In een exploitatieovereenkomst staan afspraken over het aanleggen van openbare voorzieningen. Bijvoorbeeld riolering, wegen, verlichting en het bouwrijp maken van grond. De gemeente maakt afspraken hierover met projectontwikkelaars, bouwondernemingen of woningcoöperaties.
In de overeenkomst worden hoofdzakelijk grondexploitatie- en financiële afspraken vastgelegd. Zo zal de exploitant zich veelal verplichten tot het betalen van een bijdrage in de kosten die door de gemeente gemaakt moeten worden om de grondexploitatie mogelijk te maken.
In een anterieure overeenkomst worden afspraken vastgelegd over bijvoorbeeld de kosten voor het wijzigen van een bestemmingsplan en de kosten die gemaakt moeten worden om het bouwproject in te passen in de bestaande situatie.
Een grondexploitatie (soms afgekort tot grex) is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan (zoals een nieuw bestemmingsplan) in beeld te brengen.
Algemeen. De werking van het exploitatieplan wordt geregeld in de grondexploitatiewet, een onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening. Een van de belangrijkste doelen van het exploitatieplan is om de kosten te verhalen, die de gemeente maakt om een bouwinitiatief mogelijk te maken.
De grondexploitatie wordt vastgesteld en daarmee 'actief' (zie paragraaf 4.2.1). een grondexploitatie worden geactiveerd onder de immateriële vaste activa: - Een raadsbesluit (of indien gedelegeerd: een collegebesluit) waarin de bestuurlijke instemming blijkt voor de voorbereiding tot ontwikkeling van de grond.
De vergoeding die door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst dient te worden betaald aan de gemeente. Deze vergoeding kan ook wel via de bouwvergunning aan de gemeente verschuldigd zijn.
Elke grondexploitatieovereenkomst die men sluit voor de vaststelling van een exploitatieplan is een anterieure overeenkomst. Deze overeenkomst sluit men in de beginfase van een project vóór de vaststelling van een exploitatieplan. Bij de anterieure overeenkomst hebben alle partijen veel onderhandelingsruimte.
Bij een actieve grondexploitatie is de gemeente eigenaar van de bouwgrond. Het te bebouwen deel van de grond wordt in deze vorm eerst bouwrijp gemaakt en vervolgens aan de bouwer verkocht. In deze context dient de grondexploitatie voornamelijk om de kosten en opbrengsten van het traject te kunnen beheersen.
Kostenverhaal is verplicht
Dan verhaalt het bevoegd gezag de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwwerkzaamheden uit te voeren.
Er mogen niet meer kosten worden verhaald dan er opbrengsten zijn. Indien er meer opbrengsten zijn dan kosten is het verhaal beperkt tot de hoogte van de kosten. Dit staat bekend als de macro-aftopping.
Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de exploitant zich verplicht tot het betalen van een bijdrage in de kosten (bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van wegen of openbare voorzieningen, kosten voor aanpassing bestemmingsplan, e.d.) die door de gemeente gemaakt moeten worden om de ...
Kosten van grondexploitatie zijn onder andere de kosten van: bouw- en woonrijp maken (zoals ophogen, aanleg straten en riolering); de kosten van de aanleg van groenvoorzieningen en waterpartijen; de kosten van milieu- en archeologisch onderzoek en van bodemsanering.
Grondexploitatie is onderdeel van de Wro (afdeling 6.4). Dit onderdeel van de wet geeft gemeenten nieuwe instrumenten om afspraken te maken over de verdeling van de kosten van algemene voorzieningen, nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.
Een grondexploitatie (grex) is een specifieke begroting die de grondkosten en grondopbrengsten van een gebiedsontwikkeling in kaart brengt. De grondexploitatie geeft partijen inzicht in de financiële haalbaarheid van een gebiedsontwikkeling.
Anterior (voorzijde) en posterior (achterzijde). Dit begrippenpaar lijkt op het vorige. Het verschil is dat de aanduiding voor- en achterzijde gebruikt wordt bij kleinere structuren of een kleinere afstand. Voor de rest heeft het eenzelfde betekenis als de aanduidingen ventraal en dorsaal.
Het 'bovenplans verevenen' is het verevenen van de positieve resultaten van de ene grondexploitatie met de negatieve resultaten van een andere grondexploitatie, waardoor voor de beide locaties tezamen sprake is van een sluitende of minder verliesgevende grondexploitatie.
Exploitatiegebied: een als zodanig aangewezen gebied, waarbinnen de onroerende zaken zijn gelegen die gebaat worden door de voorzieningen van openbaar nut die door of met medewerking van de gemeente worden getroffen.
Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente de gronden zelf. Bij passief grondbeleid laat de gemeente de grondverwerving en -uitgifte over aan private partijen. Een tussenvorm van grondbeleid is het publiek-privaat samenwerkingsmodel (PPS).
Het grondbeleid is een hulpmiddel bij het uitvoeren van het omgevingsbeleid van de overheid. In het kader van het omgevingsbeleid wordt de maatschappelijk gewenste bestemming van de grond vastgelegd. Dit gebeurt via een plan of besluit op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Bij faciliterend Grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd) stelt de gemeente de kaders (in de vorm van een bestemmingsplan) voor de ontwikkeling vast, maar zijn derden (zoals ontwikkelaars of woningcorporaties) verantwoordelijk voor de realisatie.
De gemeente is verplicht om de kosten die binnen een grondexploitatie thuishoren op de initiatiefnemer te verhalen. Een van deze kostensoorten wordt bovenwijkse voorzieningen genoemd. Het gaat hier om nieuw aan te leggen voorzieningen van openbaar nut, ten behoeve van meer dan één (ontwikkel)locatie.
Grondexploitatie (GREX):
In feite komt in de grondexploitatie tot uitdrukking wat de kosten en de opbrengsten zijn van alle gronden in een bouwplan tot en met het moment van uitgifte van de laatste gronden.
Waarde welke aan een bezitting wordt toegekend op het moment van die bezitting in de firma of vennootschap wordt ingebracht. Bijvoorbeeld een machine wordt bij de oprichting van een besloten vennootschap (B.V.) ingebracht als betaling voor de uit te geven aandelen. De prijs van deze machine is de inbrengwaarde.
Naar oordeel van de rechtbank is sprake van betaalplanologie als bij het aangaan van een anterieure overeenkomst aantoonbaar meer en substantieel hogere kosten worden bedongen dan mogelijk is in een exploitatieplan.