2. Executiewaarde berekenen. Je kunt de executiewaarde van een woning berekenen door uit te gaan van de marktwaarde en gebruik te maken van een bekende vuistregel. Over het algemeen zal een woning tijdens een executieverkoop ongeveer 80-90% van de marktwaarde opbrengen.
De executiewaarde is de verwachte opbrengst van de woning bij een gedwongen verkoop op een openbare veiling. De executiewaarde van een woning ligt meestal rond de 90% van de geschatte prijs die de woning op zou brengen bij normale verkoop.
WOZ-waarde is marktwaarde
Dit is de geschatte marktwaarde. Dus niet de executiewaarde of een percentage van de verkoopwaarde of standaard een bedrag onder de verkoopprijs.
De werkelijke waarde van je woning en je inkomen bepalen samen hoeveel je maximaal kunt lenen, maar je mag nooit meer lenen dan de marktwaarde van de woning. Om de woningwaarde te bepalen, hanteren hypotheekverstrekkers de marktwaarde van de woning. Dit wordt ook wel de vrije verkoopwaarde genoemd.
De marktwaarde van een huis is de prijs die het huis zou hebben als die op dit moment zou worden verkocht. Deze waarde is dus gebaseerd op wat ''de markt'' (het geheel van vraag en aanbod) er op dit moment voor zou geven. De marktwaarde wordt ook wel ''vrije verkoopwaarde'' genoemd.
Die beschikking ontvangt u thuis of u kunt deze bekijken via MijnOverheid.nl. U kunt de WOZ-waarde van uw woning ook (gratis) opvragen via het WOZ-waardeloket.
De taxatie wordt uitgevoerd door een erkend taxateur. Deze bekijkt een woning en stelt vast wat de taxatiewaarde is van de woning. De kopende partij moet altijd een taxatie laten uitvoeren om een hypotheek te kunnen krijgen. De vraagprijs staat los van de taxatie.
Via het WOZ-waardeloket kunt u gratis de WOZ-waarde van uw woning opvragen. Ook kunt u bij uw gemeente een taxatieverslag opvragen van uw woning of bedrijfspand. Met de koopsominformatie van het Kadaster weet u of de WOZ-waarde ongeveer klopt.
Verschil taxatiewaarde en verkoopwaarde
In theorie is er geen verschil tussen taxatiewaarde en verkoopwaarde. Een taxateur stelt de waarde van een huis vast, dit is het bedrag dat je kunt lenen bij de hypotheekverstrekker. De wet heeft bepaald dat je niet meer dan 100 procent van de woningwaarde mag lenen.
Verschillen tussen taxateurs
Maar je mag verwachten dat het verschil tussen twee taxaties niet meer is dan tien procent. Als een taxateur een waarde noemt van 195.000 euro en een ander zegt 210.000 euro, dan is dat een normaal verschil.
Executiewaarde berekenen
Je kunt de executiewaarde van een woning berekenen door uit te gaan van de marktwaarde en gebruik te maken van een bekende vuistregel. Over het algemeen zal een woning tijdens een executieverkoop ongeveer 80-90% van de marktwaarde opbrengen.
Het verschil tussen WOZ-waarde, vraagprijs en verkoopprijs
Zaken zoals een nieuwe carport of keuken zijn niet altijd bekend bij de gemeente en worden hierdoor lang niet altijd meegenomen in de berekening. In de praktijk is de verkoopprijs van een woning hierdoor gemiddeld tot maar liefst 20% hoger dan de WOZ-waarde.
Over het algemeen kun je er van uit gaan dat de taxatiewaarde van jouw woning hoger uitvalt dan de WOZ-waarde. Daarentegen is een lagere WOZ-waarde niet altijd gunstig. Aangezien iedereen de WOZ-waarde van jouw woning in kan zien, kan dit ook van invloed zijn op de uiteindelijke verkoopprijs van jouw woning.
De executie van een vonnis of het executeren van een vonnis betekent de uitvoering van het vonnis door een gerechtsdeurwaarder. Denk hierbij aan beslaglegging op goederen van de debiteur. Executie betekent dus letterlijk uitvoering.
Een executieveiling is een veiling die plaats vindt als een huis gedwongen wordt verkocht. De verkoopprijs ligt meestal ruim onder de woningwaarde en is dus veel lager dan bij 'gewone' verkoop. Bij een executieverkoop heb je als woningeigenaar geen invloed op de verkoop van je huis. Je wordt ertoe gedwongen.
Het bedrag wat een woning onder optimale omstandigheden zou opbrengen bij een verkoop.
De geldverstrekker wil zeker weten dat jij de juiste prijs voor de woning betaalt, vandaar dat de woning getaxeerd dient te worden door een onafhankelijk taxateur. Tegen alle verwachtingen in is de taxatiewaarde lager dan de koopsom.
Een huiseigenaar heeft doorgaans weinig baat bij een hogere taxatiewaarde, zeker niet bij een verkoop. Want de markt bepaalt de verkoopprijs, niet de taxateur. Voor de koper is het belang groter, en met name bij de aanvraag voor een hypotheek.
De koopsom van een huis zegt niets over de taxatiewaarde. Maximale hypotheek is 100% van de taxatie. Alles wat je dus hoger hebt geboden betaal je met eigen geld, overwaarde of een schenking.
Theoretisch is er geen verschil tussen de taxatiewaarde en de verkoopwaarde. Wanneer je een taxatie uit laat voeren, dan stelt de taxateur de waarde van jouw woning vast.
Een waardebepaling is gratis en aan een taxatie zijn kosten verbonden. Het advies van een waardebepaling is vrijblijvend en een taxatierapport is een officieel rapport en daardoor bindend. Aan een taxatierapport worden specifieke eisen gesteld en worden gecontroleerd door een validatie instituut (NWWI).
Een taxateur let bij het uitvoeren van een taxatie op verschillende zaken. Hij kijkt onder andere naar de woonoppervlakte, de inhoud, de energiezuinigheid en de kwaliteit van de gebruikte materialen. Ook beoordeelt hij de onderhoudsconditie van de woning en analyseert hij de ligging en omgeving.
Hoeveel je kunt bieden voor een woning is afhankelijk van zoveel verschillende zaken. Tegenwoordig wordt er zelfs vaker boven de vraagprijs geboden dan eronder. Er is daardoor geen percentage of bedrag te noemen dat je het beste onder de vraagprijs kunt gaan zitten.
De vraagprijs wordt bepaald door een aantal factoren, zoals natuurlijk de inhoud, oppervlakte en algemene grootte van de woning. Maar ook het afwerkingsniveau, de woonplaats, ligging, vergelijkbare woningen in de buurt, voorzieningen, bereikbaarheid en reden van verkoop dragen bij.
Voor sommige huizen is 2% overbieden al voldoende, bij andere huizen kan de prijs tot wel 20% boven de vraagprijs stijgen. Voordat je meegezogen wordt in een biedingen oorlog moet je het volgende weten: Sinds 2018 mag je niet meer lenen dan de waarde van een woning.