Verborgen gebreken zijn bouwkundige mankementen die niet zichtbaar waren tijdens de bezichtiging, niet gemeld zijn door de verkoper, en pas na de overdracht ontdekt worden. Ze belemmeren vaak het 'normaal gebruik' van de woning, zoals ernstige vochtproblemen, lekkages, of funderingsschade. De verkoper kan hiervoor aansprakelijk zijn. ARAG +3
Verborgen gebreken voorbeelden
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Problemen die je tijdens de bezichtiging kunt zien, zoals vochtplekken, scheuren in de muur of kapotte dakpannen, vallen niet onder verborgen gebreken. Het is de verantwoordelijkheid van de koper om hierop te letten.
Soms merkt u na de levering dat iets niet in orde is aan uw koopwoning. Als u dit voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek. Soms is verkoper 'aansprakelijk' voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen.
Valt de lekkage onder verborgen gebreken, dan wilt u vast weten of u de verkoper daarvoor aansprakelijk kunt stellen voor de schade. Was de verkoper op de hoogte van de lekkage, dan is het antwoord vrij simpel: de verkoper is aansprakelijk voor de schade. Voor verkopers geldt namelijk de meldingsplicht.
Lekkende leidingen, verouderde systemen en problemen met de waterdruk kunnen leiden tot aanzienlijke waterschade en kostbare reparaties. Als u waterplekken op de muren of plafonds ziet, een verminderde waterdruk of tekenen van lekkage rondom wastafels en toiletten, laat dan vóór de overdracht alles controleren door een professionele loodgieter.
Bewijzen verborgen gebreken maar hoe? Als koper dien je dus te bewijzen dat de verkoper bewust of onbewust gebreken niet heeft gemeld. Ofwel deze heeft verzaakt in zijn of haar mededelingsplicht. Ook dien je verborgen gebreken in kaart te brengen als koper voordat je een (geronde) klacht indiend bij verkoper.
Onder lichte verborgen gebreken wordt verstaan gebreken die de stabiliteit van (een deel) van het gebouw niet aantasten, doch van die aard zijn dat indien de bouwheer ze ten tijde van de aanvaarding van het werk had gekend, hij ze niet aanvaard had.
Zodra u een verborgen gebrek ontdekt, meldt u dit zo snel mogelijk aan de verkoper. Doe dit bij voorkeur met een aangetekende brief. Als de verkoper bereid is het gebrek te herstellen of aan u de reparatiekosten te vergoeden, legt u de afspraken bij voorkeur schriftelijk vast.
Wat moet de verzekering dekken? De verzekering dekt de tienjarige aansprakelijkheid van de actoren in de bouw, beperkt tot de gebreken in de soliditeit, stabiliteit en waterdichtheid van de gesloten ruwbouw, wanneer die de soliditeit of de stabiliteit van de woning in gevaar brengen.
Volgens schattingen trekt ongeveer 10% tot 15% van de kopers zich terug na het ondertekenen van een voorlopig koopcontract. Dit percentage kan hoger zijn in markten waar de huizenprijzen snel stijgen of dalen, omdat kopers voorzichtiger zijn met hun investeringen.
Verborgen gebreken zijn defecten die je niet direct ziet bij de aankoop. Voorbeelden zijn lekkages die pas later zichtbaar worden, houtrot in draagbalken of kozijnen, vocht- en schimmelplekken achter muren, of oude asbestleidingen. Dit soort problemen komt vaak pas na de koop of verbouwing aan het licht.
Categorie B: ernstige gebreken.
ernstige schimmel en houtrot. ernstige lekkage door regen. geen goede afvoer van rook en verbrandingsgassen. verzakte of scheefstaande buitenmuren.
Vocht kan gecamoufleerd worden.
Zo kan de verkoper de muren opnieuw verven om vochtvlekken te verbergen tijdens de verkoop. Enkele weken later zie je de vlekken weer verschijnen op je muren. Dat is dan een verborgen gebrek. Meld alle zichtbare gebreken voordat je de verkoopovereenkomst ondertekent.
De titel Verborgen gebreken gaat over de gebreken van verschillende personen die voor andere mensen verborgen zijn. Agnes weet bijvoorbeeld niet dat Chris misbruikt werd door haar broer Waldo en alledrie de kinderen van Sonja zijn van verschillende vaders. Verder mist Agnes een oog door een ongeluk in haar jeugd.
Maar als de verkoper de scheur bewust heeft gecamoufleerd door er een paneel voor te hangen, kan er weer wél sprake zijn van een verborgen gebrek.
Wat zijn verborgen gebreken
Dit zijn de voorwaarden waaraan het 'gebrek' moet voldoen om als verborgen gebrek gedefinieerd te worden: verborgen zijn en dus niet zichtbaar tijdens een huisbezoek. voldoende ernstig zijn en het 'normale' gebruik van het pand verhinderen. de waarde van het pand beïnvloeden.
Nee, een makelaar is niet automatisch verantwoordelijk voor verborgen gebreken; de verkoper is primair aansprakelijk, maar de makelaar kan wel aansprakelijk zijn als hij zijn zorgplicht schendt door bewust informatie achter te houden, foutieve informatie te geven, of als hij zichtbare gebreken negeert, waarvoor hij door de koper aansprakelijk gesteld kan worden naast de verkoper. De makelaar moet waarschuwen voor risico's die hij kent of zou moeten kennen, maar is geen bouwkundig inspecteur die alle verborgen gebreken ontdekt.
De verjaringstermijn van een verborgen gebrek is dus vijf jaar. Er is belangrijk om te weten dat men een verborgen gebrek ook kan laten verjaren. Zodra u de vorige eigenaar op de hoogte heeft gesteld van het verborgen gebrek, gaat er een nieuwe verjaringstermijn in. Dit is twee jaar.
Het negatief-wettelijk bewijsstelsel houdt in dat er een minimumeis aan het bewijs wordt gesteld, maar dat de rechter niet tot een bewezenverklaring van het ten laste gelegde feit kan komen als hij niet de overtuiging heeft gekregen dat dit ten laste gelegde feit door de verdachte is begaan.
Neem een bouwkundige keuring onder voorbehoud op in het koopcontract en laat deze binnen de wettelijke 3 dagen bedenktijd uitvoeren. Dan heeft u de mogelijkheid om van de koop af te zien als de keuring tegenvalt. U hoeft dan vooraf geen maximumbedrag voor herstelkosten af te spreken.
Als er sprake is van verborgen gebreken, dan moet de koper daar op tijd over klagen. Gebeurt dat niet, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben. Zodanig zelfs, dat de koper dan geen aanspraak meer heeft op herstel of schadevergoeding van de verkoper. Ongeacht hoe ernstig het verborgen gebrek is.
Let op pas geverfde plafonds en muren, vooral als de rest van het huis nog geen nieuwe verflaag heeft gekregen. Andere veelzeggende tekenen zijn verkleurde vloeren, scheuren in de vloer, kromgetrokken muren, een doorhangend plafond, blaren of afbladderende muuroppervlakken, pluizige begroeiing en een muffe geur .
Indien u een woning heeft gekocht en u bemerkt dat er een (verborgen) gebrek aan kleeft, dan is het van belang om tijdig te klagen bij de verkoper. Artikel 7:23 BW geeft namelijk aan een koper de plicht om binnen bekwame tijd te klagen. Schending van deze klachtplicht leidt tot verval van alle rechten.