Erfpacht geeft de erfpachter de bevoegdheid de onroerende zaak, bijvoorbeeld de grond, van een ander te houden en te gebruiken. Het recht van opstal geeft de opstaller het recht om in, op of boven de onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplanting in eigendom te hebben.
Gebruiksrecht en eigendomsrecht
Het belangrijkste verschil dat een erfpachtrecht alleen een recht geef tot gebruik of genot van de grond en gebouwen van iemand anders. Als je als erfpachter iets bouwt op of in de grond van een ander, dan wordt dat automatisch eigendom van de grondeigenaar.
Een huis kopen met erfpacht kan een goede deal zijn, er zitten namelijk heel wat voordelen aan. Het grote voordeel van een huis kopen waarop erfpacht rust, is de prijs. Omdat je geen eigenaar van de grond wordt, betaal je hier niet voor in de aankoopprijs van de woning.
Erfpacht betekent dat iemand het recht heeft om een stuk grond te houden of te gebruiken dat eigendom is van een ander. De erfpachter betaalt hiervoor een bedrag aan de eigenaar van de grond, het zogeheten erfpachtcanon.
Op het einde van de erfpacht verliest de erfpachter het genot van het in erfpacht gegeven onroerend goed en gaat het eigendomsrecht van de gebouwen die hij heeft opgericht en de beplantingen die hij heeft laten aanbrengen over naar de eigenaar.
Voordelen voor de erfpachter
Het grootste voordeel is de lagere prijs. Je moet de grondwaarde immers niet betalen. Je hebt het volle genot en kunt dus verbouwingswerken uitvoeren zonder aan iemand toestemming te moeten vragen. De registratierechten liggen ook lager omdat je het grondaandeel niet aankoopt.
Is erfpachtcanon aftrekbaar? De erfpachtcanon die je periodiek betaalt is aftrekbaar van de inkomstenbelasting, net als je hypotheekrente. Bij het afkopen van erfpacht is alleen de rente die je betaalt voor een lening of hypotheek om het erfpachtcanon af te kopen aftrekbaar van de belasting.
Een huis met erfpacht is goedkoper, omdat je niet hoeft te betalen voor de grond. Maar je betaalt de grondeigenaar natuurlijk wél erfpachtcanon. Het bedrag dat je betaalt is afhankelijk van de waarde van de grond en de rente die de erfpachter rekent. Vaak betaal je per jaar zo'n 5% van de grondwaarde aan erfpachtcanon.
Is het slim om erfpacht eeuwig af te kopen? Dat ligt eraan. Erfpacht eeuwig afkopen kan interessant zijn als de grond waarop je huis staat flink in waarde kan stijgen, bijvoorbeeld omdat je in een opkomende buurt bent gaan wonen. Dat betekent namelijk dat je woonlasten ook omhoog kunnen gaan in de toekomst.
Het recht van opstal is het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond, gedurende een periode van maximaal 50 jaar. De persoon die de eigenaar van de grond is en die dit recht verleent, is de opstalgever. De persoon (of de vennootschap), die het recht verkrijgt, de opstalhouder.
Erfpacht is het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. De grond met daarop de woning blijft eigendom van de erfverpachter, ofwel de eigenaar. Dit is bijvoorbeeld de gemeente, een woningcorporatie of Staatsbosbeheer.
Wat is de erfpachtperiode? Meestal is de erfpachtcanon voor een periode van 49 of 99 jaar vastgelegd. Maar soms ook voor 30 jaar. Voor die periode is dus duidelijk hoeveel je elke maand moet betalen voor het gebruik van de grond.
Bij eeuwigdurende erfpacht sluit je in plaats van een nieuw tijdvak van 50 jaar een tijdvak voor altijd af. Zo krijgen huizenbezitters en ondernemers met bedrijfspand op erfpachtgrond meer zekerheid over hun erfpachtkosten.
Wat is eigendom belast met opstal? Wanneer jouw eigendom belast is met opstal, dan is iemand anders eigenaar van een zaak in of op jouw grond of gebouw. Het kan gaan om kabels en leidingen in de grond of een antenne op je dak.
Na het verstrijken van het opstalrecht, wordt de grondeigenaar (opstalgever) automatisch eigenaar van de opstallen. De wet voorziet dat de opstalgever op dat moment een vergoeding moet betalen die gelijk is aan de waarde van de opstellen. Contractueel kan deze vergoeding echter worden uitgesloten.
Erfpachters kunnen in sommige gevallen eigenaar worden van hun erfpachtgrond. De erfpachter kan de grond van de gemeente kopen en er zo volledig eigenaar van worden. Het recht van erfpacht eindigt dan.
Je betaalt deze vergoeding maandelijks of jaarlijks aan de eigenaar van de grond. De hoogte van de erfpachtcanon is afhankelijk van de waarde van de grond en de rente die de verpachter rekent. De hoogte van de jaarlijkse canon ligt gemiddeld op 5% van de waarde van de grond op moment van vaststellen erfpachtcanon.
Bij het bepalen van de maximale hypotheek, kijkt de hypotheekinstelling naar inkomsten en uitgaven. Op het moment dat er sprake is van erfpacht waarbij de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, zijn er goed beschouwd geen terugkerende uitgaven. Erfpacht heeft dan dus geen invloed op de maximale hypotheek.
Een erfpacht kan door de eigenaar worden opgezegd, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.
Als erfpachter kunt u uw erfpachtzaak verkopen. In feite verkoopt u het gebouw (de zogenoemde 'opstallen') en wordt de erfpacht overgedragen aan de koper. De hoogte van de koopsom wordt bepaald door vraag en aanbod.
U kunt de canon voor altijd (eeuwigdurend) afkopen. U betaalt als erfpachter dan alle nog niet betaalde termijnen in één keer vooruit. Dit kan direct, bij het afsluiten van het erfpachtcontract, maar ook later (tussentijdse afkoop). De hoogte van de afkoopsom hangt af van het moment waarop u de canon afkoopt.
Erfpachtfinanciering is een financieringsvorm waarbij het eigendom van bijvoorbeeld een stuk grond wordt gesplitst in een erfpachtrecht en een zogenaamd bloot eigendom. Diegene die eigenaar is van het erfpachtrecht mag de grond gebruiken en de vruchten hiervan plukken.
Optie 2: afkoop eeuwigdurende tijdvak
Je koopt het eeuwigdurende tijdvak direct af voor het bedrag van €2.931,-. Tot 2034 blijf je de huidige canon betalen van €2.319,14 (fiscaal aftrekbaar en exclusief indexatie). Daarna betaal je geen erfpacht meer, mits je iets wijzigt in het erfpachtrecht.
Het erfpachtsrecht is een registergoed, zodat het in principe overdraagbaar is, en er kan hypotheek op gevestigd worden. Erfpacht wordt vooral door gemeenten toegepast.