Als de huizenprijzen gedurende een lange periode sneller stijgen dan de inkomens of huren, dan kan er een huizenbubbel ontstaan.
Ben jij starter op de woningmarkt en ligt jouw budget tussen de € 440.000 en € 510.000? Dan kan het verstandig zijn om pas een nieuwe woning in 2024 aan te kopen. Je bespaart dan 2% overdrachtsbelasting; een besparing die kan oplopen tot ruim € 10.000.
Volg je die lijn, dan was de woningmarkt de laatste jaren zeker een bubbel. Koopprijzen liepen steeds verder uit op inkomensontwikkeling. Het maakte dat een eigen huis voor lagere inkomens steeds onbereikbaarder werd.
Een bubbel of luchtbel ziet er mooi uit, maar is erg kwetsbaar. Sommige analisten spreken tegenwoordig van de vastgoedbubbel, die elk ogenblik uit elkaar kan spatten. Ze verwachten dat door het blinde geloof in een gestage groei de vastgoedmarkt zal instorten.
In de beleggingswereld spreken we van een bubbel als we het hebben over een economische toestand waarbij markten overgewaardeerd worden en uiteindelijk instorten. Er is dan altijd sprake van een uitzonderlijke stijging zonder dat daar een duidelijke reden voor is.
In de beleggingswereld spreken we dus van een bubbel wanneer de huidige prijzen van een bepaalde activa veel hoger liggen dan hun intrinsieke waarde.
Gegevens van de acht meest prominente gebeurtenissen in de geschiedenis laten zien dat een economische, activa- of marktzeepbel ongeveer 5,6 jaar of ongeveer 67,5 maanden duurt. Het 98%-betrouwbaarheidsinterval geeft een bereik van 3,1 jaar tot 8,15 jaar aan.
Een vastgoedzeepbel of onroerendgoedzeepbel is een economische zeepbel die periodiek voorkomt in vastgoedmarkten. Dit fenomeen wordt gekenmerkt door een toename van de taxatiewaarde van onroerende goed, zoals woningen, zorgvastgoed of bedrijfsgebouwen.
In de komende 10 jaar zouden de huizenprijzen weer gaan stijgen en in de laatste jaren zelfs sneller dan verwacht. Die woning van 200.000 euro is in 2022 396.000 euro waard, dat is dus bijna het dubbele van de waarde die de koper ervoor betaald heeft.
Ja, investeren in vastgoed heeft nog steeds zin in 2024. Het biedt een stabiele inkomstenbron en kan een goede manier zijn om vermogen op te bouwen, vooral in aantrekkelijke locaties met een hoge vraag naar huurwoningen of commerciële panden.
Verwachte ontwikkeling huizenprijzen
DNB publiceert elk half jaar vooruitzichten voor de economie en geeft daarin ook de ontwikkelingen van huizenprijzen. In 2024 waren de huizenprijzen gemiddeld 8,7% hoger dan in 2023. Voor 2025 verwacht DNB een huizenprijsstijging van 7,5% en voor 2026 van 4%.
Nederland is kwetsbaar voor een crash op de woningmarkt, concluderen onderzoekers van kredietbeoordelaar Moody's. Hoewel de huizenprijzen de komende jaren waarschijnlijk nog zullen blijven stijgen, neemt de kans op een serieuze daling van de huizenprijzen steeds verder toe.
Toch is er in Nederland – gemiddeld genomen – geen sprake van een zeepbel, aldus het ING Economisch Bureau. Het prijsniveau ligt nog altijd ruim onder het niveau van voor de crisis en de sterke groei van de huizenprijzen is een logisch gevolg van fundamentele factoren.
In 2024 kan jij 100% van de woningwaarde lenen als hypotheek. Alle kosten die boven deze waarde komen, betaal je uit eigen zak. Zo zijn de kosten koper (k.k.) voor eigen rekening, wat gemiddeld neerkomt op 2,5% - 5% van de woningwaarde.
In 2024 blijft het verhuren van een woning een aantrekkelijke optie voor veel huiseigenaren, maar de markt kent ook enkele uitdagingen. Of het verhuren van je huis rendabel is, hangt af van verschillende factoren zoals regelgeving, huurprijzen, belasting, en de vraag naar huurwoningen.
Conclusie: nu een huis kopen is verstandig
Zoals je ziet, zijn er meer voors dan tegens om op dit moment in 2025 een huis te kopen. De financiële voordelen zijn groot en de nadelen zijn in verhouding klein. Sterker nog: sommige nadelen zijn dit jaar zelfs kleiner dan ze komend jaar zullen zijn.
De gemiddelde woningprijs in Nederland was € 432.000 in het 1e kwartaal van 2024, 3,7% hoger dan een jaar eerder.
Woningtekort neemt rond 2030 iets af
Pas rond 2030 zal er wat meer ruimte komen op de krappe woningmarkt. De onderzoekers verwachten dat er na 2025 een inhaalslag komt van de productie van nieuwbouwwoningen. in totaal zullen er volgens de huidige schatting 744.000 woningen zijn bijgebouwd in 2030.
Gemiddelde woningprijs stijgt met bijna 70%
Tot en met februari 2021 steeg de gemiddelde woningprijs met bijna 70%. We betalen met gemiddeld € 520.000 het meeste voor een vrijstaande woning. Het goedkoopste woningtype is een appartement, dat gemiddeld € 315.000 kost.
Is een huis flippen rendabel in 2025? Een huis flippen kan zeker winstgevend zijn als je het slim aanpakt. Stel je voor: je koopt een verwaarloosd huis voor €200.000, steekt er €50.000 aan renovaties in, en verkoopt het dan voor €300.000. Dat zou een winst van €50.000 opleveren.
Wat gaan de huizenprijzen in 2025 doen? Ook in 2025 stijgen de huizenprijzen waarschijnlijk verder. De aanhoudende stijging komt door stijgende lonen, waardoor mensen meer kunnen lenen. Daarnaast blijft het woningtekort voorlopig bestaan, waardoor de vraag naar woning hoger is dan het aanbod.
Overbieden op een woning in 2024
Volgens cijfers van NVM Makelaar werd in 2024 bij 66% van de woningen overboden. Voor tussenwoningen is dit zelfs 80%. Gemiddeld wordt er 4,3% meer geboden dan de vraagprijs. Vooral de ligging speelt hierbij een rol.
De beurs crasht gemiddeld eens in de 10 jaar. Hoewel presidenten van alle soorten graag de eer opstrijken voor de prestaties van de beurs, hebben ze minimale directe impact op de markt. Een crash is iets waarschijnlijker in 2025 vanwege de hoge startwaarderingen voor de S&P 500-index.
Een mogelijke oorzaak van zeepbellen is de overmatige monetaire liquiditeit in het financiële systeem , waardoor banken laks of ongeschikte kredietnormen hanteren. Hierdoor worden markten kwetsbaar voor volatiele inflatie van activaprijzen als gevolg van speculatie op basis van kortetermijnfinanciering.
Bij bubbels is er een patroon: iets spannends trekt de aandacht van investeerders, de prijzen van een asset stijgen en meer mensen springen op de kar, wat gigantische prijsstijgingen veroorzaakt . Een prijsdaling veroorzaakt vervolgens massale paniek, wat leidt tot een uitverkoop die de betreffende asset veel minder waard maakt.