Boeterente is het bedrag dat hypotheekverstrekkers in rekening brengen aan hun klanten als zij hun hypotheek ineens aflossen of als ze van hun rentevaste periode af willen. Dit laatste gebeurt vooral bij consumenten die de hypotheek willen oversluiten naar een andere aanbieder.
De boete wordt berekend uit het verschil tussen de huidige hypotheekrente bij de resterende rentevaste periode van de klant en de afgesproken hypotheekrente van de klant. De boete wordt contant gemaakt met het aantal jaren dat er nog te gaan zijn, want een euro nu is meer waard dan over een aantal jaren.
Wil je jouw hypotheek vervroegd aflossen of oversluiten, dan betaal je soms boeterente. Boeterente wordt ook wel 'vergoeding vervroegd aflossen' genoemd. Deze vergoeding dekt de rente-inkomsten die de hypotheekverstrekker misloopt als je de lening eerder terugbetaalt.
Boeterente zo veel mogelijk omzeilen, boetevrij uw hypotheek omruilen. De boeterente helemaal ontlopen zal niet eenvoudig zijn, het wat omzeilen lijkt wel mogelijk. Zo is er bij elke hypotheek jaarlijks een deel van de hypotheek dat u boetevrij extra mag aflossen. Bij sommige banken is dit 10%, bij andere 20% of meer.
Bij rentemiddeling betaalt u de boeterente niet in één keer aan de bank, maar middelt de bank de oude en nieuwe rente en doet daar een opslag bij in verband met de boeterente. Eigenlijk smeert u bij rentemiddeling de boeterente over vele jaren uit. Dit is een goede optie, maar vaak niet de goedkoopste optie.
Een kleine hypotheek aflossen loont bijna altijd. Zeker wanneer de hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait. Je profiteert dan namelijk niet meer van de hypotheekrenteaftrek. Bij eigen vermogen boven de vrijstellingsgrens in box 3 kan extra aflossen een positief effect hebben op de vermogensrendementsheffing.
Als de huidige rente hoger is, hoeft geen boeterente te worden betaald. Ook wanneer de rentevaste periode is afgelopen, bij verkoop van de woning en bij een executieverkoop hoeft meestal geen boeterente worden betaald. Niet alle banken brengen boeterente in rekening.
In de meeste hypotheekvoorwaarden staat dat er niet alleen sprake moet zijn van verkoop en juridische levering, maar ook van een feitelijke levering. Het huis moet leeg ter beschikking worden gesteld aan de nieuwe eigenaars en dus moet er daadwerkelijk sprake zijn van een verhuizing.
Vaak is dit 10% - 20% van het hypotheek. De bank berekent de boeterente over het deel dat je niet boetevrij mag aflossen. De resterende rentevaste periode. Hoe langer je rentevaste periode nog loopt, hoe hoger de boeterente zal zijn.
De notariskosten voor het oversluiten van je hypotheek bij oversluiten bedragen zo'n 700 tot 1.000 euro, afhankelijk van de notaris die je kiest. Omdat je huis dient als onderpand voor de hypotheek, heb je ook een taxatierapport nodig waarin de waarde van je woning wordt vastgesteld.
Je hebt overwaarde als de netto verkoopopbrengst van je huis hoger is dan de resterende schuld van de hypotheek. De overwaarde is het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van je woning en de hoogte van de nog resterende (hypotheek-)schuld, min de verkoopkosten.
Volgens de wet mag je een aflossingsvrije hypotheek gewoon oversluiten naar een andere bank. Banken zijn hier niet zo happig op. Zij houden de regel aan dat een hypotheek maximaal 50% van de huidige woningwaarde aflossingsvrij mag zijn. In overleg kan dit percentage soms wat hoger zijn.
Is boeterente aftrekbaar? De boeterente die je betaalt aan je hypotheekverstrekker is fiscaal aftrekbaar. Dit geldt zowel voor de boeterente bij oversluiten, extra aflossen of verkoop van je huis. Je betaalt de boeterente in deze gevallen altijd in één keer aan je hypotheekverstrekker.
Met renteafkoop kan je mogelijk je hypotheekrente en daarmee je maandlasten verlagen. Dit is vooral interessant als de rente die we op dit moment aanbieden lager is dan de rente die je nu betaalt en je voor langere tijd zekerheid over je maandlasten wil.
Meestal hoeft er bij het aflossen van de hypotheek vanwege de verkoop van de woning geen vergoeding betaald te worden. Er wordt vaak gesproken over een 'boete', maar in werkelijkheid betaal je soms een vergoeding voor vervroegde aflossing voor je hypotheek: als je meer dan 10% extra aflost per kalenderjaar.
Als je binnen 3 jaar na de verkoop een volgende woning koopt, krijg je te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Dit is de bijleenregeling. Je moet je overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Anders heb je over het bedrag van de overwaarde geen recht op renteaftrek.
Er zijn twee manieren om de overwaarde van uw huis te verzilveren met behoud van het recht om in uw huis te blijven wonen: met en zonder verkoop van de woning. De eigenaar verkoopt het huis en huurt het meteen weer terug. In ruil wordt een deel van de overwaarde uitbetaald.
Wat in de praktijk vaker voorkomt dan een huis kopen zonder hypotheek, is een huis kopen met eigen geld én een hypotheek. Je kunt dan je overwaarde of je spaargeld inbrengen en daarmee een deel van de koopsom en de kosten koper betalen. Voor het resterende gedeelte sluit je een hypotheek af.
Zoals we eerder al hebben aangegeven is het niet verplicht om de boeterente in één keer te betalen en ook als zodanig aan te geven bij de aangifte inkomstenbelasting. Er is nog een andere mogelijkheid en dat is de boeterente meefinancieren in de hypotheek.
Omdat je bij je huidige bank blijft, heb je geen advies-, bemiddelings-, notaris- en taxatiekosten. De bank vraagt hooguit een paar honderd euro administratiekosten. Wel betaal je aan de bank een boete om de periode dat de rente nog vaststaat af te kopen. Die boete is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
Verwacht wordt dat de rente op leningen met een korte looptijd stijgt en de rente op leningen met een lange looptijd eerst daalt en dan ook stijgt. De inflatie in de eurozone is het afgelopen jaar fors gestegen van 2,2% in juli 2021 naar 8,9% in juli 2022.
Wanneer je amper nog hypotheek hebt, zullen je aftrekbare kosten lager zijn dan je woningforfait en dus zou je meer belasting moeten betalen. Dat voelt niet helemaal eerlijk. Want als je wel nog schuld hebt en rente aftrekt, is die vaak hoger dan het eigenwoningforfait en hoef je dus niet te betalen.
In de meeste gevallen is het dus verstandig om uw hypotheek af te lossen als u voldoende spaargeld heeft. Uw spaargeld levert immers bijna niets op, en een besparing is bijna altijd mogelijk.
Volledig bezit. Hypotheekvrij betekent ook dat een huis volledig van jou is. Als een hypotheek nog loopt, is de woning in principe het onderpand voor de lening. Als deze volledig is afgelost, kun je de woning voor 100 procent optellen bij jouw eigen vermogen.