Rooien is het uitzetten van de door de overheid vastgestelde grenzen tussen openbare en private gronden, deze grenzen worden rooilijnen genoemd. Net als maximaal toelaatbare bouwvolumes, bouwhoogtes, nokhoogtes en goothoogtes worden rooilijnen aangewend om de ruimtelijke kwaliteit van een gebied te waarborgen.
Een rooilijn is de grens tussen de openbare weg en de aangrenzende (private) eigendom. Een rooilijn is niet hetzelfde als een bouwlijn. Een rooilijn is het begin van een private eigendom, die grenst aan de openbare weg. En een bouwlijn is de onzichtbare lijn die bepaalt vanaf waar de woning mag gebouwd worden.
Waar kan ik opzoeken of mijn woning getroffen is door een rooilijn? Het bestaan van een rooilijn wordt normaal gezien vermeld in de stedenbouwkundige informatie en wordt visueel weergegeven op het rooilijnplan of in het Bijzondere Plan van Aanleg (BPA) dat je kan inkijken of opvragen bij de gemeente of stad in kwestie.
De rooilijn is in Nederland een lijn die bij het bouwen niet overschreden mag worden. Deze lijn wordt door de gemeente bepaald en is vastgelegd in het bestemmingsplan. De voor- en achtergevelrooilijn bepalen de plaats van de voor- en achtergevel van een gebouw.
in de achtertuin minstens 2 meter van de perceelsgrens blijven. of tegen een aanpalend gebouw zijn gebouwd. Ze mogen tot op de perceelsgrens reiken, voor zover de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt. De bouwdiepte van het bijgebouw mag de bouwdiepte van het aanpalend gebouw niet overschrijden.
In de begripsbepalingen van de Woningwet wordt onder 'rooilijn' verstaan: “Een lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde (de voorgevelrooilijn) of aan de achterzijde (de achtergevelrooilijn) niet overschreden mag worden.”
Definitie: De kadastrale grens (of erfgrens) is de grens tussen twee stukken grond op de kadastrale kaart en wordt bepaald door het Kadaster.
De ligging van de rooilijn is te vinden op de plek waar ook de enkelbestemming staat. Bekijk de enkelbestemming voor uw woning met een Bestemmingsrapport. Indien in het bestemmingsplan de ligging van de rooilijn nog niet is vastgelegd, kan deze nog zijn vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening.
De voorgevelrooilijn is de lijn waarop doorgaans de voorgevel van de woning is geplaatst. Soms ligt de voorgevelrooilijn voor de voorgevel van de woning. Op dat moment is de woning dus niet op de voorgevelrooilijn, maar daarachter gebouwd.
Afstand perceelgrens
De bijbouw moet minstens 3 meter van de perceelgrens blijven in de zijtuin en in de achtertuin is deze afstand vastgesteld op 2 meter. Indien de bijbouw tegen een aanpalend gebouw wordt gebouwd, mag het tot de perceelgrens gaan als de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt.
De voorgevelrooilijn is de lijn waarop de voorgevel van de woning is geplaatst en waarvan de ligging in het bestemmingsplan of de bouwverordening van de gemeente is vastgelegd. De gemeente kan altijd voor je nagaan of er een voorgevelrooilijn in het bestemmingsplan is opgenomen.
De bouwlijn, de term zegt het zelf, is de lijn vanaf waar je moet beginnen bouwen (waar je voorgevel komt te staan). Niet te verwarren met de rooilijn. Die geeft de grens aan tussen jouw perceel en het openbaar domein (dat kan bijvoorbeeld de straat zijn). Het is dus zaak om niet over de rooie te gaan.
De achtergevelrooilijn is de lijn aan de van de weg afgekeerde zijde die niet mag worden overschreden door een bouwwerk. De achtergevelrooilijn loopt vaak evenwijdig aan de voorgevelrooilijn. De zijgevelrooilijn loopt evenwijdig aan de zijgevel.
Een rooilijn is de grens tussen het openbare domein en de private eigendommen. De bouwlijn is de lijn waar de voorgevel van het gebouw mag starten. Deze moet duidelijk gemaakt worden op de stedenbouwkundige vergunning.
Pas vanaf de tweede lijn kunnen woningen worden opgericht. De zone tussen twee lijnen wordt 'achteruitbouwzone' of 'zone voor achteruitbouw', … genoemd. Deze tweede lijn is eerder uitzonderlijk en valt vooral op bij gewestwegen of belangrijke uitvalswegen.
Een achteruitbouwstrook in de gebruikelijke stedenbouwkundige betekenis is de strook die zich bevindt tussen de rooilijn (de grens tussen de openbare weg of het openbaar domein en het privé-domein) en de bouwlijn van de woning.
Erf- en perceelafscheidingen zoals tuinmuren en schuttingen van beton of hout, maar ook vlechtschermen en andere kant-en-klare afscheidingen, zijn bouwwerken die vergunningplichtig kunnen zijn.
Voor het plaatsen van een schutting of andere erfafscheiding heeft u meestal geen vergunning nodig. Aan de voorkant van uw huis mag dan echter de schutting niet hoger dan één meter worden en aan de achterkant van uw huis is een schutting tot een hoogte van 2 meter vergunningsvrij.
Wat is het achtererfgebied? Het achtererfgebied is het gebouwerf dat begint op 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als het gebouwerf niet grenst aan openbaar toegankelijk gebied, dan loopt deze lijn vanaf de zijkant van het hoofgebouw door tot aan de perceelgrens met het naastgelegen perceel.
De bouwlijn is een verplichte lijnrichting die je moet volgen wanneer je een nieuwe woning bouwt. De bouwlijn wordt uitgezet door landmeters die door de gemeente worden aangesteld. De aanvraag gebeurt door de bouwheer.
Wanneer? Je woning uitzetten gaat pas wanneer je perceel bouwrijp is en nadat iemand van de gemeente de bouwlijn is komen aanduiden. Dit is de lijn die de afstand tussen de openbare weg en de voorgevel van je woning aanduidt. Dit gebeurt met twee houten piketten die meestal aan de bovenkant rood geverfd zijn.
"Voorgevellijn: denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen."
Antwoord. Je kan best een beroep doen op een landmeter. Deze landmeter komt dan ter plaatse het perceel opmeten. Als de landmeter de grenspalen nog terugvindt, kan hij de percelen precies 'afpalen'.
Om de precieze ligging van de grens tussen je tuin en dat van je buurman te achterhalen kun je het Kadaster vragen om een grensreconstructie uit te voeren. Daarvoor komt het Kadaster naar je toe. Voor het bepalen van de grens tussen jouw terrein en een buurman rekent het Kadaster 450 euro.
Als u gaat bouwen tegen de erfgrens mag dat alleen als dat de grens is tussen uw erf en dat van een andere particulier of bedrijf. Als de erfgrens naast openbaar toegankelijk gebied ligt, moet u 1 meter uit de erfgrens blijven.