Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt mochten er zich na verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Het gaat hierbij alleen om gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop.
De ouderdomsclausule wordt (uiteraard) veel gebruikt bij oude(re) huizen. Denk daarbij aan huizen van 50 jaar en ouder. De huidige trend is echter dat de ouderdomsclausule ook steeds vaker wordt gebruikt bij 'gedateerde huizen' die nog niet zo oud zijn. Denk daarbij aan huizen tussen de 20 en 40 jaar oud.
Wat is een asbestclausule? Een asbestclausule is een clausule die in de koopovereenkomst wordt opgenomen indien er asbesthoudende materialen in de woning zijn verwerkt. Of indien gezien het bouwjaar er een mogelijkheid aanwezig is dat er asbesthoudende materialen in het verkochte zijn verwerkt.
Niet bewonersclausule NVM koopovereenkomst
De koper stelt zich daarbij op het standpunt dat verkoper met deze bepaling heeft gegarandeerd dat het woonhuis normaal als woonhuis kan worden gebruikt.
Wil asbest beoordeeld worden als een verborgen gebrek, dan moet in ieder geval aan deze twee voorwaarden voldaan zijn: (1) de aanwezigheid van asbest maakt de woning onbewoonbaar en (2) het was zó onwaarschijnlijk dat er in de woning asbest aanwezig zou zijn, dat uw klant zich hieraan, gezien de omstandigheden, niet ...
Welke gebreken moet ik aan een koper melden? Laat ik maar duidelijk zijn: Alle gebreken waarvan je weet dat die er zijn. Dus zowel zichtbare als onzichtbare gebreken. De koper heeft een onderzoeksplicht maar daar kan jij je niet achter verschuilen.
De meldingsplicht van de verkoper houdt in dat hij of zij gebreken die bij hem bekend zijn, direct moet melden aan de koper. Dit geldt ook voor gebreken die niet duidelijk zichtbaar zijn voor de koper. Ook moet de verkoper de rechten van anderen op zijn perceel melden aan de koper.
Bouwkundige gebreken zijn gebreken die niet met het blote oog zijn waar te nemen, maar die naar buiten komen nadat u het huis al hebt gekocht. U kunt de verkoper hier in veel gevallen achteraf op aanspreken.
“As is, where is” wordt in koopovereenkomsten gehanteerd als aanduiding voor het vastgoed dat wordt verkocht. De vertaling is ”in de staat waarin – en hoe en waar – het zich bevindt”.
Met deze clausule maakt verkoper duidelijk dat hij, door de woning niet zelf te hebben bewoond, duidelijk dat hij dus over vele zaken aangaande de woning geen gedegen verklaring kan afgeven. Als een verkoper niet zelf in de woning heeft gewoond, heeft hij ook geen wetenschap van eventuele gebreken aan de woning.
Is er meldingsplicht voor asbest? Ja, als verkoper bent u verplicht om het kenbaar te maken. Anders kan de koper de verkoper later aanspreken voor een verborgen gebrek. Na de melding is het aan de potentiële koper om uit te laten zoeken wat voor soort asbest het is en wat het kost om het asbest te verwijderen.
Is de bouwkundig inspecteur aansprakelijk voor niet geconstateerde gebreken? De bouwkundig inspecteur heeft de verplichting de opdracht van zijn klant zorgvuldig uit te voeren. Doet hij dat niet dan kan de bouwkundige aansprakelijk zijn tegenover zijn opdrachtgever ( de klant), bijvoorbeeld voor 'gemiste' gebreken.
Waar kun je asbest in huis vinden? Asbest kan op allerlei plekken in huis zitten. Je kunt het bijvoorbeeld vinden in plafondplaten, zachtboard platen, platen achter de cv-ketel, een schouw of vensterbank van imitatiemarmer ('nepmarmer'), afvoerbuizen van cement, vloerzeil en de kit van kozijnen.
Hoe lang kan iemand aansprakelijk blijven voor verborgen gebreken? Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden.
De keuring betreft een beoordeling van de volgende elementen: Fundering, kruipruimte (beperkt) en vloeren. Riolering, ventilatie, leidingwerk in kruipruimte. Bouwkundige staat van vloeren, muren, metselwerk, voegwerk en lateien.
De uitdrukking 'voetstoots leveren' heeft de taalkundige betekenis dat geleverd wordt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze term wordt ook in het handelsverkeer met die betekenis gebruikt. De voetstootse levering komt vaak voor bij de verkoop van tweedehands auto's.
In dat verband komt steeds vaker de term 'as is, where is' voor om de staat van het te verkopen pand aan te duiden. Daarmee wordt over het algemeen bedoeld, dat de verkoper zo min mogelijk garanties wenst af te geven met betrekking tot de staat van het vastgoed en dat de koper hier dus mee akkoord gaat.
Dat is namelijk een zichtbaar gebrek (vochtvlek, schimmel, rot hout ...). Het is belangrijk om alle zichtbare gebreken te melden voordat je de verkoopovereenkomst ondertekent. Daarna kan je de schuld niet meer bij de verkoper leggen. Verborgen gebreken zijn niet zichtbaar tijdens een bezoek.
Als je een bestaand huis koopt, is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een scheur in de muur is bijvoorbeeld niet bepaald een verborgen gebrek. Onzichtbare, verroeste leidingen wel. Maar ook boktor, houtworm of asbest worden gezien als verborgen gebreken in een huis.
Bewijzen verborgen gebreken maar hoe? Als koper dien je dus te bewijzen dat de verkoper bewust of onbewust gebreken niet heeft gemeld. Ofwel deze heeft verzaakt in zijn of haar mededelingsplicht. Ook dien je verborgen gebreken in kaart te brengen als koper voordat je een (geronde) klacht indiend bij verkoper.
Wordt u geconfronteerd met een gebrek, dan is het dus zaak om te bepalen of dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Bij een lekkende kraan zal dit niet het geval zijn. Bij een lekkend dak kan dat anders liggen. Deze gebreken hadden door een bouwkundige keuring aan het licht kunnen komen.
Mededelingsplicht verkoper
Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen. Doet hij dat niet, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
Dat blijkt uit cijfers van NVM. Kijk je naar woningen die een vraagprijs tussen de € 300.000 en € 400.000 hebben, dan zien we dat op maar liefst 61% van de woningen minimaal € 25.000 wordt overboden. Bij 21% van de woningverkopen in deze prijsklasse is de overbieding meer dan een halve ton.
U wilt er dan ook niet aan denken dat u na de aanschaf te maken krijgt met onvoorziene problemen. Soms kunnen deze verborgen gebreken worden genoemd, wanneer deze voorafgaand aan de verkoop aanwezig waren, maar pas daarna zichtbaar werden. Voorbeelden zijn daklekkage, houtworm, asbest, maar ook een kapotte cv-ketel.
Een verborgen gebrek is een tekortkoming die de verkoper moedwillig niet heeft gemeld en je als koper kunt aantonen. Een eenvoudig voorbeeld is het verstopt zitten van de afvoer van het toilet, waarbij verkoper duidelijk in de NVM-vragenlijst voor verkoop heeft aangegeven dat de riolering goed doorloopt.