Ook dan moet uw verhuurder u eerst een betalingsherinnering sturen. Als u binnen 14 dagen niet betaalt, moet u buitengerechtelijke incassokosten betalen.
In de wet staat dat bij 2 maanden huurachterstand het verzuim van rechtswege in gaat. Een ingebrekestelling is niet nodig en de woningbouwvereniging mag bij een huurschuld van 2 maanden incassomaatregelen treffen. De meeste verhuurders doen dit niet.
Van aanmaning tot ontruiming
Bij ernstige wanbetaling kan uw verhuurder in een procedure namelijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen. Om deze vordering toe te wijzen moet de rechter de tekortkoming wel ernstig genoeg vinden om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
De rechter stopt uw huurcontract vaak bij een huurachterstand van 3 maanden of meer. Of als u regelmatig te laat betaalt. Als de rechter uw huurcontract stopt, moet u uw huis uit.
De voornaamste vereiste om huurders uit uw woning te zetten is dat er sprake moet zijn van een huurachterstand van minimaal drie maanden. Dat wordt “de woning ontruimen” genoemd.
Wanneer u in de procedure de huurachterstand van 3 maanden erkent, zal de rechter de eis van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van uw woning toewijzen. De gerechtsdeurwaarder mag u vervolgens, binnen drie dagen na de betekening van het ontruimingsvonnis, uit huis zetten.
Uit huis zetten kan niet zomaar
En wil uw verhuurder u uit huis zetten? Dan moet dit via de rechter. De rechter beslist of uw huis ontruimd mag worden. Moet u voor de rechter verschijnen, schakel dan juridische hulp in.
Uit de enquête bleek dat eind 2020 iets meer dan 150.000 huurders een huurachterstand hadden. Een jaar later ging dit om 113.000 huurders. Onder hen had iets meer dan de helft een schuld van één tot drie maanden huur. De totale schuld was eind 2020 zo'n 226 miljoen euro.
De politie speelt geen partij in dat geheel. Als er sprake is van huiselijk geweld ( dit kan fysiek maar ook mentaal zijn) is er voor de politie wel een mogelijkheid, om iemand uit huis te halen en een huis- en contactverbod op te laten leggen van 10 dagen. Het protocol huiselijk geweld is uniek op dat vlak.
Een huurder uitzetten betekent dat de huurovereenkomst door de rechter ontbonden moet worden. Dat kunt u helaas niet zelf doen. Een rechter maakt een einde aan de huurovereenkomst als de huurder de huur niet betaalt.
Wanneer de rechter de uithuiszetting uitspreekt, heeft de huurder exact 1 maand de tijd om de woning te verlaten. De termijn van 1 maand gaat in vanaf de betekening (officiële bekendmaking) van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder.
Als u uw huurder wilt buitenzetten, moet u naar de vrederechter om de beëindiging van de huurovereenkomst en de uithuiszetting te vragen. Een clausule in het huurcontract die u toelaat zonder vonnis tot een uitzetting over te gaan is niet geldig.
Wanneer de huurder de huur niet (of niet tijdig) betaalt, kan de verhuurder een procedure tot uithuiszetting opstarten. Dit is ook mogelijk wanneer de huurder overlast (ernstige burenhinder, nachtlawaai,…) of schade aan de woning veroorzaakt, of op enige andere wijze de huurovereenkomst niet naleeft.
Het is de politie in beginsel niet toegestaan om een woning te betreden in de nachtelijke uren van 0.00u tot 6.00u (artikel 7 lid 1 Awbi). De enige uitzondering hierop is wanneer dit dringend noodzakelijk is, en ook specifiek in de machtiging is opgenomen dat ook op die tijden de woning kan worden betreden.
Ook mag de politie een woning binnen gaan om directe hulp te verlenen. Bijvoorbeeld als iemand gereanimeerd moet worden. De politie moet wel aan veel regels voldoen als ze een woning zonder uw toestemming binnen gaat. Zo moeten de agenten zich legitimeren en uitleggen waarom ze uw woning in willen.
Als je het huis verlaat, vervallen alle rechten
Indien ten tijde van het huwelijk jullie gezamenlijk eigenaar waren van het huis, blijft dit ook zo in het geval één van beiden het huis verlaat. Het is niet zo dat degene die vertrekt ook het eigendom verliest.
Heeft u een huurachterstand maar wilt u toch verhuizen naar een andere woning van Woontij? Zorg dan dat u de huurachterstand heeft betaald voordat u reageert op een woning. U komt alleen in aanmerking voor een woning als u geen huurachterstand heeft op het moment dat u reageert.
De deurwaarder komt pas aan bod bij de laatste fase van huurachterstand. De deurwaarder komt de uitspraak van de rechter overhandigen, en biedt de huurder nog een laatste mogelijkheid om te woning zelf te ontruimen en te verlaten.
€ 10.000 - € 15.000 (ervaring woningcorporaties). De kosten bestaan onder meer uit de inschakeling van een deurwaarder, de juridische procedure en de uitzetting. Bij het uitblijven van een betalings- regeling kan het snel gaan om drie maanden gederfde huur. De kosten van een huisuitzetting komen daar boven op.
Maar ook als je de woning dringend nodig hebt voor eigen gebruik óf in geval van ernstige overlast of illegale onderverhuur, kun je als verhuurder verschillende stappen ondernemen om een huurder eruit te laten zetten. Duidelijk is dat je hiervoor wel toestemming van een rechter nodig hebt.
Uw verhuurder mag niet zomaar de huur opzeggen van uw woning. Dat kan alleen met een goede reden. Bijvoorbeeld omdat u geluidsoverlast geeft. Het maakt niet uit of u een vast huurcontract heeft.
Als verhuurder kunt u een huurovereenkomst van lange duur opzeggen onder bepaalde voorwaarden, steeds met een termijn van zes maanden die begint op de 1ste van de maand na de opzegging. Na een opzegging door de verhuurder kan de huurder steeds een tegenopzeg geven met een termijn van één maand.
Zet in het huurcontract een bepaling dat je huurder van rechtswege en zonder ingebrekestelling een boete verschuldigd is als hij de huur niet tijdig betaalt. Overdrijf daarbij niet in het bedrag dat je aanrekent. Beperk je bijvoorbeeld tot een bedrag van 20 euro per maand die niet tijdig wordt betaald.