De waarde van verpachte grond is een percentage van de waarde van onverpachte grond. Het percentage is weer afhankelijk van de nog resterende looptijd van de pacht. Hoe korter de resterende looptijd, hoe hoger het percentage. Dit is minimaal 60 en maximaal 98% van de waarde in onverpachte staat.
In 2023 bedraagt de gemiddelde verkoopsprijs van een hectare landbouwgrond in Vlaanderen 66.288 euro. Dat is een stijging van bijna 69% in 10 jaar tijd. De gemiddelde pachtprijs kende in 10 jaar een stijging van 45% en bedraagt in 2022 424 euro per hectare.
Wil de pachter niet kopen? Dan mag u het verpachte verkopen aan iemand anders.Dit kan tot één jaar na het einde van de maand waarin de pachter reageert op het voorstel. De verkoopprijs mag niet lager zijn dan de prijs in het voorstel aan de pachter.
Verpachte grondwaarde
De waarde van verpachte grond is een percentage van de waarde van niet-verpachte grond. Dit percentage hangt af van de resterende looptijd van het pachtcontract. Hoe korter de looptijd is, hoe hoger het percentage. Het varieert tussen de 60% en 98% van de waarde in niet-verpachte staat.
De waarde van grond wordt bepaald door verschillende factoren. De schaarste van de grond en de waarde die hieruit volgt, wordt bepaald door de (commerciële) functie/bestemming van de grond, de staat ervan, de locatie en de bijbehorende vraag naar deze grond vanuit de markt.
Hoewel de locatie, de omvang en het ontwikkelingspotentieel de drie belangrijkste factoren zijn die de grondwaarde bepalen, is het duidelijk dat er nog talloze andere factoren een rol spelen.
Gemiddelde prijzen bouwgrond
De goedkoopste bouwgronden kostten 76 euro per m2, de duurste maar liefst 1.000 euro per m2. Tegenwoordig zijn gemiddelde prijzen voor vergunde en bouwrijpe gronden van 210 euro per m2 al geen uitzondering meer.
De pachtnormen voor 2024 zijn opnieuw fors hoger dan vorig jaar. Met een landelijk gemiddelde van €947 per hectare is de pachtprijs het hoogst sinds de invoering van het nieuwe berekeningssysteem in 2007.
De reguliere pachtovereenkomst kan door zowel pachter als verpachter maximaal één jaar voor beëindiging van de lopende pachtovereenkomst worden opgezegd (artikel 7:367 lid 1 BW). Dat moet gebeuren bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief (artikel 7:376 lid 2 BW).
De gemiddelde agrarische grondprijs in Nederland is in het derde kwartaal van 2024 uitgekomen op 83.900 euro per hectare (figuur 1).
De pacht is het bedrag dat de pachter jaarlijks aan de verhuurder betaalt voor het gebruik van zijn grond voor landbouwdoeleinden. In 2022 betaalde een Belgische landbouwer gemiddeld 329 €/ha per jaar voor de huur van geploegde grond en 287 €/ha voor grasland.
Veel grond voor nieuwbouwontwikkelingen wordt standaard in bouwrijpe staat verkocht en is daarbij volledig belast met 21% BTW. Het is vaak echter ook mogelijk om grond met bestaande opstallen te verkopen tegen 2% of 8% overdrachtsbelasting.
Pachtprijs = basis-kadastraal inkomen x pachtprijscoëfficiënt.
De regionorm voor landbouwgrond lag in 2019 rond de €580 per hectare, de normwaarde op €59.000 per hectare. Laten we ervan uitgaan dat de verpachter 10 hectare grond verpacht. Wat levert dit de verpachter dan op? De bruto-opbrengst is vrij simpel: €5.800, maar de box-3 -heffing is wat complexer.
Wil de pachter de grond of hoeve niet kopen? Dan mag de verpachter het verkopen aan iemand anders. Dit kan tot één jaar na het einde van de maand waarin de pachter reageert op het voorstel.
De pachtovereenkomst eindigt niet automatisch bij het overlijden van de pachter. Deze blijft lopen ten voordele van de erfgenamen of rechtverkrijgenden. De erfgenamen of rechtverkrijgenden kunnen de pacht beëindigen als ze binnen één jaar na het overlijden een opzegging doen mits opzegtermijn van 3 maanden.
De reguliere pacht kan niet tussentijds worden opgezegd, maar alleen tegen het einde van de wettelijke looptijd en met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. Opzegging moet bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot (een opgemaakte akte door de deurwaarder).
De nieuwe pachtprijs per hectare is: € 2.100 × 15% = € 2.415. € 2.415 is niet hoger dan 110% van de regionorm (€ 3.108 × 110%=€ 3.418,80). € 2.415 is lager dan de 90% van de regionorm (€ 3.108 × 90%=€ 2.797,20).
Maximale pachtprijs landbouwgrond
De actuele pachtprijzen gelden sinds 1 juli 2021. De maximale pachtprijs is afhankelijk van de ingangsdatum van de pachtovereenkomst: Is dit voor 1 september 2007? Dan geldt een maximaal percentage waarmee de eigenaar (verpachter) de pacht mag verhogen (veranderpercentage).
De agrarische grondprijs stijgt al vele jaren. Dat geldt voor zowel grasland als bouwland, al zijn er ook kwartalen met een tijdelijke prijsdaling. Tussen het eerste kwartaal van 2021 en het eerste kwartaal van 2024 zette de stijging door, met een toename van ongeveer 68.000 EUR/ha naar 79.000 EUR/ha (zie figuur 1).
De grondwaarde wordt vastgesteld door een taxateur op basis van de ligging, wat er op de grond mag worden gebouwd en de marktprijzen. De gemeente stelt op basis van deze grondwaarde de hoogte van het te betalen bedrag of de canon vast.
De gemiddelde prijs van grasland is in het 2e kwartaal van 2024 met 4,8% gestegen tot € 76.800 per ha (figuur 1). Dat is 10,7% boven de gemiddelde prijs van grasland in 2023 van € 69.400 per ha. De gemiddelde prijs van snijmaisland is in het 2e kwartaal van 2024 met 2,8% gestegen tot € 81.400.
Wat kost bouwgrond? Agrarische grond heeft een waarde van ongeveer 10 euro per m2. Bouwgrond voor grondgebonden woningbouw (straatniveau) heeft een waarde van 250 euro per m2 voor sociale woningbouw tot meer dan 1000 euro per m2 voor woningen in de vrije sector.