Het ontbinden van een koopovereenkomst voor een huis kan binnen 3 dagen wettelijke bedenktijd zonder reden, of later via ontbindende voorwaarden (zoals financieringsbehoud). Ontbinding moet schriftelijk en aangetekend gebeuren vóór de deadline, vaak met bewijs van afwijzing. Na de bedenktijd en zonder voorwaarden, kost ontbinden vaak 10% van de koopsom. Hypotheek.nl +5
Een klant kan in een aantal situaties de koopovereenkomst ontbinden (beëindigen): als er wettelijke bedenktijd geldt. als het product niet werkt en u lost het probleem niet (goed) op door het product gratis te ruilen of te repareren. als u een vaste of verwachte levertijd heeft afgesproken en u levert niet op tijd.
Koopovereenkomst schriftelijk ontbinden
Wilt u een koopovereenkomst ontbinden? Schrijf de verkoper dan een brief. Zeg dat de verkoper het product niet heeft kunnen repareren. Of dat hij geen nieuw product wil geven.
Voorwaarden voor ontbinding (art. 6:265 BW)
Tijdens bedenktijd kosteloos afzien van koop
Na het tekenen van het koopcontract heeft u nog 3 dagen wettelijke bedenktijd. De bedenktijd gaat in op de dag nadat u het getekende koopcontract heeft ontvangen. Tijdens de bedenktijd kunt u als koper alsnog afzien van de koop. U hoeft daarvoor geen reden op te geven.
De eerste mogelijkheid om de koopovereenkomst van een woning te ontbinden is tijdens de drie dagen bedenktijd. In deze fase mag je zonder opgaaf van reden de koop ontbinden. Daarna kun je alleen nog de koopovereenkomst ontbinden op grond van een ontbindende voorwaarde die staan beschreven in het koopcontract.
U mag uw bod altijd intrekken of veranderen. U mag bijvoorbeeld het bedrag verhogen of andere voorwaarden stellen. Ook mag u op andere huizen bieden. Tijdens het onderhandelen mag de verkoper doorgaan met het houden van bezichtigingen.
De gevolgen van het ontbinden van een overeenkomst zijn als volgt:
Ongeveer 10% tot 15% van de verkopen onder voorbehoud gaat niet door, meestal vanwege financieringsproblemen, maar dit percentage varieert sterk afhankelijk van de woningmarkt; in een krappe markt is de kans kleiner, terwijl in onzekere tijden het vaker voorkomt dat een koop afketst, vaak door financieringsproblemen. De meest voorkomende reden is dat de financiering niet rondkomt, ondanks dat kopers zich vaak goed voorbereiden,.
Een overeenkomst kan (pas) worden ontbonden wanneer de andere partij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen; oftewel wanneer afspraken niet worden nagekomen. De tekortkoming moet de ontbinding wel kunnen rechtvaardigen en mag dus niet te gering zijn.
Koper maakt gebruik van zijn bedenktijd
Tijdens de bedenktijd mag de koper zonder reden afzien van de koop. De bedenktijd gaat in op de dag dat de koper een afschrift krijgt van het getekende koopcontract. De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen.
Contract beëindigen of nakoming eisen
Na de termijn van 8 dagen heb je het recht de koopovereenkomst te ontbinden. Je hebt dan recht op een boete van 10% van de koopsom. Als je meer schade lijdt dan die 10%, kun je ook aanvullende schadevergoeding eisen.
Je kan het contract proberen te ontbinden door de makelaar een brief (aangetekend) te sturen waarin je hem of haar in gebreke stelt. Leg duidelijk en concreet uit waarom het werk niet goed is uitgevoerd en welke afspraken niet zijn nagekomen.
De dag nadat beide partijen in het bezit zijn van het getekend voorlopig koopcontract gaat eerst de wettelijke bedenktijd van drie dagen in. Jullie mogen dan het koopcontract zonder redenen ontbinden. Hierbij geldt dat minimaal twee van de drie dagen werkdagen moeten zijn.
Wanneer kan je een compromis ontbinden? Zowel de koper als de verkoper kunnen het compromis alsnog verbreken of laten ontbinden. De kosten hiervan zijn afhankelijk van de partij die het compromis wilt verbreken en de reden van verbreking. Bij ontbinding van het compromis heb je toestemming nodig van de rechter.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor verborgen gebreken die normaal gebruik van de woning belemmeren, tot een wettelijke verjaringstermijn van vijf jaar na de overdracht, mits de koper het gebrek tijdig meldt (meestal binnen 'een redelijke termijn', vaak rond de 2 maanden na ontdekking), en er geen sprake is van kwade trouw (verzwijging). De aansprakelijkheid eindigt niet na die vijf jaar als je het gebrek opzettelijk hebt verzwegen.
Volgens schattingen trekt ongeveer 10% tot 15% van de kopers zich terug na het ondertekenen van een voorlopig koopcontract. Dit percentage kan hoger zijn in markten waar de huizenprijzen snel stijgen of dalen, omdat kopers voorzichtiger zijn met hun investeringen.
4. Wat gebeurt er als de koper de financiering niet rond krijgt en geen financieringsvoorbehoud heeft? Dan kan de koper in principe niet kosteloos van de koop afzien. In zo'n situatie is hij vaak een boete verschuldigd, meestal een percentage van de koopsom (bijvoorbeeld 10 procent) plus de werkelijke schade.
Een huis staat meestal 2 tot 6 weken 'verkocht onder voorbehoud', voornamelijk voor het rondkrijgen van de financiering (financieringsvoorbehoud), wat meestal een termijn van 6 weken betreft, maar dit kan langer zijn bij complexere situaties, zoals bij zelfstandigen, en kan oplopen tot maanden bij een voorbehoud voor verkoop eigen woning, wat de termijn bepaalt. De exacte duur staat vastgelegd in het koopcontract en is afhankelijk van afspraken tussen koper en verkoper.
Je mag een koopovereenkomst ontbinden als de verkoper zijn afspraken niet nakomt, het product flinke gebreken heeft, of als je binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen zit bij sommige aankopen. De mogelijkheden voor ontbinding verschillen nogal per situatie en het soort aankoop.
Op grond van artikel 6:265 BW bestaan er twee voorwaarden om te kunnen ontbinden.
Het grote verschil tussen opzegging en ontbinding is dus dat bij opzegging geen tekortkoming vereist is en er geen verplichting tot ongedaanmaking van eerdere prestaties bestaat. Bij ontbinding daarentegen is dient wél sprake te zijn van een tekortkoming en moeten (indien mogelijk) prestaties worden teruggedraaid.
In Nederland geldt dat een bod pas bindend is zodra de koopovereenkomst is ondertekend. Zolang dit nog niet is gebeurd, kunt u uw bod op een huis in principe intrekken. Toch is het verstandig om dit zorgvuldig te doen. Een verkeerd moment of onduidelijke communicatie kan voor verwarring zorgen tussen koper en verkoper.
Als huizenkoper kunt u zich terugtrekken uit een koopovereenkomst. Zonder dergelijke ontbindende voorwaarden in het contract kunt u echter te maken krijgen met kostbare gevolgen, zoals het verlies van uw aanbetaling. Voor een koper is de mogelijkheid om zich terug te trekken uit een geaccepteerd bod op een huis dus goed nieuws.
Een bod is bindend als het duidelijk is (woning, prijs, essentiële voorwaarden) en de verkoper het binnen de geldigheidsduur aanvaardt. Vanaf dat moment kan de koper niet zomaar eenzijdig terugkomen op zijn beslissing zonder mogelijke gevolgen.