Als je beslist om de bouwkundige keuring na het onderhandelen te laten uitvoeren, kun je dit het beste doen in de wettelijke bedenktijd. Op deze manier kun je zonder gevolgen afzien van de aankoop als de bouwkundige keuring tegenvalt. Het is ook mogelijk om opnieuw te onderhandelen na de bouwkundige keuring.
Als de bouwkeurder gebreken heeft gemist (die hij redelijkerwijs wel had moet ontdekken) dan is de keurder aansprakelijk. Gebreken die er toch blijken te zijn dient de koper direct te melden aan het keuringsbureau. Een vastgoed advocaat kan schade verhalen op de keurder die aansprakelijk is voor een gebrekkige keuring.
Onverwachtste torenhoge kosten kun je voorkomen door een bod onder voorbehoud bouwkundige keuring uit te brengen. Bij een voorbehoud bouwkundige keuring gaat de koop alleen door als de kosten voor noodzakelijk achterstallig onderhoud die uit de bouwkundige keuring volgen niet boven een bepaald bedrag uitkomen.
Voorbehoud bouwkundige keuring
In de koopovereenkomst geef je meestal het maximale bedrag van deze werkzaamheden aan. Bijvoorbeeld dat alle noodzakelijke werkzaamheden uit de bouwkundige keuring opgeteld maximaal € 5.000 mogen bedragen. Blijken deze kosten hoger te zijn, dan mag je de koopovereenkomst ontbinden.
Onder de kosten van direct noodzakelijk herstel worden verstaan de kosten die direct moeten worden gemaakt om verdere schade of ver- en/of gevolgschade aan de woning te voorkomen. Daarnaast worden de (termijnkosten) onderhoudskosten of de te verwachte gebreken voor de komende 5 jaar weergegeven.
Onder direct noodzakelijke kosten wordt verstaan: Kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade of gebreken aan een woning die direct herstel nodig hebben om uitbreiding te voorkomen.
Als je een huis gaat kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring, moet je ook aangeven hoeveel de kosten voor het direct noodzakelijk onderhoud maximaal mogen kosten. Gangbaar is een bedrag rond de € 5.000, maar je kunt zelf een bedrag kiezen.
Ernstige gebreken
Een gebrek kan zo ernstig zijn, dat normaal gebruik van de woning niet meer mogelijk is. Denk bijvoorbeeld aan een rotte dakconstructie of een verzakte fundering. In dat geval is de verkoper aansprakelijk. Ook als hij of zij niet op de hoogte was van het gebrek.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2022 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor. Dan is het wellicht nodig om kritisch door te vragen.
Hoe snel heb ik de bouwkundige keuring binnen? Meestal heb je de keuring binnen 48 uur binnen. Soms gaat het om een mondelinge keuring waarbij je samen met de expert door de woning loopt en de gebreken bespreekt.
Hoewel een bouwkundige keuring niet verplicht is, is het natuurlijk wel verstandig om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Vooral bij woningen die ouder dan 10 jaar zijn. Door je toekomstige woning te laten inspecteren, weet je precies wat je koopt, en dat geeft zekerheid.
Een bouwkundige let onder andere op houtrot, de staat van het schilderwerk, hang- en sluitwerk, de inhoud van de meterkast, brandbeveiliging, de fundering en eventuele lekkages. Tijdens de bouwtechnische keuring inspecteert hij het hele huis, maar hij verplaatst niets en schroeft ook niets open.
Soms merkt u na de levering dat iets niet in orde is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek. Soms is verkoper 'aansprakelijk' voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen.
De verjaringstermijn van een verborgen gebrek is dus vijf jaar. Er is belangrijk om te weten dat men een verborgen gebrek ook kan laten verjaren. Zodra u de vorige eigenaar op de hoogte heeft gesteld van het verborgen gebrek, gaat er een nieuwe verjaringstermijn in. Dit is twee jaar.
Als koper dient u dus zoveel mogelijk informatie te verzamelen. Komt een daklekkage of een rottend dak daaruit niet naar voren, dan is dit inderdaad een verborgen gebrek.
Krijg je je hypotheek niet rond, en laat je dat pas na deze termijn aan de verkopende partij weten? Dan ben je een vergoeding aan hen verschuldigd, ter waarde van 10 procent van de koopsom. Een vergoeding die dus al gauw in de tienduizenden euro's gaat lopen.
Redenen afwijzing hypotheekaanvraag door de geldverstrekker:
Je hebt meerdere woningen op je naam staan. Je gaat scheiden, maar je hebt nog geen echtscheidingsconvenant. Je bent korter dan 3 jaar zelfstandig. Je hebt een woning met verlies verkocht en wilt nu met restschuld een andere woning kopen.
Je kunt de koopovereenkomst alleen ontbinden als de koper in verzuim verkeert. Pas dan kun je ook aanspraak maken op een eventuele boete of op een schadevergoeding. Meestal moet je de koper daarom eerst een ingebrekestelling sturen. Daarmee geef je hem een kans om zijn verplichtingen alsnog na te komen.
Opstijgend vocht dat duidelijk aanwezig en zichtbaar was tijdens een huisbezoek valt dus niet onder een verborgen gebrek. Daarnaast moet het om een 'ernstig' gebrek gaan. Hierdoor kan je de woning niet 'normaal' gebruiken. Het gebrek was reeds aanwezig bij overdracht van de eigendom.
Wat is een verborgen gebrek? Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten? Als de verkoper hierover niets heeft verteld, kan dit een verborgen gebrek zijn waarvoor hij aansprakelijk is.
Wat zijn verborgen gebreken? Verborgen gebreken zijn bouwkundige gebreken die je pas na aankoop van een woning ontdekt. Voorbeelden hiervan zijn onder meer water in de kruipruimte, lekkage van het dak, asbest, betonrot, houtworm, kapotte riolering, ongedierte, verslechterde isolatie en onzichtbare scheuren in muren.
Bij een bouwkundige keuring (ook wel een 'bouwtechnische keuring') laat je de staat van je woning beoordelen door een expert. Diegene onderzoekt jouw woning op punten als de fundering, eventuele houtrot of asbest, en geeft je op basis daarvan advies over te verrichten onderhoud.
Hoe lang kan een huis verkocht onder voorbehoud staan? Gemiddeld kan dit 4 tot 6 weken duren. Wanneer sprake is van een voorbehoud verkoop eigen woning kan dit gemiddeld 6 maanden duren. Er is op dat moment sprake van een onherroepelijke koop, de status op funda verandert dan ook automatisch.
Bij een bouwkundige inspectie krijg je op hoofdlijnen een beeld van de bouwkundige staat van een woning.En daarnaast vaak ook een inzage in de kosten om het huis weer in goede staat te brengen. Het is verstandig om bij een (ouder) huis altijd een bouwkundige keuring te laten uitvoeren naar de kwaliteit van de woning.