Een normale, wettelijk toegestane jaarlijkse huurverhoging in Nederland is voor 2026 vastgesteld op maximaal 4,1% in de sociale sector en maximaal 4,4% in de vrije sector. In de middenhuur is de stijging maximaal 6,1%. Deze percentages gelden als de maximale jaarlijkse stijging per 1 juli (sociale) of conform het contract (vrije sector). Huurcommissie +2
Maximale huurverhoging sociale huurwoning. Vanaf 1 juli 2026 is de maximale huurverhoging voor een sociale huurwoning 4,1% (tot 1 juli 2026: 5%) of € 25 tot € 100. Dit bedrag of percentage hangt af van uw huidige huur of van uw inkomen.
Een redelijke huurverhoging komt globaal neer op kosten voor het aanbrengen van de verbeteringen (aanschafkosten, arbeidsloon, financieringskosten) gedeeld door de reële levensduur in jaren van de verbeteringen. Dat bedrag deel je vervolgens door twaalf om tot een huurverhoging per maand te komen.
Voor een individuele woning van een woningcorporatie mag de huurverhoging 0,5 procentpunt hoger zijn dan de maximale huursomstijging. Voor particuliere verhuurders geldt deze grens niet. Zij mogen per woning een huurverhoging vragen tot maximaal het driejaarsgemiddelde van de inflatie plus 0,5 procentpunt.
Als een huurwoning een nieuwe bewoner krijgt, mag de huur meer stijgen dan de maximaal toegestane reguliere huurverhoging. De gemiddelde huurstijging is dan ook lager als bewonerswisselingen niet meegerekend worden, namelijk 4,1 procent. Het effect van bewonerswisselingen is met 0,8 procentpunt vergelijkbaar met 2024.
Om €1000 huur te betalen, moet je meestal een bruto maandsalaris hebben tussen de €3.000 en €4.500, afhankelijk van de specifieke inkomenseis van de verhuurder (vaak 3 tot 4,5 keer de huur) en of je alleen woont of met een partner. Verhuurders hanteren vaak de vuistregel dat je bruto inkomen 3 tot 4 keer de huur moet zijn, dus minimaal €3.000 tot €4.000 per maand, hoewel voor de vrije sector soms strengere eisen gelden.
Uw verhuurder kan alleen jaarlijks uw huur verhogen als daarover iets in het huurcontract staat. Staat in uw huurcontract een percentage van meer dan 4,4%? Dan mag uw verhuurder in 2026 de huur niet met dat hogere percentage verhogen.
Nee, de verhuurder kan de huurprijs niet zomaar verhogen. De huurprijs mag wel geïndexeerd worden: dat wil zeggen dat die wordt aangepast aan hoe duur het leven op dat moment is.
Percentage huurverhoging
Vanaf 1 januari mogen huurders in de vrije sector maximaal 4,4 procent huurverhoging krijgen en in de middensector maximaal 6,1 procent. Voor de sociale sector is de maximale huurverhoging per 1 juli 2026 vastgesteld op 4,1 procent.
Er is geen landelijk vast maximum, maar in de praktijk gelden vaak regels: meestal mag je zonder vergunning maximaal 2 personen (die geen gezin vormen) inschrijven, tenzij het een zelfstandige woning betreft. Voor meer dan 2 personen is vaak een vergunning van de gemeente nodig, die de regels (zoals max 3-4 personen) per wijk bepaalt, afhankelijk van de grootte en het type woning, en er is minimaal 18m² per persoon nodig.
Als u een sociale huurwoning huurt bij een woningcorporatie, gaat uw huurprijs in 2025 en 2026 misschien niet omhoog. Dit heet 'huurbevriezing'. De Tweede Kamer moet nog beslissen of de huurbevriezing doorgaat. Het is niet bekend wanneer dit wordt beslist.
De bovengrens voor sociale huurwoningen ligt bij 143 punten. Na de indexering per 1 januari 2026 bedraagt de bovengrens voor sociale huurwoningen € 932,93.
