Het zit als volgt: de geldverstrekker neemt het gemiddelde van de nettowinst van die drie jaar als toetsinkomen. Je nettowinst is de winst nadat de belastingen eraf zijn gegaan en wordt op je aangifte inkomstenbelasting aangegeven als fiscale winstberekening. Aan de hand daarvan wordt berekend hoeveel je kunt lenen.
Bij bruto jaarinkomens van ongeveer 25.000 en 12.500 euro is de maximale hypotheek in 2021 ongeveer 172.500 euro. Bij 35.000 en 17.500 euro gaat het om ongeveer 248.000 euro, en bij 50.000 en 25.000 euro tenslotte om 408.000 euro.
Hypotheekverstrekkers kijken naar de laatste drie jaar als zelfstandig ondernemer om de maximale hypotheek bepalen. Maar ook als je nog geen drie jaarcijfers kunt overleggen is er meer mogelijk dan je denkt. Bij veel hypotheekverstrekkers kun je al terecht na een jaar zelfstandigheid.
Het bedrag dat je maximaal als hypotheek kunt lenen is 100% van de marktwaarde. De marktwaarde van de woning wordt door een taxateur vastgesteld. Deze maakt een taxatierapport op. Goed om te weten: de taxatiekosten horen bij kosten koper en zijn aftrekbaar van de belasting.
Kun je een hypotheek afsluiten als je net bent begonnen als zzp'er? Jazeker, zegt Marcel Soek van De Hypotheker. Het is lange tijd lastig geweest om een hypotheek te krijgen als startend ondernemer, maar sinds een paar jaar lukt dat ook als je minder dan drie jaar onderneemt.
Bruto inkomen zzp
Je bruto inkomen is je omzet min de bedrijfskosten. Dat zijn bijvoorbeeld kosten voor je laptop, diensten als je boekhoudpakket, je zakelijke rekening of – als je producten verkoopt – de inkoopkosten van die producten. Het bruto inkomen noem je als ondernemer ook wel de winst voor belasting.
Er zijn twee eisen om een hypotheek te krijgen: ten eerste heb je voldoende inkomen om elke maand je hypotheeklasten af te lossen, de tweede eis is dat de verhouding tussen de lening en je huis (het onderpand) in balans is. Wanneer je een hypotheek wilt afsluiten, dan is de vraag of je genoeg verdient de belangrijkste.
Om een hypotheek te kunnen afsluiten vragen hypotheekverstrekkers om jaarcijfers, belastingaangiftes en belastingaanslagen over de jaren dat je als zzp'er werkt. Zijn de laatste cijfers nog niet beschikbaar, dan kan een hypotheekverstrekker akkoord gaan met een onderbouwde accountantsprognose.
Uw inkomen en maximaal leenbedrag
90% van uw gemiddelde zzp-inkomen van de laatste 2 kalenderjaren (of de prognose als deze lager is). 100% van uw gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 jaar uit loondienst én zzp-inkomen (zolang uw actuele inkomen klopt met het gemiddelde inkomen).
Je hebt geen vast contract meer nodig om een hypotheek te kunnen afsluiten. Wanneer je een contract voor bepaalde tijd of een flexibel contract hebt, kun je met een intentieverklaring van je werkgever ook een hypotheek krijgen. Een intentieverklaring is een onderdeel van de werkgeversverklaring.
De hoogte van je hypotheek mag maximaal 100% van de waarde van de woning zijn. Je kunt meer lenen als je energiebesparende voorzieningen wilt treffen voor je huis. Dit is het bedrag dat je aan eigen geld kunt besteden voor de aankoop van de woning.
Van alle startende zzp'ers is na één jaar ruim 70 procent nog steeds actief als zelfstandige (met of zonder personeel). Na vijf jaar is nog iets minder dan de helft actief. De overgrote meerderheid van de startende zzp'ers die actief blijven als zelfstandige blijft ook zzp'er.
Voor een hypotheekbedrag van € 500.000 zal je een bruto jaarinkomen van ongeveer € 100.000 moeten verdienen.
Hypotheek van € 600.000,-
Standaard kost deze hypotheek ongeveer € 2090,- bruto per maand.
Belasting Box 1 berekenen
Met een belastbaar inkomen van € 50.000 in 2021 is de te betalen belasting: 50.000 x 37,10% = € 18.550. Met een belastbaar inkomen van € 80.000 in 2022 is de te betalen belasting: (69.399 x 37,07%) + (10.601 x 49,50%) = 25.726 + 5.247 = € 30.973.
Een Inkomensverklaring Ondernemer is een uitgebreide analyse van de gehele onderneming over de afgelopen 3 jaren (of korter indien de onderneming korter bestaat) waarmee het toetsinkomen wordt bepaald. Bij het bepalen van het toetsinkomen, houden we rekening met de eventuele negatieve gevolgen van de coronacrisis.
De kosten voor een beoordelingsverklaring bedragen € 50,00 ex BTW voor de eerste entiteit en € 25,00 ex BTW voor iedere extra entiteit.
Redenen afwijzing hypotheekaanvraag door de geldverstrekker:
Je hebt meerdere woningen op je naam staan. Je gaat scheiden, maar je hebt nog geen echtscheidingsconvenant. Je bent korter dan 3 jaar zelfstandig. Je hebt een woning met verlies verkocht en wilt nu met restschuld een andere woning kopen.
Maximale hypotheek te laag, verzwijgen studieschulden
Bij het bepalen van de maximale hypotheek moet een hypotheekadviseur/bank rekening houden met allerlei verplichtingen. Zo ook met lopende studieschulden. Als er sprake is van een lopende studieschuld, dan betekent dit dat de klant minder hypotheek kan krijgen.
Hypotheekverstrekkers kijken eerst wat op basis van uw inkomen de maximale maandelijkse hypotheeklasten zijn. Vervolgens kijken zij naar eventuele lopende schulden. Denk aan een persoonlijke lening, een autolening, een roodstand van uw creditcard en ook de mogelijkheid om rood te staan op uw betaalrekening.
Startsalaris zonder ervaring ongeveer € 2.500 bruto per maand. Gemiddeld salaris ongeveer € 3.250 bruto per maand. Salaris met meer dan tien jaar ervaring ongeveer € 4.000 bruto per maand.
Hypotheekregels 2022. In 2022 kun je maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Dit betekent dat je de bijkomende kosten, de kosten koper, van eigen geld moet betalen. Ga je voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan kan dat in 2022 tot een woningwaarde van € 355.000.