Overbieden wil dan meestal zeggen dat u weliswaar boven de vraagprijs biedt, maar niet boven de taxatiewaarde. Cijfers van het NVM laten zien dat in 2022 op ruim 61% van de woningen met een vraagprijs tussen de € 300.000 en € 400.000 minimaal € 25.000 wordt overboden. Bij 21% is de overbieding zelfs € 50.000.
Waar eerst ruim 85 procent van de woningen boven de vraagprijs werd verkocht, was dat in het 3e kwartaal van 2022 nog zo'n 60%. Ook het bedrag waarmee werd overboden is flink gedaald. Gemiddeld wordt er eind 2022 nog maar een paar duizend euro overboden.
Er is geen percentage dat geldt voor alle gemeentes, maar over het algemeen zou je in 2023 maximaal 8% boven de vraagprijs moeten bieden.
Flinke toename aantal overbiedingen
In heel 2021 werd er bij 75% van de koopwoningen boven de vraagprijs geboden. Op het ogenblik is dit percentage boven de 30%.
Zoek uit hoelang de woning al te koop staat
Na een half jaar kun je 9 van de 10 keer al veel meer voor elkaar krijgen. Staat een woning meer dan twee jaar te koop, dan ligt de verkoopprijs gemiddeld ongeveer 20% onder de oorspronkelijke vraagprijs. Dat scheelt weer!
In tegenstelling tot voorgaande jaren is overbieden in 2023 lang niet altijd noodzakelijk. Er is geen vast percentage dat voor alle situaties geldt, maar over het algemeen is het verstandig om nog maximaal 8% boven de vraagprijs te bieden.
Bied lager dan de vraagprijs – maar niet te laag
Je wil namelijk dat je bod serieus wordt genomen en je wil de verkoper niet beledigen. Probeer ongeveer 5 à 10% lager te bieden dan de waarde van de woning, maar hou natuurlijk rekening met de concurrentie.
Halverwege vorig jaar is de daling ingezet. Sinds februari 2023 wordt gemiddeld gezien op geen enkel type woning meer overboden. De mediane transactieprijs bij vrijstaande- en twee-onder-een-kapwoningen ligt zelfs onder de vraagprijs. Respectievelijk gaat het om een verschil van 2,32 en 0,77 procent.
van ABN AMRO. De bank houdt er wel rekening mee dat het einde van de prijscorrectie in zicht komt en heeft haar prijsraming voor 2023 iets naar boven bijgesteld: van -6 naar -5 procent.
Hoeveel lager je kunt bieden dan de vraagprijs, hangt af van de omstandigheden en de waarde van de woning. Zorg dat je niet te veel onder de vraagprijs gaat zitten. Je bod moet wel realistisch zijn, anders is het voor de verkoper niet interessant genoeg om een tegenbod uit te brengen.
Hypotheekrentes flink omhoog
Begin 2023 zijn de tarieven sterk gestegen. Zo is bijvoorbeeld het 10-jaars hypotheektarief opgelopen van minder dan 2% begin 2022 naar 4% begin 2023. Economen verwachten dat de stijging van hypotheekrentes, met zowel een korte als lange rentevaste periode, verder kunnen stijgen.
Volgend jaar kosten bestaande koopwoningen zoals we nu voorzien gemiddeld 2,4 procent minder dan in 2023. In het laatste kwartaal van 2024 liggen huizenprijzen dan 9,4 procent onder de prijspiek van de zomer van 2022, wat omgerekend zo'n 33.000 euro is voor een doorsnee verkochte woning.
Aan het aantal bieders is geen limiet verbonden maar in de praktijk biedt niet elke kijker op het huis. Daarnaast laat de makelaar in de meeste gevallen het huis niet aan alle geïnteresseerden zien. Het zijn er soms gewoon te veel.
Ongeacht hoe hoog de biedingen zijn, je bent als verkoper niet verplicht om aan één van de bieders te verkopen en dit zelfs niet als de vraagprijs of zelfs meer wordt geboden. Je kan dus perfect beslissen om het pand nog langer te koop te stellen of om dat bv. uiteindelijk zelf te houden.
Hoeveel biedingen zijn per woning gemiddeld? Niet alleen het aantal bezichtigingen, maar ook het aantal biedingen is in de afgelopen jaren afgenomen. Daar waar er in 2021 gemiddeld nog 6 keer op een woning werd geboden, kun je als verkoper in 2023 nog 'slechts' 3 biedingen verwachten.
De vraagprijs wordt bepaald door een aantal factoren, zoals natuurlijk de inhoud, oppervlakte en algemene grootte van de woning. Maar ook het afwerkingsniveau, de woonplaats, ligging, vergelijkbare woningen in de buurt, voorzieningen, bereikbaarheid en reden van verkoop dragen bij.
Op jaarbasis dalen huizenprijzen in 2023 naar verwachting met 4,2 procent, waar we vorig jaar nog uitgingen van 3,0 procent. Huizenprijzen zijn in het vierde kwartaal van 2022 flink gedaald en de markt heeft op dit moment een duidelijk neerwaarts momentum.
Vanaf midden 2023 zullen huizen naar verwachting iets meer betaalbaar worden. Dit komt doordat de huizenprijzen sinds het najaar van 2022 aan het dalen zijn, terwijl de lonen de afgelopen maanden aanzienlijk zijn gestegen. Deze ontwikkelingen zullen de positie van starters in de komende tijd enigszins verbeteren.
De huidige prijsstijging op de huizenmarkt doet meer dan de helft van de consumenten denken aan zeepbelvorming. Toch is er in Nederland – gemiddeld genomen – geen sprake van een zeepbel, aldus het ING Economisch Bureau.
Voor 2025 wordt een lichte groei van de woninginvesteringen verwacht, met 0,6 procent. De daling in bouwproductie heeft vooral te maken met de gestegen rentes, dalende huizenprijzen en stijgende bouwkosten.
Een goede richtlijn is het uitbrengen van een openingsbod dat ongeveer 5% tot 20% lager ligt dan je definitieve bod. Maar let op: dit hoeft zeker niet te betekenen dat je ook 5% tot 20% onder de vraagprijs biedt. Zeker in de huidige markt en populaire regio's zoals Amsterdam is bieden boven de vraagprijs de norm.
Bepaal je maximum prijs
Bedenk van te voeren hoeveel je maximaal wil betalen voor de woning. Laat je tijdens de onderhandeling niet gek maken, en houd je aan je budget. Zo zit je achteraf niet met te hoge maandlasten. Je kunt dan beter even doorzoeken naar een andere woning, die beter binnen je budget past.
Laten we meteen duidelijkheid scheppen: je bent niet verplicht om je pand te verkopen als een kandidaat-koper je de vraagprijs biedt. In de rechtspraak wordt het afficheren van de vraagprijs beschouwd als een uitnodiging tot onderhandelen, maar verplicht het je niet om je woning effectief aan die prijs te verkopen.
Als je een bod gedaan hebt, krijg je zodra de verkoop is afgerond in je move account ook toegang tot het biedlogboek. Zodra de woning definitief verkocht is, meld de verkopend makelaar dit in het systeem. Jij, of je aankoopmakelaar, krijgt dan automatisch een overzicht van alle biedingen op de woning.