Hoe lang kan iemand aansprakelijk blijven voor verborgen gebreken? Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden.
Verborgen gebreken melden bij de verkoper
Meestal is dat een termijn van 2 maanden. Het is verstandig om dit schriftelijk doen. Zelfs als je nog niet precies weet hoe groot de schade is, is het belangrijk om de verkoper op de hoogte te stellen van het gebrek.
Een koper dient dit binnen een volgens de wet redelijke termijn te melden. Met een redelijke termijn worden doorgaans twee maanden bedoeld. In sommige gevallen kun je tot vijf jaar na de verkoop nog aansprakelijk gesteld worden.
In principe komen kosten voor het herstel van verborgen gebreken na de eigendomsoverdracht terecht bij de koper. Toch zijn er twee situaties waarin u de verkoper voor deze kosten aansprakelijk kunt stellen. Dat geldt als: Het gebrek zo ernstig is dat u niet normaal in de woning kunt leven.
Een verkoper is aansprakelijk voor verborgen gebreken, zelfs als hij ze niet kent.
Wie schade heeft geleden, kan de tegenpartij aansprakelijk stellen. Dat gebeurt middels een aangetekende brief. Vanaf dat moment spreken we van een aansprakelijkstelling. Niet in alle gevallen hoeft degene die schade heeft geleden de brief zelf te formuleren en te versturen.
Bij verkeersongevallen kun je direct een schadevergoeding claimen bij de Wet Aansprakelijkheidsverzekering Motorrijtuigen (WAM). Deze vordering verjaart na 3 jaar. Als je de betrokken persoon (los van deze WAM) aansprakelijk wilt stellen, geldt wél een verjaringstermijn van 5 jaar.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Soms merkt u na de levering dat iets niet in orde is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek. Soms is verkoper 'aansprakelijk' voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen.
Hoe kan u dit doen? Dit kan u doen aan de hand van foto's, doch de beste en meest geloofwaardige manier om het gebrek aan te tonen is door een deskundige aan te stellen dewelke de zaak zal onderzoeken en omtrent zijn bevindingen een gemotiveerd verslag zal overmaken.
Opstijgend vocht dat duidelijk aanwezig en zichtbaar was tijdens een huisbezoek valt dus niet onder een verborgen gebrek. Daarnaast moet het om een 'ernstig' gebrek gaan. Hierdoor kan je de woning niet 'normaal' gebruiken. Het gebrek was reeds aanwezig bij overdracht van de eigendom.
Als een geleverd huis niet geschikt is voor normaal gebruik, dan is de verkoper in principe aansprakelijk voor de gebreken die dat normaal gebruik verhinderen. De wet maakt echter een uitzondering voor gebreken die bij een koper bekend waren of bekend hadden kunnen zijn.
Als hij zijn opdracht niet goed uitvoert, kan de verkoper de makelaar aansprakelijk stellen op grond van wanprestatie. De koper heeft die mogelijkheid niet. Als de verkoper de koopovereenkomst niet nakomt (bijvoorbeeld omdat er sprake is van verborgen gebreken), dan moet die in principe bij de verkoper aankloppen.
Een verborgen gebrek is een gebrek aan de woning dat niet direct waarneembaar is op het moment van aankoop. Het kan bijvoorbeeld gaan om problemen met de fundering, het dak, de riolering of de elektrische installatie. Niet elk gebrek dat na de aankoop aan het licht komt is echter een verborgen gebrek.
Art. 18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek: Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
De ouderdomsclausule is eigenlijk vooral bedoeld voor oude huizen van 50 jaar en ouder. Maar in de praktijk wordt de clausule steeds vaker opgenomen bij huizen van nog geen 15 jaar oud. Dus ook bij de verkoop van een jong(er) huis, kan de ouderdomsclausule handig zijn.
Wat zijn verborgen gebreken? Verborgen gebreken zijn bouwkundige gebreken die je pas na aankoop van een woning ontdekt. Voorbeelden hiervan zijn onder meer water in de kruipruimte, lekkage van het dak, asbest, betonrot, houtworm, kapotte riolering, ongedierte, verslechterde isolatie en onzichtbare scheuren in muren.
Wat zijn verborgen gebreken? Vaak zijn gebreken aan de woning duidelijk zichtbaar. Denk hierbij aan rotte kozijnen. Dit kun je tijdens de bezichtiging duidelijk zien.
Constructiefouten: aannemer aansprakelijk na oplevering
Constructiefouten leveren vaak een verborgen gebrek op.
De term 'verborgen gebreken' kent iedereen wel. Een verborgen gebrek is een gebrek dat een koper ontdekt nadat hij/zij eigenaar is geworden van een woning.Je kunt dan bijvoorbeeld denken aan lekkage, een slechte fundering of houtrot.
De vaatwasser blijkt na de koop kapot te zijn.
Heeft de koper onderzoek gedaan, maar blijkt er tijdens de eigendomsoverdracht toch sprake te zijn van een gebrek dat een normaal gebruik in de weg staat? Dan kan de verkoper daar in principe op worden aangesproken.
Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat door een normaal oplettende koper bij de bezichtiging van het huis had kunnen worden geconstateerd. Denk bijvoorbeeld aan zichtbare scheuren in muren. Voor dergelijke gebreken zal de verkoper in het algemeen niet aansprakelijk zijn.
Na 5 jaar verloopt het recht om een schadevergoeding te claimen. De verjaringstermijn van 5 jaar begint te lopen vanaf het moment dat de schade bij jou bekend is. Je hebt ook een absolute verjaringstermijn van 20 jaar. Je kunt de termijn waarbinnen jouw claim moet worden ingediend doorbreken middels een stuitingsbrief.
Wordt de aansprakelijkheid geheel of gedeeltelijk betwist? Dan is het aan u – als eisende partij – om te bewijzen dat de tegenpartij wél aansprakelijk is. Dit kunt u doen met alle mogelijke middelen. Denk aan getuigenverklaringen, het rapport van de politie, foto's van remsporen op het wegdek enzovoorts.