Geen huurbevriezing: huuraanpassing gaat door per 1 juli 2025. Het kabinet is deze week gevallen en minister Mona Keijzer heeft het wetsvoorstel voor huurbevriezing ingetrokken. Dat betekent dat de geplande huurbevriezing definitief niet doorgaat.
Ik huur een woning in de vrije sector
Voor vrijesectorwoningen geldt geen maximale huurprijs. Uw verhuurder mag de huurprijs zelf bepalen. Maar de prijs moet wel redelijk zijn. Als u denkt dat uw huurprijs te hoog is, kunt u soms om huurverlaging vragen.
Laag inkomen: het inkomen is te laag voor een hogere huurverhoging. De huur mag maximaal met 4,1% stijgen; of met € 25 als de huur onder € 350 ligt. (Hoog) middeninkomen: het inkomen is hoog genoeg voor een verhoging van maximaal € 50, maar niet voor € 100.
Per 1 januari 2026 gaat een nieuw tarief gelden voor de verkrijging van woningen die niet zelf bewoond zullen worden. Voor die woningen daalt hierdoor het tarief van 10,4% naar 8,0%.
De huurprijs van woningen in de vrije sector mag vanaf 1 januari 2025 (heel kalenderjaar 2025) met maximaal 4,1% worden verhoogd. In de middensector ligt het maximum vanaf 1 januari 2025 op 7,7%. Deze maximale percentages gelden ook als verhuurder en huurder een hogere huurverhoging hebben afgesproken.
Voor een huur van €900 moet je meestal een bruto maandinkomen hebben tussen de €2.700 en €3.600 (3 tot 4 keer de huur), afhankelijk van de verhuurder en of het om een sociale huurwoning of middenhuur gaat; voor sociale huur tot €900 is een inkomen onder €49.700 (2025) vaak vereist, terwijl voor middenhuur strengere inkomensgrenzen gelden, zoals €47.699 tot €62.191 (2024) voor alleenstaanden.
Voor sociale huren is de rekensom als volgt: de gemiddelde inflatie van de afgelopen drie jaar plus 0,5 procentpunt. Van december 2022 tot december 2025 was de gemiddelde inflatie 3,6 procent, dus komt de maximale huurverhoging uit op 4,1 procent.
In de middenhuur ligt dit maximum vanaf 1 januari 2026 op 6,1% en in de vrije sector op 4,4%. De maximale huurverhoging wordt elk jaar bepaald op basis van inflatie- of CAO-loonontwikkeling. Voor sociale huur, middenhuur en vrije sector gelden verschillende regels. Daarom mag de huur per type woning anders stijgen.
De verhuurder moet u 2 maanden van tevoren laten weten dat er een huurverhoging aankomt. Komt het bericht van uw verhuurder later dan 2 maanden van tevoren? Dan kunt u bezwaar maken tegen de huurverhoging.
Een verhuurder mag de huurprijs niet zomaar verhogen. Hij mag wel een huurprijsherziening vragen. Deze aanvraag dient (best aangetekend) te gebeuren tussen de negende en zesde maand vóór de huidige, lopende driejaarlijkse periode verstrijkt.
Nee, je kunt niet zomaar uit een sociale huurwoning worden gezet als je te veel verdient, maar je woningcorporatie mag wel een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren, waardoor je veel meer gaat betalen, en uiteindelijk word je aangemoedigd om naar een andere (vrije sector) woning te zoeken. Een uitzetting gebeurt alleen bij zwaarwegende redenen zoals huurachterstand, niet vanwege te hoog inkomen, maar de hogere huur kan de situatie onhoudbaar maken.
U kunt bezwaar maken als uw verhuurder zich niet aan de regels voor huurverhoging houdt. Bijvoorbeeld als uw verhuurder een te hoog bedrag vraagt, of uw huur te vroeg verhoogt. Er gelden verschillende regels voor sociale huur, middenhuur en vrije sector.
De verhuurder kan een aangetekende herinnering sturen. Dit noemen we een rappel. De brief stuurt de verhuurder binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum. Kies je ervoor de huurverhoging alsnog te betalen, dan is verder geen actie nodig.