Erfpacht is het recht om de grond van de gemeente voor een bepaalde periode te gebruiken tegen betaling van een canon. De gemeente blijft dan eigenaar van de grond. Erfpachters kunnen in een aantal gevallen eigenaar worden van de grond.
Bij erfpacht hebt u als woningeigenaar het gebruiksrecht van de grond. De gemeente is de eigenaar van de grond. Het eigendom dat bij de gemeente is achtergebleven nadat het perceel in erfpacht is uitgegeven, heet 'bloot-eigendom'.
De erfpacht eindigt door opzegging, tenzij anders is bepaald in de akte van vestiging. De eigenaar van de onroerende zaak die in erfpacht is gegeven, 'de erfverpachter', kan slechts in bepaalde gevallen opzeggen.
Erfpacht direct omzetten bij het kopen van een nieuwe woning
Gaat u een nieuwe woning kopen, waarvan de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht en wilt u gelijk het erfpachtrecht omzetten naar vol eigendom? Dat kan. Geef bij uw aanvraag aan dat u de toekomstige koper bent van deze woning.
Bij het einde van de erfpacht eindigt ook het daaraan gekoppelde opstalrecht. Daardoor wordt de erfverpachter ook eigenaar van de woning. Hij moet u dan in beginsel de waarde van de woning vergoeden.
Een groot nadeel van erfpacht is dat je niet precies weet wat je in de toekomst betaalt aan erfpachtcanon. Na de erfpachtperiode kan de eigenaar de erfpachtcanon namelijk aanpassen. Bijvoorbeeld omdat de grondprijs is gestegen. Dat is een risico waar je rekening mee moet houden.
Verhuurt u een woning waarvan u de grond in erfpacht hebt? Bij erfpacht vermindert u de WOZ-waarde met de waarde van de toekomstige erfpachtcanons.
Als erfpachter betaal je hiervoor een jaarlijkse vergoeding: de erfpachtcanon. Hiermee huur je als het ware het erfpachtrecht en mag je de grond gebruiken alsof je zélf de eigenaar bent. Anders dan bij een huurovereenkomst mag je hierdoor zelf beslissen over verbouwingen en ben je ook verantwoordelijk voor onderhoud.
Is het slim om erfpacht eeuwig af te kopen? Dat ligt eraan. Erfpacht eeuwig afkopen kan interessant zijn als de grond waarop uw huis staat flink in waarde kan stijgen, bijvoorbeeld omdat u in een opkomende buurt bent gaan wonen. Dat betekent namelijk dat uw woonlasten ook omhoog kunnen gaan in de toekomst.
Een huis met erfpacht is goedkoper, omdat je niet hoeft te betalen voor de grond. Maar je betaalt de grondeigenaar natuurlijk wél erfpachtcanon. Het bedrag dat je betaalt is afhankelijk van de waarde van de grond en de rente die de erfpachter rekent. Vaak betaal je per jaar zo'n 5% van de grondwaarde aan erfpachtcanon.
Als je af wil van de erfpacht, kan je deze overdragen op iemand anders door de woning te verkopen. De koper wordt dan de nieuwe erfpachter. Maar het kan ook zijn dat er speciale voorwaarden in de erfpachtvoorwaarden staan: Dat je alleen de erfpacht mag overdragen met toestemming van de verpachter.
In de meeste gevallen is een erfpachtrecht vrij overdraagbaar. De erfpachter kan zijn recht op gebruik van de grond verkopen aan een derde, zonder toestemming te hoeven vragen aan de grondeigenaar. De erfpachter kan daarbij alleen overdragen wat hij zelf heeft.
Indien de erfpacht daadwerkelijk stopt, niet verlengd wordt en geen heruitgifte plaatsvindt, dan moet de erfpachter hetgeen hij in erfpacht heeft gekregen opleveren aan de eigenaar.
De periode waarvoor u de canon kunt afkopen is afhankelijk van het soort erfpacht dat u hebt en van de Algemene Bepalingen. Bij voortdurende erfpacht kunt u de canon afkopen tot het einde van het tijdvak. Als op uw erfpachtrecht de Algemene Bepalingen 1994 gelden kunt u ook (eenmalig) verlengd afkopen.
Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming
Dan betaalt u daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Deze periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar.
De erfpachtcanon kost meestal een paar procent van de grondwaarde per jaar. Dat is de waarde van het stuk land, vastgesteld door de gemeente. Vooral bij dure grond kunnen de kosten dus hoog zijn. Ook de periode waarvoor de canon is vastgelegd, kan meespelen in de berekening van de kosten.
Kan de erfpachter de onroerende zaak die hij in erfpacht heeft, verpanden of verhuren? Ja, hiertoe is de erfpachter bevoegd, tenzij anders is bepaald in de akte van vestiging. In het algemeen zal vereist zijn dat toestemming van de eigenaar is vereist.
Erfpacht is een financieel en fiscaal interessante formule als je wilt investeren in vastgoed. Het aanbod is uiteraard kleiner dan op de reguliere verkoopmarkt. Maar met wat speurwerk kun je wel een veel hoger rendement verkrijgen.
Kosten. Voor de afkoop van het erfpachtrecht betaalt u een afkoopsom of aanvullende koopsom. U moet rekening houden met de volgende bijkomende kosten: Rente is 4,5 procent op jaarbasis over de grondwaarde verschuldigd na afloop vande 50 jaar-periode en de grondwaarde verschuldigd na afloop van het erfpachtrecht.
Erfpacht betekent dat iemand het recht heeft om een stuk grond te houden of te gebruiken dat eigendom is van een ander. De erfpachter betaalt hiervoor een bedrag aan de eigenaar van de grond, het zogeheten erfpachtcanon.
De erfpachtcanon die je periodiek betaalt is aftrekbaar van de inkomstenbelasting, net als je hypotheekrente. Bij het afkopen van erfpacht is alleen de rente die je betaalt voor een lening of hypotheek om het erfpachtcanon af te kopen aftrekbaar van de belasting. De afkoopsom van de erfpacht zelf is niet aftrekbaar.
Nu zijn er 4 manieren van erfpacht betalen: afkoop, jaarlijkse canon, 10 jaar vaste of 25 jaar vaste canon.
Voor de erfpacht betaalt u de gemeente jaarlijks een bedrag, de canon genoemd. De canon kan ook eenmalig worden afgekocht. Gedurende de looptijd van de erfpacht kan de canon niet veel verhoogd worden.Dit in tegenstelling tot bij huur.