De hypotheekrente is in 2024 licht gedaald en gestabiliseerd rond de 3,5% tot 4%, na een eerdere stijging. Experts verwachten dat de rente niet snel fors zal stijgen, met mogelijke lichte dalingen door beleidsverlagingen van de ECB en een afgekoelde inflatie. Hypotheek.nl +3
Scenario 1 (realistisch): hypotheekrente stijgt licht
Net als in 2025 verwachten we weinig grote uitschieters. Als je dit jaar een huis koopt, is de kans groot dat je een vergelijkbare rente krijgt als in 2025. De gemiddelde rente voor een hypotheek van 10 jaar vast met NHG ligt waarschijnlijk tussen de 3,5% en 4%.
De hypotheekrente zal naar verwachting licht dalen of stabiliseren in 2026, weg van de toppen van 2022/2023, maar grote sprongen omlaag zoals in 2015-2021 zijn onwaarschijnlijk; het hangt af van de inflatie, de ECB en geopolitieke onrust, met experts die een schommeling tussen 3% en 4% zien als meest realistisch. Dalingen zijn mogelijk als de economie verder afkoelt, maar onverwachte gebeurtenissen kunnen de rente snel weer doen stijgen.
De 10-jaars rente wordt verwacht stabiel te blijven met lichte schommelingen, waarschijnlijk rond de 3% tot 4% in 2026, afhankelijk van inflatie en het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB), met scenario's variërend van lichte daling tot stabilisatie en zelfs lichte stijging, hoewel grote pieken onwaarschijnlijk zijn. Experts zien de huidige rente als relatief laag in historisch perspectief en verwachten dat de trend van stabiliteit na de eerdere schommelingen doorzet.
Als je meer zekerheid wil over de hypotheekrente die je betaalt, kun je het beste kiezen voor een langere rentevaste periode. Het biedt zekerheid. Als de hypotheekrente stijgt heeft dat geen invloed op jouw hypotheek. De hypotheekrente is aan het stijgen en het verloop hiervan is niet zeker.
Een verschil van 1% hypotheekrente kan tienduizenden euro's schelen over de looptijd; bij een hypotheek van €300.000 betekent het ongeveer €150 minder per maand (of €36.000 totaal), en bij €400.000 rond de €200 minder per maand (of €72.000 totaal). De exacte impact hangt af van het hypotheekbedrag en de rentevaste periode, maar een kleine rentedaling leidt tot grote besparingen op maand- en totaalkosten, zelfs bij een schijnbaar klein procentueel verschil.
Sommige aanbieders bieden een 'levenslange' aflossingsvrije hypotheek aan, ook wel bekend als een opeethypotheek of seniorenhypotheek. Hierbij blijft de schuld staan tot overlijden of verkoop van de woning.
De hypotheekrente in 2027 wordt naar verwachting stabiel tot licht dalend, mogelijk tussen 3% en 3,5% voor 10 jaar vast met NHG, als de economie meewerkt en de inflatie daalt, maar onverwachte gebeurtenissen (geopolitiek, inflatie) kunnen dit snel veranderen. Sommige voorspellingen wijzen op een lichte stijging naar gemiddeld 4,5% in de periode 2027-2030, terwijl anderen een daling naar onder de 3% zien als optimistisch scenario.
De verwachting voor de hypotheekrente in 2030 is een lichte daling richting de 2,5% tot 3% voor 10 jaar vast, mits de economie stabiel blijft en de inflatie daalt, maar experts benadrukken de grote onzekerheid door geopolitieke gebeurtenissen en economische schokken, waardoor een stijging altijd mogelijk is, met prognoses die variëren tussen een lichte stijging en stabilisatie rond de 3,5% tot 4,5%.
De Europese Centrale Bank lijkt voorlopig het huidige renteniveau te handhaven. Dit komt mede doordat het Europese inflatiepeil dicht bij de twee procent blijft, wat weinig druk voor extra renteverlagingen levert. De verwachting is dat de hypotheekrente in 2026 verder stabiliseert of licht daalt.
Voor een hypotheek van € 400.000 heb je doorgaans een bruto jaarinkomen nodig tussen de € 80.000 en € 85.000, afhankelijk van de actuele rente en je persoonlijke situatie, hoewel sommige berekeningen uitkomen op € 77.500 tot € 83.500. Bij een alleenstaande is dit rond de € 83.000, terwijl het bij twee inkomens het gezamenlijke inkomen is.
De daling bleef doorzetten en in 2021 bereikte de hypotheekrente het laagste punt ooit: de rente dook toen maar liefst onder de 1%. In 2022 kwam er een eind aan de daling. De kapitaalmarktrente begon flink te stijgen.
