De verjaringstermijn bij een huis is vijf jaar. Als u als koper binnen vijf jaar verborgen gebreken ontdekt, kunt u de verkoper – en in sommige gevallen de makelaar – nog aansprakelijk stellen.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Verborgen gebreken melden termijn
De termijn om een verborgen gebrek te melden is maximaal twee maanden.
Wat is een verborgen gebrek? Ontdekt u na de overdracht een gebrek aan het door u gekochte huis dat u nog niet had gezien? Bijvoorbeeld lekkage, krimpscheuren of slechte fundamenten? Als de verkoper hierover niets heeft verteld, kan dit een verborgen gebrek zijn waarvoor hij aansprakelijk is.
Wanneer een makelaar een contract opstelt dat gebrekkig is, bijvoorbeeld door het weglaten van cruciale clausules, zoals vrijwaringen voor verborgen gebreken, valt dit onder zijn zorgplicht. Als u hierdoor schade lijdt, kunt u de makelaar aansprakelijk stellen.
De verjaringstermijn van een verborgen gebrek is dus vijf jaar. Er is belangrijk om te weten dat men een verborgen gebrek ook kan laten verjaren. Zodra u de vorige eigenaar op de hoogte heeft gesteld van het verborgen gebrek, gaat er een nieuwe verjaringstermijn in. Dit is twee jaar.
Het aansprakelijk stellen van een makelaar kan op twee wettelijke gronden: een wanprestatie of een onrechtmatige daad. Een wanprestatie kan alleen als er sprake is van een overeenkomst tussen twee of meer partijen. Als een opdrachtgever (koper of verkoper) een makelaar inschakelt, dan is er sprake van een overeenkomst.
Bij het verkopen van een woning moet de verkoper alle gebreken melden aan de koper. Dit heet de 'mededelingsplicht'. Doet hij dat niet, terwijl hij wel weet van het gebrek? Dan moet de verkoper de kosten van de reparatie betalen.
ernstige schimmel en houtrot. ernstige lekkage door regen. geen goede afvoer van rook en verbrandingsgassen. verzakte of scheefstaande buitenmuren.
Wat zijn verborgen gebreken? Vaak zijn gebreken aan een huis duidelijk zichtbaar. Denk aan scheuren in muren, een natte plek door lekkage, of rotte kozijnen. De naam zegt het al: een verborgen gebrek is niet direct te zien en wordt pas ontdekt na aankoop van een woning.
De wet gaat er vanuit dat gebreken die binnen 6 maanden ontstaan, al aanwezig waren tijdens de aanschaf. Het is dan aan de verkoper om het tegendeel te bewijzen. Komen de gebreken na zes maanden (maar binnen een jaar) aan het licht?Dan is het aan jou om aan te tonen dat de gebreken bij aanschaf al aanwezig waren.
Art. 18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek: Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
Onder lichte verborgen gebreken wordt verstaan gebreken die de stabiliteit van (een deel) van het gebouw niet aantasten, doch van die aard zijn dat indien de bouwheer ze ten tijde van de aanvaarding van het werk had gekend, hij ze niet aanvaard had.
De ouderdomsclausule wordt (uiteraard) veel gebruikt bij oude(re) huizen. Denk daarbij aan huizen van 50 jaar en ouder. De huidige trend is echter dat de ouderdomsclausule ook steeds vaker wordt gebruikt bij 'gedateerde huizen' die nog niet zo oud zijn. Denk daarbij aan huizen tussen de 20 en 40 jaar oud.
Als koper dient u dus zoveel mogelijk informatie te verzamelen. Komt een daklekkage of een rottend dak daaruit niet naar voren, dan is dit inderdaad een verborgen gebrek.
Wat zijn verborgen gebreken? Verborgen gebreken zijn gebreken die na de levering worden geconstateerd.Voorbeelden hiervan zijn houtrot, boktorren, schimmel of een slechte fundering.
Wordt een gebrek binnen vijf jaar na de aankoop ontdekt, dan kunt u de verkoper onder bepaalde voorwaarden toch aansprakelijk stellen. U dient wel aan te tonen dat de schade vóór de aankoop is ontstaan. Ook hier geldt een termijn van twee maanden voor het melden van de verborgen gebreken.
Je mededelingsplicht weegt juridisch gezien zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Als je gebreken aan je woning verzwijgt, kun je de koper niet verwijten dat hij onvoldoende onderzoek heeft verricht naar jouw woning. Als de koper een gebrek vindt, dan kun je aansprakelijk zijn als je het hebt verzwegen.
De algemene garantietermijn is 6 jaar. Deze termijn gaat 3 maanden na de oplevering in. Voor sommige onderdelen van de woning geldt een kortere garantietermijn en sommige gebreken zijn uitgesloten van de garantie.
Meldingsplicht van de verkoper
De verkoper is verplicht om gebreken aan het huis die hem of haar bekend zijn, direct aan de koper te melden. Dit geldt niet alleen voor gebreken die zichtbaar zijn maar juist ook voor gebreken die op het eerste oog niet zichtbaar zijn.
Als verborgen gebrek omschrijft artikel 1641 BW het gebrek dat de zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.
Jij als huurder bent verantwoordelijk voor de kosten als je de lekkage zelf hebt veroorzaakt. Bijvoorbeeld als je een gat in de muur boort en hierdoor een waterleiding raakt. Ook draai je zelf voor de kosten van een lekkage op als je niet op tijd of geen melding maakt bij de verhuurder van een mogelijke lekkage.
Als je de betrokken persoon (los van deze WAM) aansprakelijk wilt stellen, geldt wél een verjaringstermijn van 5 jaar. Als je meer tijd nodig hebt, kun je de verjaringstermijn stopzetten. Dit wordt ook wel "het stuiten van de verjaring" genoemd.
Zorgplicht makelaar
De zorgplicht van de makelaar werkt zowel naar de koper, als naar de verkoper. De makelaar draagt zorg voor het feit dat de verkoper een eerlijke prijs ontvangt die passend is voor zijn woning.
Informatieplicht van de makelaar
Bij de verkoop van een huis heeft de verkoper een informatie- of mededelingsplicht ten opzichte van de koper. Dat betekent dat hij alle bekende gebreken moet melden aan de kopende partij.