal overmaken.
Over het algemeen is de verkopende partij aansprakelijk als er een gebrek blijkt te zijn waar beide partijen geen weet van hadden. Daarom is het aan de verkopend makelaar om de verkoper te behoeden voor aansprakelijkheid voor eventuele verborgen gebreken.
Wat zijn verborgen gebreken? Vaak zijn gebreken aan de woning duidelijk zichtbaar. Denk hierbij aan rotte kozijnen. Dit kun je tijdens de bezichtiging duidelijk zien.
De ouderdomsclausule is eigenlijk vooral bedoeld voor oude huizen van 50 jaar en ouder. Maar in de praktijk wordt de clausule steeds vaker opgenomen bij huizen van nog geen 15 jaar oud. Dus ook bij de verkoop van een jong(er) huis, kan de ouderdomsclausule handig zijn.
Is lekkage een verborgen gebrek? Een lekkage die niet gemeld is bij de koper van een huis én koper ook niet zelf heeft ontdekt of had kunnen ontdekken bij een goed onderzoek is een verborgen gebrek.
Wat zijn verborgen gebreken? Verborgen gebreken zijn bouwkundige gebreken die je pas na aankoop van een woning ontdekt. Voorbeelden hiervan zijn onder meer water in de kruipruimte, lekkage van het dak, asbest, betonrot, houtworm, kapotte riolering, ongedierte, verslechterde isolatie en onzichtbare scheuren in muren.
Art. 18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek: Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
Een ernstig (verborgen) gebrek is een gebrek dat het 'normale gebruik' van een woonhuis in de weg staat. Door het gebrek is het niet mogelijk om op een veilige manier in het huis te wonen (met redelijke mate van duurzaamheid), zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
De vaatwasser blijkt na de koop kapot te zijn.
Heeft de koper onderzoek gedaan, maar blijkt er tijdens de eigendomsoverdracht toch sprake te zijn van een gebrek dat een normaal gebruik in de weg staat? Dan kan de verkoper daar in principe op worden aangesproken.
Zo kan er sprake zijn van scheuren in muren, boktor, asbest, houtworm, lekkage, krakende vloeren, verborgen gebreken electriciteit, lekkage badkamer, gebreken aan het dak, enzovoorts. Als na levering blijkt dat het huis een gebrek heeft, zal koper vaak willen weten of verkoper aansprakelijk is voor het gebrek.
Heeft u een huis gekocht en gaat de cv ketel kapot, dan is de verkoper aansprakelijk voor het verborgen gebrek. Kunt u uw woning niet verwarmen of niet warm douchen, maar is er geen sprake van een garantiebepaling?
Meldingsplicht van de verkoper
De verkoper is verplicht om gebreken aan het huis die hem of haar bekend zijn, direct aan de koper te melden. Dit geldt niet alleen voor gebreken die zichtbaar zijn maar juist ook voor gebreken die op het eerste oog niet zichtbaar zijn.
Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat direct waarneembaar is. De koper hoeft er niet veel moeite voor te doen om dit gebrek te ontdekken. Het kunnen bijvoorbeeld dakpannen zijn die van het dak afgewaaid zijn, het kan een scheur in een muur zijn of een deurklink die los hangt.
Wat zijn structurele gebreken? Een structureel gebrek kan zijn: een muur, een balk, een kolom, ... die doorbuigt, verzakt of vervormt waardoor die kan barsten of zelfs scheuren. verzakkingen Het zich zetten, het inzakken van een (deel van de) constructie, meestal door gebreken aan de funderingen.
Wie schade heeft geleden, kan de tegenpartij aansprakelijk stellen. Dat gebeurt middels een aangetekende brief. Vanaf dat moment spreken we van een aansprakelijkstelling. Niet in alle gevallen hoeft degene die schade heeft geleden de brief zelf te formuleren en te versturen.
Wat is een ouderdomsclausule? Bij de verkoop van een (oude) woning, kan een ouderdomsclausule opgenomen worden in de koopovereenkomst. Daarin staat dat de koper bekend is met de ouderdom van het huis en dat de gevolgen van verborgen gebreken, die het gevolg zijn van deze ouderdom, voor risico van de koper kunnen komen.
Voorbeelden van verborgen gebreken kunnen zijn: verborgen asbest, lekkages, een onzichtbaar vochtprobleem of houtrot. Deze gebreken heeft de koper voor de aankoop van de woning niet kunnen zien.