Inkomens tot en met € 65.000 kunnen in 2025 iets meer lenen dan in 2024. Hogere inkomens kunnen juist iets minder lenen. Toch kunnen de meeste mensen in 2025 meer lenen, ook de hogere inkomens. Dat komt door de verwachte stijging van de inkomens.
Verhoging NHG-grens
Een van de meest opvallende veranderingen is de verhoging van de maximale hypotheek die in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Afgelopen jaar was die grens € 435.000. Vanaf 2025 kun je voor een woning tot een waarde van € 450.000 een hypotheek met NHG afsluiten.
Wat gaat de hypotheekrente doen in 2025? Hypotheekrentes zijn volgens experts waarschijnlijk in 2025 gemiddeld tussen de 3,0% en 3,5%. Verwacht wordt dat de inflatie zakt naar ongeveer 2%, waardoor de ECB de rente kan verlagen. Dit zou ook de hypotheekrente wat kunnen laten dalen.
Maximale hoogte hypotheek ten opzichte van de waarde koophuis. Hoeveel u kunt lenen, hangt onder andere af van de waarde van uw koophuis. U kunt een hypotheek afsluiten tot 100% van de waarde van het huis. U kunt dus niet meer lenen dan het huis waard is.
Om 300.000 euro te kunnen lenen via een lineaire hypotheek met een rente van 3,8% en een rentevaste periode van 10 jaar moet het inkomen 64.800 euro per jaar zijn. Goed om te weten: In 2024 moest je 66.500 euro verdienen om 300.000 euro te kunnen lenen.
Je moet in 2025 100.858 euro per jaar verdienen om 500.000 euro hypotheek te krijgen. Het is dus mogelijk om 4,96 keer jouw bruto jaarinkomen te lenen. Je moet in 2025 dan dus een maandinkomen van 8.404 euro hebben. Goed om te weten: Ik heb deze berekening voor 2025 gemaakt voor een alleenstaande.
Wat kost een hypotheek van € 300.000 per maand? De maandelijkse lasten berekent met een annuïteitenhypotheek en 2,6% rente zijn ongeveer € 1.201,- bruto en € 971,- netto per maand. Dit laatste is afhankelijk van het exacte inkomen.
Alleenstaanden kunnen in 2025 een hogere hypotheek krijgen. Als je meer dan €28.000 per jaar verdient, mag je €17.000 euro meer lenen. Die €17.000 komt bovenop het bedrag dat je 'standaard' kunt lenen op basis van je inkomen.
Of het slim is om je hypotheek te verhogen, hangt af van je situatie. Een hypotheekverhoging is vooral een slimme financieringsoptie voor een verbouwing als je grotere plannen hebt. Als je bijvoorbeeld alleen nieuwe spouwmuurisolatie wilt, wegen de financieringskosten vaak niet op tegen het verbouwbedrag.
Als je €30.000 overwaarde opneemt en dit binnen 30 jaar annuïtair moet aflossen tegen de huidige hypotheekrente van +/- 3,5%, dan betekent dit dat je maandelijks ongeveer €135 extra moet betalen. Dit bedrag bestaat uit een deel aflossing en een deel rente.
Wat gaan de huizenprijzen in 2025 doen? Ook in 2025 stijgen de huizenprijzen waarschijnlijk verder. De aanhoudende stijging komt door stijgende lonen, waardoor mensen meer kunnen lenen. Daarnaast blijft het woningtekort voorlopig bestaan, waardoor de vraag naar woning hoger is dan het aanbod.
Voor een rentevaste periode van 20 jaar was de rente ook heel laag, namelijk 1,17%. Voor een rentevaste periode van 30 jaar was het 1,43%. Dit zijn één van de laagste rentestanden die ooit in Nederland gemeten zijn.
De spaarrentes gaan in 2025 waarschijnlijk verder dalen. Dat komt door de vijf renteverlagingen die de ECB doorvoerde in 2024 en 2025, nu de inflatie in heel Europa sterk is afgezwakt. In 2025 worden nog één of twee renteverlagingen van de ECB verwacht. Daarmee is de verwachting dat de rente op 2,25%-2,50% uitkomt.
