Er is een verjaringstermijn: het recht om herstel(kosten) te vorderen bij verborgen gebreken vervalt twintig jaar na oplevering in ieder geval. Als de standaardvoorwaarden in de bouw van toepassing zijn, dan is de aannemer de eerste vijf jaar na oplevering aansprakelijk voor verborgen gebreken.
De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer wordt bevestigd in de artikelen 1792 en 2270 van het burgerlijk wetboek. Deze artikelen bepalen dat voor alle gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, de aannemer sowieso gedurende 10 jaar aansprakelijk is.
De wet bepaalt dat de opdrachtgever aansprakelijk is als een bouwfout wordt veroorzaakt door fouten of gebreken in documenten (bestek, bouwtekeningen, enz.) die van de opdrachtgever afkomstig zijn.
Bij het verkopen van een woning moet de verkoper alle gebreken melden aan de koper. Dit heet de 'mededelingsplicht'. Doet hij dat niet, terwijl hij wel weet van het gebrek? Dan moet de verkoper de kosten van de reparatie betalen.
De periode na de oplevering waarin de aannemer de bij de oplevering geconstateerde gebreken verhelpt. Ook (kleine) gebreken die nog tijdens deze periode aan het licht komen (door ingebruikname van het werk) worden geacht te worden hersteld in deze periode.
De aannemer is nu ook al op basis van het Burgerlijk Wetboek 20 jaar aansprakelijk voor verborgen gebreken. Van deze termijn mag je afwijken, en dit gebeurt ook in veel algemene voorwaarden in de bouw, zoals de UAV of de AVA. De termijn is dan 5 jaar voor verborgen gebreken en 10 jaar voor ernstige gebreken.
Over het algemeen bedraagt de garantietermijn 6 jaar. Voor ernstige gebreken geldt een termijn van 10 jaar. Bepaalde onderdelen kennen een kortere garantietermijn, of zijn uitgesloten van de Woningborg-garantie.
Bewijzen verborgen gebreken maar hoe? Als koper dien je dus te bewijzen dat de verkoper bewust of onbewust gebreken niet heeft gemeld. Ofwel deze heeft verzaakt in zijn of haar mededelingsplicht. Ook dien je verborgen gebreken in kaart te brengen als koper voordat je een (geronde) klacht indiend bij verkoper.
Mededelingsplicht verkoper
Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen. Doet hij dat niet, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
Is de bouwkundig inspecteur aansprakelijk voor niet geconstateerde gebreken? De bouwkundig inspecteur heeft de verplichting de opdracht van zijn klant zorgvuldig uit te voeren. Doet hij dat niet dan kan de bouwkundige aansprakelijk zijn tegenover zijn opdrachtgever ( de klant), bijvoorbeeld voor 'gemiste' gebreken.
Wanneer de contractueel overeengekomen uitvoeringstermijn ruim is overschreden, kunt u de aannemer in gebreke stellen via een aangetekende brief. U moet hem daarin vragen de werken alsnog uit te voeren binnen een nieuwe termijn. Die termijn moet haalbaar en dus redelijk zijn.
Aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken.
Eerst en vooral moet u bewijzen dat er een gebrek aanwezig is. Vervolgens moet u aantonen dat het gebrek te wijten is aan de aannemer. Tenslotte moet u ook nog aantonen dat u schade heeft geleden die in oorzakelijk verband staat met het gebrek.
Doorgaans is de aannemer de veroorzaker van de bouwschade. Hij heeft de schade zelf veroorzaakt, of personen waarvoor hij aansprakelijk is hebben de schade veroorzaakt. De aannemer die een fout maakt waardoor schade aan bestaande gebouwen ontstaat handelt onrechtmatig en is dan schadeplichtig.
Wat houdt uw tienjarige aansprakelijkheid in? Als aannemer, architect, ingenieur of studiebureau blijft u tot 10 jaar na oplevering-aanvaarding van de werf aansprakelijk voor ernstige gebreken die de stabiliteit en/of soliditeit van het bouwwerk in gevaar brengen.
Ontdekt u tijdens de verbouwing of vlak erna gebreken, dan is de aannemer in principe aansprakelijk. Het gaat dan om constructiefouten die tijdens het ontwerp of de uitvoeringsfase zijn ontstaan. Hierbij moet natuurlijk wel gekeken worden of de eventuele architect de fout redelijkerwijs eerder had kunnen ontdekken.
Een verborgen gebrek is een tekortkoming die de verkoper moedwillig niet heeft gemeld en je als koper kunt aantonen. Een eenvoudig voorbeeld is het verstopt zitten van de afvoer van het toilet, waarbij verkoper duidelijk in de NVM-vragenlijst voor verkoop heeft aangegeven dat de riolering goed doorloopt.
Voor verborgen gebreken die binnen vijf jaar na aankoop ontdekt worden, kan de verkoper – en in sommige gevallen de makelaar – nog aansprakelijk gesteld worden. Op voorwaarde dat de koper nog niet eerder op de hoogte was van het gebrek en dat is aan te tonen dat het is ontstaan voordat de eigenaar de woning betrok.
Als je een bestaand huis koopt, is dat inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een scheur in de muur is bijvoorbeeld niet bepaald een verborgen gebrek. Onzichtbare, verroeste leidingen wel. Maar ook boktor, houtworm of asbest worden gezien als verborgen gebreken in een huis.
Verborgen gebreken zijn gebreken die je pas na de koop van het huis ontdekt. Denk aan een ernstige lekkage in de badkamer. Als eigenaar ben je hiervoor zelf verantwoordelijk. In principe komen alle kosten voor het oplossen van (verborgen) gebreken na de overdrachtsdatum voor jouw rekening.
Het moet gaan om gebreken die je zelf niet had kunnen opmerken en die de verkoper ook niet heeft gemeld. Bijvoorbeeld, als er een grote scheur in de muur zit, had je dit wel kunnen zien toen je de woning ging bezichtigen. Dit is dus geen verborgen gebrek.
Van verborgen gebreken is niet zomaar sprake. We noemen water in de kruipruimte dan ook pas een verborgen gebrek wanneer deze voorafgaand aan de aankoop redelijkerwijs niet zichtbaar was, de verkopende partij kennis had van het gebrek én dit bewust voor u heeft verzwegen.
Een gebrek is ernstig tot zeer ernstig wanneer het gebrek het woongenot ernstig schaadt. De bewoner wordt door het onderhoudsgebrek in zijn woongenot belemmerd en/of het gebrek levert een gevaarlijke situatie op voor de bewoner.
Een verborgen gebrek is een gebrek dat u redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van ontdekking kon constateren.
Houd er rekening mee dat jouw aanvraag kan worden afgewezen. Je dient jouw aannemer te betalen conform de betalingsregeling van BouwGarant. Voor jouw afspraken met de aannemer moet je de standaardovereenkomsten gebruiken met de algemene voorwaarden & toelichting die daarbij horen.
Gewaarborgde garantie
De ondernemer hoort het gebrek te herstellen. Woningborg waarborgt deze garantie als de ondernemer niet kan (bijvoorbeeld bij een faillissement) of, na uitspraak van een arbiter en verstrijken van de gegeven hersteltermijn, niet wil presteren.