Als u van plan bent om in de nabije toekomst weer een huis te kopen is het verstandiger om de verkoopwinst niet te verbrassen. De fiscus heeft namelijk de zogeheten 'bijleenregeling'.Die heeft als uitgangspunt dat u de winst (eigenwoningreserve) gaat gebruiken voor de financiering van uw volgende koophuis.
Goed nieuws: als je een woning met overwaarde verkoopt, dan hoef je over die overwaarde geen belasting te betalen.
Als u besluit de overwaarde niet te herinvesteren in een nieuw koophuis, dan is de kans groot dat u voor de aftrek van hypotheekrente te maken krijgt met de bijleenregeling. Dit houdt in, dat voor het deel dat de hypotheek hoger is dan volgens de bijleenregeling mag, u geen recht heeft op aftrek van de hypotheekrente.
Je kan de overwaarde op verschillende manieren inzetten voor een verbouwing: met het verhogen van de hypotheek, een tweede hypotheek of de hypotheek oversluiten. Je kan mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen en 106 procent als je het geld in duurzaamheidsmaatregelen steekt.
Als je binnen 3 jaar na de verkoop een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Dit is de bijleenregeling. Je moet je overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Anders heb je over het bedrag van de overwaarde geen recht op renteaftrek.
50.000 euro overwaarde opnemen, geeft een maandlast van 93,33 euro.
Het is tegenwoordig een nieuwe trend om de overwaarde van je huis nu uit je huis te halen. Dat geld kun je namelijk wel gebruiken voor andere dingen, zoals een verbouwing of op vakantie gaan. Wij raden je dit strek af om dit niet te doen! Haal je overwaarde niet uit je huis en neem hiervoor geen nieuwe hypotheek.
Kortom: ja, het is financieel een gunstige tijd om uw huis te verkopen, maar u behaalt alleen een financieel voordeel als uw toekomstige woning gunstig geprijsd is en/of de maandelijkse lasten van uw toekomstige woning gunstiger zijn.
Een annuïteiten hypotheek van 50.000 euro met een looptijd van 30 jaar en een hypotheekrente van 2,5% kost per maand bruto 198 euro. Over de rente in dit bruto maandbedrag heeft u ook nog hypotheekrenteaftrek.
Overwaarde huis gebruiken voor schulden
Je kan de overwaarde ook inzetten om andere leningen af te lossen. Als je hiervoor je hypotheek verhoogt of een tweede hypotheek of opeethypotheek gebruikt, kan dit voordelig zijn. Je betaalt voor die hypotheken vaak een lagere rente dan voor andere leningen en kredieten.
Stel dat u na de verkoop van uw koopwoning een woning gaat huren, dan krijgt u de overwaarde van uw woning uitbetaald. U kunt dat geld op een spaarrekening zetten of uitgeven aan iets anders. Uw spaargeld behoort tot uw vermogen en daar moet u jaarlijks wel vermogensbelasting over betalen.
Over de overwaarde in een huis hoeft geen belasting te worden betaald zolang het huis niet verkocht is. Zodra het huis met de overwaarde niet meer in box één zit, wordt deze meegenomen in de berekening van de belastingheffing in box drie.
Normaliter is de belastingregeling voor een gebouw van toepassing. Als de verkoopwaarde van het gebouw lager is dan 30 procent van de totale verkoopprijs, geldt het meerwaardestelsel voor gronden. De meerwaarde op de woning die de eigenaar minstens 12 maanden voor de verkoop permanent heeft bewoond, is belastingvrij.
Over het bedrag tussen de € 50.000 - € 100.000 van je vermogen betaal je 0,59% belasting. Over het bedrag daarboven tot €1.000.000 betaal je 1,40% belasting. Over het bedrag boven €1.000.000 betaal je 1,76% belasting.
Als aanvulling op uw (pre)pensioeninkomen kunt u de overwaarde van uw huis langzaam opeten. Hiervoor sluit u dan een opeethypotheek of krediethypotheek af. Uit deze hypotheek haalt u dan maandelijks (of jaarlijks) geld om van te leven. De hypotheekrente voor deze hypotheek wordt extra geleend in de hypotheek.
Er zijn verschillende manieren waarop u de overwaarde van uw huis kan laten uitbetalen als aanvulling op uw inkomen en zelfs op uw pensioen. U kunt dit bijvoorbeeld doen door de hypotheek te verhogen of door een extra hypotheek af te sluiten op uw woning. U kunt ook gaan lenen voor een verbouwing.
In 2022 betaal je géén belasting over de winst door overwaarde. Het zou wel kunnen dat je vermogensbelasting over je uitgekeerde overwaarde moet betalen. In je eentje betaal je vermogensbelasting wanneer jij 50.650 euro aan vermogen hebt.
De beste maanden om je huis te verkopen
Vanaf maart loopt het aantal verkochte woningen weer op. Ook in juli en augustus worden relatief weinig woningen verkocht vanwege de zomervakantie. In september (na de zomervakantie) gaan mensen dan juist wel weer op zoek naar een nieuwe woning.
Het inschrijvingsadres is het altijd het adres waar je daadwerkelijk woont. Je mag je dus niet inschrijven in een woning die je vervolgens aan iemand anders verhuurt. Als je particulier een woning koopt, gaat de geldverstrekker er altijd vanuit dat je er ook daadwerkelijk gaat wonen.
Dat je je hypotheek hebt afbetaald, is goed nieuws. Je hoeft dan niets meer te betalen aan je hypotheekaanbieder. Houd er wel rekening mee dat je minder profiteert van hypotheekrenteaftrek. En dat de Wet Hillen wordt afgebouwd, waardoor je na een tijdje misschien meer eigenwoningforfait gaat betalen.
Houd rekening met extra kosten
Wanneer je je overwaarde wil gebruiken zonder je huis te verkopen, moet dit geregeld worden via je hypotheek. Hierbij komen een aantal kosten kijken zoals de kosten voor het hypotheekadvies, taxatiekosten en notariskosten. Vaak kun je deze kosten meefinancieren in je hypotheek.
Stel dat je bijvoorbeeld in aanmerking komt voor huurtoeslag (de maximale huur voor huurtoeslag is 710,68 euro) dan moet je opletten dat de overwaarde wordt meegerekend bij het vermogen dat je hebt. Je mag maximaal 30.000 euro vermogen per persoon hebben om in aanmerking te komen voor huurtoeslag.