De syndicus voert de boekhouding van de VME, en staat in voor het beheer van de inkomsten en de uitgaven van de mede-eigendom. Daarnaast dient de syndicus ook het beheer van het werkings- en reservekapitaal op zich te nemen.
Het opleggen of aanbevelen van tarieven of barema's is zelfs verboden. Dat is niet alleen zo voor vastgoedmakelaars, maar ook voor advocaten, architecten,… Het opleggen van tarieven is namelijk strijdig met het mededingingsrecht: elke ondernemer moet zijn eigen prijs vrij kunnen bepalen.
De syndicus is verantwoordelijk voor het dagelijkse beheer van de VME. Hij neemt de nodige dringende (bewarende) maatregelen en voert de beslissingen uit die genomen werden door de algemene vergadering – of laat deze uitvoeren. De wet op de mede-eigendom wordt geregeld door artikel 577 van het Burgerlijk Wetboek.
Bent u het niet eens met de benoeming, dan kunt u die in bepaalde omstandigheden aanvechten bij de vrederechter. U kunt ook vragen dat de vrederechter een voorlopige syndicus aanstelt, bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus. Maakt de syndicus fouten, dan kan de VME hem daarvoor aansprakelijk stellen.
De aanstelling van een syndicus is verplicht voor elke vereniging van mede-eigenaars en van zodra men spreekt over een mede-eigendom. Dit is het geval op het moment dat er meer dan één eigenaar is in het gebouw of project.
Er bestaat geen tarief of barema voor de bepaling van het ereloon. Het wordt vrij tussen partijen onderhandeld. In de praktijk variëren de gehanteerde tarieven tussen 13 € (voornamelijk aan de kust) en 26 € (in het Brusselse) per kavel per maand. Alles hangt er natuurlijk van af wat in dit tarief is begrepen.
Als Syndicus mag je je verwachten aan een gemiddeld salaris van 37.200 €. Het gemiddelde loonbereik als Syndicus ligt tussen 30.800 € en 45.500 €.
Klachten over de syndicus
professionele syndicus (vastgoedmakelaar, advocaat, ...): U kunt een klacht indienen bij de beroepsfederatie waartoe uw professionele syndicus behoort. U kunt bij de syndicus zelf of op de algemene vergadering navragen bij welke beroepsfederatie uw syndicus is aangesloten.
Het is een mede-eigenaar toegestaan om, na aanstelling door de Algemene Vergadering, op te treden als syndicus. Het is perfect mogelijk dat één van de mede-eigenaars binnen het gebouw alle hogergenoemde taken op zich neemt.
Bewaartermijn documenten syndicus
De bewaartermijn van documenten als afrekeningen en de vermogensstaat wordt verlengd. De syndicus zal deze voortaan geen 5, maar wel 10 jaar - na datum van verkregen kwijting - moeten bijhouden (art. 84 nieuwe plichtenleer).
De vergadering leiden (openen, sluiten en indien nodig opschorten). De orde bewaken op de algemene vergadering. Agendapunten aanbrengen. Op gepaste tijden de mede-eigenaars het woord geven.
De oprichting van een VME, het houden van een algemene vergadering, het aanstellen van een syndicus… is dus verplicht van zodra er twee mede-eigenaars zijn. Sinds 1 januari 2019 werd het wettelijk kader rond mede-eigendom geoptimaliseerd en worden duidelijke regels geschept.
Een raad van mede-eigendom is een raad samengesteld uit een kleinere groep van mede-eigenaars, haar voornaamste bevoegdheid is de syndicus bijstaan en toezicht houden op zijn beheer. Het orgaan is verplicht in elk gebouw (of groep van gebouwen) die minstens 20 kavels bevat.
De ”gemene delen” of ”gemeenschappelijke delen” zijn die delen van een mede-eigendom (appartementsgebouw) die in de basisakte bestemd werden om te worden gebruikt door meerdere mede-eigenaars of door alle.
Daden van behoud zijn daden die tot doel hebben een dringend verlies te voorkomen. Meer algemeen gaat het om daden die de toekomst niet of slechts in geringe mate belasten. Voor daden van beheer, meer dan voorlopig beheer, of beheer sensu lato, is unanimiteit vereist.
De kosten voor de syndicus worden steeds doorgerekend aan de eigenaar van de VME. Een syndicus heeft geen contractuele band met huurders, maar een eigenaar kan wel een deel van die kosten doorrekenen aan de huurder.
Het afsluiten van een brandpolis (blokpolis) is wettelijk niet verplicht.
Waar en wanneer kunt u zich inschrijven? De Vereniging van mede-eigenaars, de syndicus of de gemandateerden moeten de inschrijving vragen bij het ondernemingsloket van hun keuze. U moet de aanvraag indienen bij het ondernemingsloket ten laatste op de werkdag voor de dag waarop de opdracht van de syndicus start.
Als een mede-eigenaar zijn bijdragen in het werk- of reservekapitaal niet tijdig betaalt, kan u als individuele mede-eigenaar weinig ondernemen. Enkel de syndicus heeft de bevoegdheid om die mede-eigenaar aangetekend in gebreke te stellen of te dagvaarden voor de bevoegde Rechtbank.
Indien je dat wenst, kan je op één van deze manieren een klacht indienen: per mail naar de Uitvoerende Kamer: uk@biv.be, per brief: t.a.v. de rechtskundig assessor van het BIV, Uitvoerende Kamer, Luxemburgstraat 16b, 1000 Brussel, per fax: 02 503 42 23.
Wens je een klacht neer te leggen tegen een BIV-erkende vastgoedmakelaar, dan kan dit gebeuren bij de uitvoerende kamers van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). De klacht wordt onderzocht door de rechtskundig assessor.
Een syndicus die optreedt als natuurlijke persoon is niet btw-plichtig. Treedt de syndicus op als rechtspersoon, met andere woorden oefent hij de zelfstandige activiteit uit vanuit vanuit bv. een NV, BV of CV? Dan heeft de rechtspersoon in principe de keuze om zich al dan niet te laten identificeren als btw-plichtige.
Gemeenschappelijke kosten zijn kosten voor de gemeenschappelijke ruimtes in een appartementsgebouw. Denk maar aan de onderhoudskosten aan het gebouw (de lift en het water-, gas- en brandstofverbruik), de kosten van de syndicus of het loon van de poetsdienst voor de gemeenschappelijke delen.