2025 kan een ideaal moment zijn om je eerste huis te kopen, vooral als starter. Er zijn meerdere regelingen die het aantrekkelijk maken: Startersvrijstelling overdrachtsbelasting maakt woningen tot €525.000 vrij van overdrachtsbelasting. De verhoogde NHG-grens biedt meer zekerheid bij hypotheken tot €450.000.
Het goede nieuws is dat er geen maximale leeftijd verbonden is aan het aanvragen van een hypotheek. Dit betekent in de praktijk helaas niet dat je altijd een hypotheek krijgt. Er zijn een aantal voorwaarden waar hypotheekverstrekkers naar kijken. Bijvoorbeeld het moment dat je met pensioen gaat of ging.
Het verhogen van uw aflossingsvrije hypotheek is dus mogelijk, mits u voldoet aan de voorwaarde dat dit tot maximaal de helft van de waarde van uw woning is. Voor elke nieuwe aflossingsvrije schuld geldt echter wel dat u geen fiscaal voordeel meer over dit nieuwe deel geniet.
De hypotheek verhogen is een goede keuze als je je woning wilt verduurzamen. Denk bijvoorbeeld aan het volledig aardgasvrij maken van je huis, of aan het (laten) plaatsen van zonnepanelen. Voor duurzame verbeteringen in of aan je woning mag je in plaats van 100% maximaal 106% van de woningwaarde lenen.
Je kunt je hypotheek verhogen door een tweede hypotheek te nemen of door je hypotheek onderhands te verhogen. In beide gevallen heb je overwaarde op je woning nodig én moet je toetsinkomen voldoende zijn om de hogere hypotheek te kunnen dragen. Je kunt niet méér lenen dan de waarde van je woning.
Belangrijkste punten. Het geld dat u bespaart doordat u uw hypotheek niet vervroegd aflost, kan u meer financiële flexibiliteit geven . Extra geld investeren kan potentieel hogere rendementen opleveren dan u zou besparen op hypotheekrente. Met extra cashflow kunt u werken aan andere financiële doelen, zoals sparen voor uw pensioen.
Wat kost een hypotheek van 100.000 euro? De kosten van een hypotheek van 100.000 euro bestaan uit eenmalige afsluitkosten tussen 2.000 en 5.000 euro, en maandlasten van 400 tot 1.100 euro bruto of 250 tot 900 euro netto, afhankelijk van de rente en looptijd. Je moet dus genoeg verdienen om deze kosten te kunnen dekken.
Je kunt je aflossingsvrije hypotheek dus pas op de einddatum verlengen. Het is belangrijk dat je dan aan de voorwaarden van de bank voldoet. De bank kijkt dan naar de hoogte van je hypotheek en de waarde van je woning. Een aflossingsvrije hypotheek mag namelijk niet hoger dan 50% van de woningwaarde zijn.
Rente verlengen bij je eigen bank
Ben je te laat, dan verlengt je hypotheekaanbieder de hypotheek automatisch. En kiest dan voor dezelfde renteperiode als die je had. Stond de rente 10 jaar vast, dan krijg je weer 10 jaar vast. Kies je ervoor om advies te vragen aan een financieel adviseur, dan betaal je advieskosten.
Als je in 2025 200.000 euro hypotheek wilt krijgen, dan moet je 42.353 euro bruto per jaar verdienen. Dit komt neer op een maandinkomen van 3.530 euro. Je kunt dan dus 4,72 keer jouw bruto jaarinkomen lenen. Goed om te weten: Ik heb deze berekening voor 2025 gemaakt voor een alleenstaande.
Bij een huis met een koopsom van € 250.000 komt dat neer op € 12.500 tot € 15.000 eigen geld. Koop je een nieuwbouwhuis? Dan betaal je geen kosten koper, maar krijg je wel te maken met andere bijkomende kosten, zoals bouwrente en kosten voor de hypotheekakte.
Inkomen bij een hypotheek van €400.000
Voor een hypotheek van €400.000 heb je minimaal een bruto jaarinkomen nodig van €77.500 tot €83.500. Dit is afhankelijk van de hoogte van de rentestand. Als je uitgaat van een salaris met vakantiegeld maar zonder 13e maand, is dit een bruto maandinkomen van €6.450 - €6.960.