Mededelingsplicht verkoper Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen. Doet hij dat niet, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
Bij verborgen gebreken hebben zowel de verkoper als de koper bepaalde verantwoordelijkheden. De verkoper van de woning heeft een mededelingsplicht. Dat betekent dat hij jou moet informeren over de gebreken van het huis. Als koper heb je tegelijkertijd een onderzoeksplicht.
Bij het verkopen van een woning moet de verkoper alle gebreken melden aan de koper. Dit heet de 'mededelingsplicht'. Doet hij dat niet, terwijl hij wel weet van het gebrek? Dan moet de verkoper de kosten van de reparatie betalen.
Door clausules in de koopovereenkomst op te nemen, kan de verkoper zijn aansprakelijkheid vanwege verborgen gebreken beperken of zelfs uitsluiten. Voorbeelden daarvan zijn exoneratiebedingen, ouderdomsclausules of niet-zelfsbewoningsclausules.
Uit genoemd wetsartikel volgt dat een melding van het gebrek aan verkoper in ieder geval op tijd is als dit plaatsvindt binnen binnen 2 maanden nadat het gebrek is ontdekt of had kunnen worden ontdekt. Wij adviseren kopers daarom bij voorkeur binnen 2 maanden te reclameren bij verkoper in geval van een gebrek.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Mededelingsplicht verkoper
Als de verkoper op de hoogte is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, dient hij dit aan de koper mee te delen. Doet hij dat niet, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper vanwege het verborgen gebrek lijdt.
Een verborgen gebrek is een gebrek aan de woning dat niet direct waarneembaar is op het moment van aankoop. Het kan bijvoorbeeld gaan om problemen met de fundering, het dak, de riolering of de elektrische installatie. Niet elk gebrek dat na de aankoop aan het licht komt is echter een verborgen gebrek.
Wat valt onder verborgen gebreken? Enkele voorbeelden van verborgen gebreken zijn:Een verstopping of een lekkage.
Onder lichte verborgen gebreken verstaat men gebreken die op het ogenblik van de oplevering in de kiem aanwezig waren, doch die op dat eigenste moment “door een normaal en voorzichtig koper” niet helemaal naspeurbaar waren.
Vochtproblemen vormen steevast een onderdeel van verborgen gebreken. Denk aan een barst waarlangs water naar binnen vloeit, doorslaand vocht of een lekkage achter een muur die op het moment van de bezichtiging niet zichtbaar was.
Vaak hebben mensen niet in de gaten dat de zwam welig tiert in hun kruipruimte, onder hun houten vloer of in de kelder. Logisch ook. Zwam behoort tot een van de meest voorkomende 'verborgen gebreken' bij de verkoop van een huis.
Als u aan de slag gaat met de nieuwe woning kunnen scheuren, schimmel of lekkages ontdekt worden die niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging van de woning. Dit noemt men vaak “verborgen gebreken”. Een vervelende situatie waarbij koper en verkoper beide verrast kunnen zijn en tegenover elkaar komen te staan.
De bouwgebreken die vaak voorkomen zijn houtrot, vochtschade, doorzakkende constructie, ondeugdelijke meterkast, betonrot, asbest, slecht voegwerk en defecte cv-ketels. De eerste paar gebreken zijn vaak zelf wel te herkennen.
Zo kan er sprake zijn van scheuren in muren, boktor, asbest, houtworm, lekkage, krakende vloeren, verborgen gebreken electriciteit, lekkage badkamer, gebreken aan het dak, enzovoorts. Als na levering blijkt dat het huis een gebrek heeft, zal koper vaak willen weten of verkoper aansprakelijk is voor het gebrek.
ernstige schimmel en houtrot. ernstige lekkage door regen. geen goede afvoer van rook en verbrandingsgassen. verzakte of scheefstaande buitenmuren.
Een koper die geconfronteerd wordt met een verborgen gebrek kan de verkoper aanspreken. Dit kan als het gebrek al aanwezig was op het moment van de eigendomsoverdracht, ernstig is en “verborgen” was op het moment van de aankoop. De koper draagt een grote bewijslast, tenzij de verkoper een professioneel was.
Als koper dient u dus zoveel mogelijk informatie te verzamelen. Komt een daklekkage of een rottend dak daaruit niet naar voren, dan is dit inderdaad een verborgen gebrek.
De rol van de makelaar
De koper heeft dus een onderzoeksplicht en de verkoper een meldingsplicht. Ook heeft de makelaar een zekere verantwoordelijkheid als het aankomt op verborgen gebreken. Hij of zij heeft namelijk een bemiddelingsfunctie en behartigt hierin de belangen van de opdrachtgever.
Een ernstig (verborgen) gebrek is een gebrek dat het 'normale gebruik' van een woonhuis in de weg staat. Door het gebrek is het niet mogelijk om op een veilige manier in het huis te wonen (met redelijke mate van duurzaamheid), zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
18 lid 3 geeft als definitie van een ernstig gebrek: Een gebrek is slechts als ernstig gebrek aan te merken “indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming”.
Een zichtbaar gebrek is, zoals het woord al doet vermoeden, een gebrek dat meteen waarneembaar is. Het is het gebrek dat kan worden ontdekt door een koper na een aandachtig, maar normaal onderzoek te voeren. Dakpannen die van het dak zijn gewaaid of een deurklink die loshangt zijn met andere woorden zichtbare gebreken.
De verjaringstermijn van een verborgen gebrek is dus vijf jaar. Er is belangrijk om te weten dat men een verborgen gebrek ook kan laten verjaren. Zodra u de vorige eigenaar op de hoogte heeft gesteld van het verborgen gebrek, gaat er een nieuwe verjaringstermijn in. Dit is twee jaar.
Iemand kan aansprakelijk worden gesteld als diegene onrechtmatig gehandeld heeft, ook wel een onrechtmatige daad genoemd. Dit betreft situaties waarin de dader een fout heeft gemaakt waarin hij/zij iets had kunnen veranderen om het te voorkomen.
Belangrijk bij aansprakelijkstelling
Wie schade heeft geleden, kan de tegenpartij aansprakelijk stellen. Dat gebeurt middels een aangetekende brief. Vanaf dat moment spreken we van een aansprakelijkstelling. Niet in alle gevallen hoeft degene die schade heeft geleden de brief zelf te formuleren en te versturen.