Ja, je rente kan verlaagd worden als de waarde van je huis is gestegen, omdat de schuld-marktwaardeverhouding verbetert, waardoor het risico voor de bank afneemt en je in een lagere risicoklasse kunt vallen. Dit gebeurt niet automatisch; je moet zelf een aanvraag doen bij je geldverstrekker en de nieuwe waarde aantonen met bijvoorbeeld een taxatierapport (of een desktop taxatie), wat kan leiden tot een lagere renteopslag en dus lagere maandlasten.
De gemiddelde hypotheekrente ligt nog steeds een paar procent hoger dan begin 2022, toen de rentes met percentages rond de 1-1,5% historisch laag waren. In 2022 stegen de rentes fors door de oplopende inflatie.
Voor 2026 wordt een gematigde stijging van de huizenprijzen verwacht, met prognoses die variëren van ongeveer 3% tot 6%, een afname vergeleken met de forse groei van voorgaande jaren, maar zonder tekenen van een daling. Dit komt door een aanhoudend groot woningtekort, terwijl een toename van het aanbod door de verkoop van beleggingspanden de markt iets tempert, aldus analyses van. De markt blijft krap en competitief, maar extreme biedingen worden minder vanzelfsprekend, met een gemiddelde verkoopprijs die mogelijk boven de €500.000 uitkomt.
Op 5 juni 2025 verlaagde de Europese Centrale Bank (ECB) voor het laatst de rente. Sindsdien staat de depositorente op 2% en bleef die ongewijzigd. Volgens econoom Mike Langen verwacht ABN AMRO dat de ECB de rente voorlopig op dit niveau houdt, omdat de inflatie in de eurozone rond de doelstelling van 2% ligt.
Nee, de verwachting is niet dat de huizenprijzen drastisch zullen dalen; integendeel, experts voorspellen dat ze de komende jaren (2026 en verder) zullen blijven stijgen, zij het in een gematigder tempo dan tijdens de piekjaren, gedreven door een groot woningtekort en stijgende inkomens, hoewel er lichte correcties kunnen zijn. Een significante prijsdaling zoals na 2008 (2008-2013) is op korte termijn onwaarschijnlijk, aldus de huidige analyses van o.a. ING.
In het kort: De verwachting is dat de hypotheekrente in 2026 licht daalt of stabiel blijft, naar een niveau tussen de 3% en 3,5% voor 10 jaar vast met NHG. Voor 2026 tot 2030 blijft de rente naar verwachting laag, maar schommelingen o.b.v. inflatie en ECB-beleid zijn goed mogelijk.
Hypotheekrenteaftrek beperkt
Tussen 2020 en 2023 is de aftrek daarom met 3 % per jaar omlaag gegaan. In 2023 is dan het tarief van 36,93 % bereikt. Let dus goed op wat er voor jou gaat veranderen en wat dit betekent voor voor je maandlasten.
De actuele laagste hypotheekrente bij Rabobank met NHG en energielabel A (of beter) is vandaag 3.34% voor 1 jaar vast. Rentestanden bijgewerkt op 10 maart 2026. De schuld-marktwaardeverhouding is de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning.
Bij een vaste rente, ook wel lange hypotheekrente genoemd, zet je de rente voor een langere periode vast. Deze periode kan variëren van één tot dertig jaar. Het percentage dat je bij het afsluiten (of oversluiten) van je hypotheek vastzet, verandert niet gedurende de rentevaste periode.
Het opnemen van €50.000 overwaarde kost eenmalig ongeveer €3.250 tot €5.150 aan advies-, taxatie- en notariskosten (deels fiscaal aftrekbaar), plus doorlopende rentekosten op het geleende bedrag, die bij een aflossingsvrije hypotheek nooit stoppen, waardoor de totale kosten over tijd sterk kunnen oplopen (bijv. €1.500 rente per jaar bij 3% rente). De doorlopende kosten hangen af van de rente en looptijd; bij een aflossingsvrije variant bouw je schulden op, wat de maandlasten hoger maakt dan bij een lening die je aflost.
Na 30 jaar loopt een aflossingsvrije hypotheek af en moet de volledige schuld in één keer worden afgelost, wat grote financiële gevolgen kan hebben, vooral bij een lager pensioeninkomen. De belangrijkste opties zijn het huis verkopen, de hypotheek herfinancieren (verlengen met een aflossingsvorm zoals annuïteiten/lineair) of aflossen met opgebouwd vermogen. Het is cruciaal om ruim op tijd met een hypotheekadviseur te overleggen, omdat de bank opnieuw je inkomen en woningwaarde toetst, wat kan leiden tot lagere leenmogelijkheden.
De kosten van €100.000 aflossingsvrij zijn puur rente, dus bij 4% rente is dat €333 bruto per maand (100.000 x 0,04 / 12), terwijl bij 1,75% rente de kosten €146 bruto per maand zijn; het bedrag hangt dus sterk af van de actuele rente en rentevaste periode, met als nadeel dat de hoofdsom niet daalt, wat de netto kosten op lange termijn beïnvloedt door wegvallende renteaftrek.