De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting op onroerende goederen die u jaarlijks moet betalen. De berekening van de onroerende voorheffing gebeurt op basis van het kadastraal inkomen (KI). In bepaalde gevallen heeft u recht op een vermindering van de onroerende voorheffing.
De enige belasting die je voor je eigen woning moet betalen, is de onroerende voorheffing. Die moet je één keer per jaar betalen. Verder hoef je geen aanvullende personenbelasting te betalen. Het kadastraal inkomen van de eigen woning is immers vrijgesteld, en dus hoef je dat niet op je belastingaangifte te vermelden.
Jaarlijkse indexering
Het kadastraal inkomen verwijst naar een waarde in 1975. Om de huidige waarde van het onroerend goed te bepalen indexeren we daarom jaarlijks het kadastraal inkomen: Het indexcijfer voor aanslagjaar 2021 bedraagt 1,8630. Het indexcijfer voor aanslagjaar 2022 bedraagt 1,9084.
Je kan het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen van je woning opzoeken op MyMinfin. Eenmaal ingelogd, klik je door naar 'mijn woning en mijn onroerende goederen'. Je kan het KI ook terugvinden op je vorige aanslagbiljet van de federale personenbelasting of dat van de regionale onroerende voorheffing.
Het kadastraal inkomen staat voor het theoretisch gemiddeld jaarlijks netto-huurinkomen van een woning. Aangezien de meeste K.I.'s tussen de € 500 en € 1300 bedragen, doet dat misschien wat vragen rijzen. Dat is normaal, want dat lijkt wel erg weinig voor een jaarlijkse huuropbrengst.
Hoeveel het kadastraal inkomen stijgt, hangt af van de precieze aanpassingen en wordt voor elke woning apart berekend. In sommige gevallen kan het KI ook dalen. Bijvoorbeeld als een deel van de woning wordt afgebroken, maar niet heropgebouwd. Ook de ombouw van een handelszaak tot een woning kan een reden zijn.
Een zwembad en carport betekenen duidelijk een verhoging van de huurwaarde en van het comfort. Zonnepanelen, ook al verhogen ze het comfort van je eigendom, vallen in de categorie energie-investeringen en worden dus niet meegenomen in de berekening van je kadastraal inkomen.
Je kadastraal inkomen kan ook naar beneden gaan, maar als je daarvoor een herziening wil heb je grondige redenen nodig. De aanleg van een drukke weg in jouw buurt waardoor het comfort van je woning daalt is een grondige reden, of ook de ombouw van een handelszaak tot een woning is zo'n reden.
Om het geïndexeerde kadastraal inkomen te berekenen, moet men de indexcoëfficiënt van dat jaar vermenigvuldigen met het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen. Bijvoorbeeld: 1.200 euro is het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van een woning. In 2021 is de indexcoëfficiënt 1,860.
Samengevat is het kadastraal inkomen het fictieve inkomen dat u met het onroerend goed verdient. Het wordt bepaald door de locatie van het onroerend goed, de samenstelling van uw gezin, en het niveau van comfort (bewoonbare oppervlakte) van uw woning.
Waarom is KI belangrijk? Het kadastraal inkomen is belangrijk omdat dit een jaarlijkse belasting op je onroerend goed is, waarmee je rekening dient te houden bij de aankoop van eigendommen. Is je eigendom je enige woning en dus de gezinswoning? Dan betaal je enkel kadastraal inkomen op dit eigendom.
Deze belasting moet worden betaald door de verhuurder-eigenaar. Dit moet worden vermeld in de huurovereenkomst. Dit geldt enkel voor de woninghuur en dus niet voor handelshuurovereenkomsten en huurovereenkomsten naar gemeen recht, zoals de huur van een garage, een 2de verblijf, etc..
