De notaris is als enige bevoegd om jouw nieuwe woning over te dragen. Hiervoor maakt hij twee notariële aktes op. Het gaat dan om de leveringsakte (overdrachtsakte) en de hypotheekakte. Beide akten zijn verplicht bij het kopen van een huis met hypotheek.
In de hypotheekakte wordt opgenomen hoe de hypotheekgever het onderpand heeft verkregen of zal verkrijgen. De bank wil weten of jij wel eigenaar of erfpachter van de woning bent. Anders kun jij namelijk geen hypotheekrecht vestigen. Verder wordt er in de akte vermeld of er al een hypotheek rust op het onderpand.
Als de hypotheek van een koper in orde is, stuurt de bank alle stukken naar de notaris. Deze verwerkt alle stukken en zal contact opnemen met de koper en verkoper om de overdracht te regelen.
De verkoop door de hypotheekhouder kan alleen als de vordering waarvoor de hypotheek is gevestigd opeisbaar wordt en er op dat moment niet terugbetaald wordt. De verkoop moet op dat moment in het openbaar via een veiling plaatsvinden. Dit zou een zo hoog mogelijk opbrengst moeten garanderen.
Tijdens de passeerafspraak worden de akte(s) door de notaris toegelicht en door iedereen ondertekend. Hoeveel tijd dit in beslag neemt hangt af van het aantal aktes en de eventuele vragen. Onze ervaring is dat dit maximaal zo'n 30 minuten in beslag neemt.
Als u geld wilt lenen voor de aankoop of verbouwing van uw huis dan wil de bank op deze lening een hypotheekrecht. Dit betekent dat de bank zekerheid wil dat het geleende geld door u terugbetaald wordt. Om het recht van hypotheek vast te leggen is een notariële akte nodig, dit is de hypotheekakte.
Hiervoor heb je meestal weer twee weken de tijd. De passeerdatum is de datum waarvóór je de hypotheek moet inschrijven bij de notaris. Dat doe je meestal zodra de koop definitief is en je de sleutel krijgt. Bij de meeste hypotheekverstrekkers heb je voor het passeren drie tot vier maanden de tijd.
De notaris mag niets delen, ook niet met uw (zaken)partner. De notaris moet Belastingdienst, politie en justitie op hun verzoek wel inzicht geven in het betalingsverkeer. Ook is de notaris verplicht om ongebruikelijke transacties op de bankrekening te melden.
Op de notaris rust een onderzoeksplicht, die onder andere inhoudt dat hij een onderzoek dient in te stellen naar de rechtstoestand van het registergoed (de rechercheplicht). Van de notaris wordt verwacht dat hij alle voor hem toegankelijke registers raadpleegt.
Heel simpel, omdat notarissen sinds 1999 grotendeels zelf mogen bepalen welk prijskaartje ze aan hun diensten willen hangen. Voor die tijd was dat anders. Toen hanteerden alle notariskantoren dezelfde tarieven en betaalde u bij elk kantoor dezelfde (hoge) prijs.
Akte van levering opmaken
De notaris controleert het koopcontract op details, zodat onjuistheden zo snel mogelijk worden besproken en opgelost. De notaris doet ook onderzoek naar jouw achtergrond en die van de verkopende partij. Ligt er bijvoorbeeld beslag op het huis? Dan zal de notaris hier melding van maken.
De notaris controleert een aantal belangrijke zaken om er zeker van te zijn dat de overdracht van het huis op de juiste manier gebeurt. Zo gaat hij na of de verkopers bevoegd zijn om de woning in kwestie te mogen verkopen en of er geen beslag ligt op het huis (door schuldeisers bijvoorbeeld).
Bij de hypotheekakte en leveringsakte betaalt u, naast notariskosten, voor de inschrijving van beide aktes bij het Kadaster, de overdrachtsbelasting en makelaarskosten. De kosten voor de hypotheekakte en leveringsakte samen liggen rond de 1.300 euro inclusief btw. De prijzen verschillen per notariskantoor.
Het recht van hypotheek houdt in dat de bank van u het recht krijgt om uw woning op te eisen en te verkopen als u niet aan uw verplichtingen voldoet. Voldoet u de maandlasten niet volgens afspraak? Dan kan de bank door het recht van hypotheek uw huis opeisen zonder dat daarvoor een gang naar de rechter nodig is.
Het totaalbedrag staat in de hypotheekakte altijd op een hoger bedrag dan uw hypotheek. Dit heeft te maken met een marge voor achterstallige rente en kosten. Als u zou stoppen met het betalen van uw maandlasten duurt het een tijd voordat het werkelijk zover komt dat de woning gedwongen verkocht wordt.
Je kunt je lopende hypotheek niet zomaar meenemen. Deze hypotheek is gekoppeld aan je oude huis. De geldverstrekker ziet het verhuizen als een nieuwe hypotheekaanvraag. Dit betekent dat zij opnieuw bekijkt of je het hypotheekbedrag op basis van je inkomen en de waarde van je nieuwe woning wel kunt lenen.
Het aanvragen van een hypotheek duurt gemiddeld tussen de 4 en 8 weken. Dit betreft de periode tussen het adviesgesprek met een hypotheekadviseur en het uiteindelijke akkoord van de geldverstrekker. Soms is een aanvraag in 1 week rond en soms duurt het wat langer, bijvoorbeeld bij een echtscheiding.
Wanneer de financiering binnen de termijn niet rond komt, kan het zo zijn dat de koper een beroep doet op de ontbindende voorwaarde en de koop ontbindt. Hij kan dan zonder een boete onder de koopovereenkomst uit. En jij als verkoper staat dan met lege handen en zal je huis opnieuw moeten gaan verkopen.
Tweede keuring oftewel finaal akkoord
Tijdens de tweede keuring loopt de geldverstrekker je hele dossier nogmaals na. Ze willen er namelijk zeker van zijn dat ze de hypotheek aan jou kunnen verstrekken. Als de geldverstrekker helemaal tevreden is, dan geven ze finaal akkoord af en kan jij naar de notaris!
Bij zo'n overbruggingshypotheek betaalt u alleen rente. Zodra uw oude huis is verkocht en wordt overgedragen, lost u de hypotheek volledig af. Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft u de geldverstrekker de zekerheid dat de hypotheekschuld wordt terugbetaald in bepaalde situaties.
Hoge lening: hypothecaire zekerheid
Als u een hoog bedrag leent van uw bv, geldt hetzelfde. Dat geeft de bv meer zekerheid dat zij het uitgeleende geld terugkrijgt. De hypothecaire zekerheid kan een recht van hypotheek zijn op uw eigen woning, maar ook op een vakantiewoning of een woning die u verhuurt aan derden.