Opschortende voorwaarden zijn voorwaarden waaraan eerst voldaan moet worden, voordat een koop-/aannemingsovereenkomst in werking treedt. Voorbeelden van deze voorwaarden zijn een bouwvergunning die verleend moet worden, of een bepaald aantal woningen dat op zijn minst verkocht moet zijn in een nieuwbouwproject.
Wat is een opschortende voorwaarde? Bij een opschortende voorwaarde laten zowel koper als verkoper hun akkoord afhangen van de vervulling van een voorwaarde. Indien binnen de bepaalde termijn niet aan die voorwaarde wordt voldaan, gaat de verkoop niet door.
De opschortende voorwaarde moet duidelijk omschreven zijn en moet binnen de afgesproken termijn vervuld worden. Verder moet het afhankelijk zijn van beide partijen, dit wil zeggen dat het niet uitsluitend mag afhangen van de wil van één van de partijen.
Bij een opschortende voorwaarde komt een verkoop (na een bod) pas tot stand als aan die bepaalde voorwaarde wordt voldaan. De verkoop gaat bijvoorbeeld pas door op voorwaarde dat de koper binnen een bepaalde termijn een lening bij de bank krijgt. Als die uiteindelijk geen lening krijgt, dan gaat de verkoop niet door.
Opschortende voorwaarden
De opschortende voorwaarden zijn dus voorwaarden die ervoor zorgen dat de overeenkomst wordt uitgesteld, en de bouw van je nieuwe huis daarmee dus ook. Bij nieuwbouwprojecten moet er meestal een minimum aantal huizen verkocht zijn, voordat er wordt begonnen met de bouw.
Een opschortende voorwaarde is pas geldig wanneer zij duidelijk is omschreven; hoe gedetailleerder de voorwaarde omschreven wordt, hoe beter! Bovendien mag de voorwaarde niet uitsluitend afhankelijk zijn van de wil van één van de partijen.
Indien niet wordt voldaan aan de opschortende voorwaarde, komt er geen overeenkomst tot stand. Bij een ontbindende voorwaarde daarentegen komt de overeenkomst wel tot stand, maar wordt de overeenkomst van rechtswege ontbonden als aan de ontbindende voorwaarde wordt voldaan.
Wil je later terugkomen op je bod, dan kan de verkoper een schadevergoeding eisen. Breng je schriftelijk of via elektronische weg een bod uit, dan kan je best aangeven hoeveel tijd de verkoper heeft om erop in te gaan.
U mag uw bod altijd intrekken of veranderen. U mag bijvoorbeeld het bedrag verhogen of andere voorwaarden stellen. Ook mag u op andere huizen bieden. Tijdens het onderhandelen mag de verkoper doorgaan met het houden van bezichtigingen.
Wel moet de verkoper het bod volledig en onvoorwaardelijk aanvaarden, zonder daarbij enig voorbehoud te maken. Gaat de verkoper niet akkoord met de geboden prijs, dan kan hij het bod naast zich neerleggen of de koper aanmoedigen om een nieuw bod te doen.
Geen verplichting.
Een opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een lening kan enkel in de koop-verkoopbelofte of in het compromis opgenomen worden als u daar als verkoper mee instemt. U bent dus geenszins verplicht om akkoord te gaan met de opname van zo'n voorwaarde.
Als de koper geen lening kan krijgen binnen een redelijke termijn, dan gaat de koop niet door en kunt u in principe ook geen schadevergoeding krijgen. Tenzij u kunt aantonen dat de koper niet de nodige inspanningen heeft geleverd om een woningkrediet te bekomen.
Brengt een kandidaat-koper een concreet bod uit, dan is dat bindend, ook als dit gebeurt via e-mail of sms. Als de verkoper laat weten dat hij ingaat op het bod, is de overeenkomst een feit en moet de bieder het pand kopen tegen de geboden prijs. Daarmee is de verkoopovereenkomst gesloten.
Opschortende voorwaarden zijn voorwaarden waaraan eerst voldaan moet worden, voordat een koop-/aannemingsovereenkomst in werking treedt.
Wanneer de kandidaat-koper geen opschortende voorwaarde formuleerde in zijn bod tot het bekomen van een krediet, is de verkoper bij het aanvaarden van dit bod niet verplicht om alsnog een opschortende voorwaarde te aanvaarden. De koop is immers voltrokken zonder voorwaarden.
In de fase 'onder bod'
Zoals ik al aangaf is er in de 'onder bod'-fase juridisch gezien nog geen sprake van een daadwerkelijke koop. Hoewel het in de praktijk zeldzaam is, mag de koper zijn of haar bod altijd nog veranderen of intrekken. Hij mag ook nog op andere huizen bieden.
Heb je een bod uitgebracht op een huis en zijn jij en de verkoper het eens geworden over de prijs en voorwaarden? Dan komen alle afspraken in het voorlopig koopcontract te staan. Meestal stelt de verkopende partij deze op. Zodra je dit document tekent, ben je in principe verplicht de woning te kopen.
Na de drie dagen bedenktijd is de aankoop - mits anders beschreven in het koopcontract – definitief. Na deze bedenktijd kun je nog steeds onder het koopcontract uitkomen, maar ben je verplicht om een boete betalen van 10% van de verkoopprijs.
Gedurende die geldigheidsduur van één maand ben je verplicht de woning aan te kopen. Het tekenen van de aankoopbelofte is voor de koper bindend. De verkoper is niet gebonden tot een verkoop. Hij heeft een maand de tijd om het bod te aanvaarden of te weigeren.
Wat zijn de regels van het bieden? Een bod is niet bindend. De adverteerder is niet verplicht om het hoogste bod te aanvaarden en hij mag een bod ook verwijderen. Ook als bieder mag je jouw bod weer intrekken.
In de praktijk wordt er door dezelfde bieder maar 1 of 2 keer op een huis geboden. Hierbij moet je denken aan een eindvoorstel die misschien nog 1 keer wordt verhoogd. Aan het aantal bieders is geen limiet verbonden maar in de praktijk biedt niet elke kijker op het huis.
Bij een opschortende tijdsbepaling is zeker dat de verbintenis op enig moment moet worden nagekomen, alleen de uitvoering ervan is voor een bepaalde tijd opgeschort. Bij een opschortende voorwaarde is sprake van onzekerheid óf de verbintenis haar werking krijgt.
Definitie voorbehoud
Over het algemeen wordt ermee bedoeld dat aan een bepaalde voorwaarde moet zijn voldaan om de overeenkomst definitief te maken. De partijen bij een onderhandeling zijn vrij om naar eigen inzicht een voorbehoud te formuleren. Voor het maken van een voorbehoud geldt geen vormvoorschrift.