Het kadastraal inkomen wordt elk jaar geïndexeerd. Dat wil zeggen dat hij de stijging (of daling) van de consumentenprijzen gewoon volgt (de inflatie). Zoals je weet kennen we momenteel een hoge inflatie. Dat zorgt voor een hoog indexeringscoëfficiënt voor het kadastraal inkomen van 9,6% voor alle woningen.
Er moet sprake zijn van een invaliditeit van minstens 66 procent, de handicap moet ertoe leiden dat de persoon minstens een derde minder kan verdienen van wat een persoon zonder handicap op de arbeidsmarkt kan verdienen, of de persoon moet een vermindering van de zelfredzaamheid van minimaal 9 punten aantonen.
U moet de onroerende voorheffing binnen de 2 maanden na datum van verzending van het aanslagbiljet betalen. Als u uw Vlaamse belastingen niet tijdig betaalt, zal de Vlaamse Belastingdienst de invordering opstarten. In dat geval komen bij het basisbedrag van de belasting nog aanvullende nalatigheidsintresten en kosten.
In Nederland hoef je over de winst die je maakt bij de verkoop van je eigen woning meestal geen inkomstenbelasting te betalen. Dit betekent dat de verkoopwinst belastingvrij is. Maar let op: als je de overwaarde niet gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning, kan dit gevolgen hebben voor je vermogensbelasting.
Het wordt altijd afgerond tot de dichtstbijgelegen euro. Voorbeeld: Het niet-geïndexeerd KI van een woning bedraagt 900 euro. In 2024 bedraagt het geïndexeerd KI 900 * 2,1763 = 1.958,67 euro. Er is geen afronding nodig.
Meld u aan bij MyMinfin .Klik op het tabblad 'Mijn woning' en open de rubriek 'Een kadastraal uittreksel aanvragen'. Doorloop de verschillende stappen (en lees eventueel hoe u het juiste perceel kunt selecteren en hoe u de perceelgegevens kunt interpreteren).
De onroerende voorheffing voor het aanslagjaar 2024 wordt met andere woorden berekend op het kadastraal inkomen van 2024. Indien het kadastraal inkomen in de loop van het jaar wijzigt (vb. door renovatiewerken), zal dit pas gevolgen hebben voor de onroerende voorheffing van het volgende jaar.
Zonnepanelen zijn energiebesparend
Ook een zolderkamer, die omgebouwd wordt tot een slaapkamer is een voorbeeld van het verhogen van het comfort in de woning. Zonnepanelen worden niet gezien als een verhoging van het comfort in huis en zal daarom ook niet leiden tot een verhoging van het kadastraal inkomen.
Welke wijzigingen? U moet elke wijziging aangeven die een invloed op het kadastraal inkomen kan hebben. Opgelet, voor de meeste wijzigingen aan onroerende goederen moet u eerst een bouwvergunning aanvragen of bestaat er een meldingsplicht. Dat moet u doen bij de gemeente.
In bepaalde gevallen kunt u een vermindering van de onroerende voorheffing genieten. Dat is bijvoorbeeld het geval als u eigenaar bent van een bescheiden woning. Andere verminderingen zijn specifiek naar de bewoner van de woning gericht. Dat kan de eigenaar zelf zijn of een huurder.
Laat uw onroerend goed in waarde stijgen
Meerdere onderzoeken hebben uitgewezen dat de aanleg van een zwembad een investering is die de waarde van uw huis verhoogt (tot wel 20%), en dat gedurende vele jaren.
Hebt u een onroerend goed? Met uitzondering van uw 'eigen woning' moet u in principe in uw belastingaangifte de inkomsten uit uw onroerende goederen aangeven, zelfs als die goederen zich in het buitenland bevinden.
U moet ofwel een geldige bouwvergunning kunnen voorleggen voor de werken die zijn uitgevoerd, ofwel moet u een attest van uw gemeente kunnen voorleggen waarin staat dat u geen bouwvergunning nodig had om werken uit te voeren. Wie voldoet aan die voorwaarden moet drie jaar geen onroerende voorheffing betalen.