In de splitsingsakte staat hoe een gebouw is opgedeeld, uit hoeveel appartementen het bestaat en waar de gemeenschappelijke ruimten zijn. In de akte zijn de appartementsrechten vastgelegd. Ook vindt u in de akte het reglement van de vve (vereniging van eigenaren).
Hoe kom ik aan een splitsingsakte? Bij de koop van een appartement krijgt u van de notaris de splitsingsakte en het splitsingsreglement van uw VvE. Als u het niet gekregen hebt, vraag de notaris hier dan naar. U kunt uw splitsingsakte ook door ATF VvE Beheer laten opvragen bij het kadaster.
In de splitsingsakte staat welke delen van het gebouw voor gezamenlijk gebruik zijn van alle appartementseigenaren en welk delen van het gebouw privé zijn. Feitelijk geeft de akte dus aan hoe het pand is 'opgesplitst' en wie waar recht op heeft (de appartementsrechten).
Sinds 1951 is een splitsingsakte verplicht voor appartementseigenaren die een woonruimte kopen binnen een appartementencomplex.
De VvE en de splitsingsakte
Er is altijd een splitsingsakte aanwezig wanneer een pand opgesplitst wordt in meerdere appartementen. Dit splitsen is uitsluitend toegestaan na opstelling van een notariële splitsingsakte die is gedeponeerd bij de relevante registers.
Voor het veranderen van de splitsingsakte is een notariële akte nodig en dit zal u €200 kosten per uur. Het opstellen van een splitsingsakte kost €450 per uur voor het maken van het huishoudelijk reglement met spelregels voor de appartementseigenaren.
In het splitsingsreglement staat het volgende: Welke kosten aan het gebouw de appartementseigenaren betalen. De verzekering van het gebouw. Het beheer, gebruik en onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes.
Niet alleen de eigenaars, en eventueel hun huurders, maar ook andere partijen zijn gebonden aan de bepalingen. Het is namelijk een notariële stuk dat in de openbare registers is ingeschreven. Iedereen kan deze openbare registers raadplegen en een splitsingsakte inzien.
Is een VvE verplicht? Kort gezegd; ja. Een Vereniging van Eigenaars of VvE is verplicht voor de eigenaren van appartementsgebouwen. Als je een appartement koopt in een complex, dan ben je als eigenaar automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars van dat complex.
De statuten bestaan uit de (notarieel opgestelde) Akte van splitsing en kan worden uitgebreid met een Huishoudelijk Reglement. De splitsingsakte is bij het ontstaan van de VvE door de notaris opgesteld en vastgelegd. De notaris heeft daarmee het juridische fundament van de VvE gelegd.
De splitsingsakte is, in opdracht van de uitponder, opgesteld door de notaris. Een wijziging van de akte moet ook door de notaris gebeuren. Alle eigenaren werken aan de wijziging mee. Dit is de makkelijkste en snelste manier om de akte te wijzigen.
Belangrijk om te onthouden is dat de akte van splitsing voorgaat op het huishoudelijk reglement. De wet gaat dan weer voor op de akte van splitsing. Op het moment dat een bepaling in het huishoudelijk reglement dus in strijd is met de wet of de akte van splitsing, zal die bepaling nietig zijn en geldt dus dit dus niet.
De meest gebruikelijke manier is splitsing in appartementsrechten. Bij deze vorm van splitsing wordt de koper van een appartementsrecht mede-eigenaar van het hele gebouw met een exclusief gebruiksrecht voor zijn of haar deel. De eigenaar van een appartementsrecht kan dit weer doorverkopen.
De splitsingsakte kan om verschillende redenen gewijzigd worden. Ten eerste kan deze verouderd zijn waardoor de regelgeving in de akte niet meer passend is. Ten tweede komt het voor dat men wijzigingen aan wil brengen aan het gebouw die niet te realiseren zijn binnen de huidige splitsingsakte.
Een eigenaar, erfpachter of opstaller is bevoegd zijn recht op een gebouw met toebehoren en op de daarbij behorende grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten. Een eigenaar, erfpachter of opstaller is eveneens bevoegd zijn recht op een stuk grond te splitsen in appartementsrechten.
de VvE moet beschikken over een reservefonds met een minimale dotatie, de jaarstukken moeten worden opgesteld: een exploitatierekening (jaarrekening), balans en toelichting op de balans,de begroting voor het komende boekjaar moet worden opgesteld.
In de meeste (moderne) splitsingsreglementen van VVE's wordt bepaald dat de vergadering van eigenaren het besluit kan nemen dat een overlast veroorzakende appartementseigenaar het gebruik van zijn appartement kan worden ontzegd. Vaak staat in het reglement dat eerst schriftelijk gewaarschuwd moet worden.
De kascommissie is een orgaan van de VvE dat bij iedere VvE aanwezig moet zijn. De leden van de kascommissie (bestaande uit minimaal twee leden van de VvE) controleren de jaarstukken en bijgevoegde notities van het bestuur.
Nee. Iedereen die eigenaar is van een appartementsrecht wordt automatisch lid van de VvE. Het lidmaatschap kan je niet opzeggen, aangezien het bij de wet verplicht is.
Zo zal de notaris de identiteit van de partijen nagaan, kijken welke eigendommen partijen bezitten, controleren of een partij nog schulden heeft, onderzoeken of er een huwelijkscontract bestaat… Deze elektronische opzoekingen geven de notaris toegang tot een verzameling persoonlijke informatie van cliënten.
Met een eigendomsakte of eigendomsbewijs wordt een akte van levering bedoeld. Met het inschrijven van de akte van een woning bij het Kadaster krijgt de koper eigendomsrecht, en is daarmee eigenaar van de woning. De akte van levering is bij het Kadaster op te vragen.
Een akte van levering wordt ondertekend bij de notaris en ingeschreven bij het Kadaster. Daarmee wordt de eigendom van een woning overgedragen, en ligt de nieuwe eigenaar vast. De koopakte is de overeenkomst van de verkoper met de koper van een huis bij het sluiten van de koop.
Ereloon van de notaris
Het ereloon bedraagt gemiddeld 1% van de verkoopprijs. Het percentage is degressief (van 1,3% naar 0,057%): hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het percentage. De erelonen van de notaris zijn bij wet vastgelegd en kunnen dus niet onderhandeld worden.
Momenteel bedraagt het tarief 3 procent bij aankoop van de enige en eigen woning. Het algemeen tarief voor de aankoop van andere dan de eigen woning (vb. een tweede eigendom) is 12 procent.
Het is gebruikelijk dat het dak van het pand is genoemd als een gemeenschappelijk bezit van de VvE. In 2022 boog het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich over een zaak waar het dak niet als gemeenschappelijk was opgenomen in de splitsingsakte. Ook werd het dak niet genoemd als privé gedeelte van één of meerdere leden.