De looptijd voor een hypotheek bedraagt in de regel 30 jaar en als de bank deze looptijd niet verlengt, dan hebt u een probleem. De bank kan uw woning opeisen, bovendien bestaat er na dertig jaar geen recht meer op hypotheekrenteaftrek.
Een aflossingsvrije hypotheek hoef je niet af te lossen
Na dertig jaar moet je de hypotheekschuld aflossen. Dat doe je bijvoorbeeld met spaargeld, door een nieuwe hypotheek af te sluiten of door te verhuizen en met de opbrengst je aflossingsvrije hypotheek af te lossen.
Een hypotheek eindigt normaal gesproken na 30 jaar. U kunt uw hypotheek mogelijk ook verlengen. U kunt dit op elk willekeurig moment of aan het einde van de looptijd aanvragen.
Door een lager inkomen (na pensioen) of strengere inkomensnormen is het verlengen van de aflossingsvrije hypotheek (ondanks de overwaarde) niet altijd mogelijk. Toezichthouder AFM heeft daarom bepaald dat de nieuwe aflossingsvrije hypotheek, onder voorwaarden, getoetst mag worden aan de werkelijke hypotheeklast.
Het woord zegt het al: bij een aflossingsvrije hypotheek los je niet af, je betaalt maandelijks alleen rente. Is de looptijd van je hypotheek voorbij, dan moet je de lening in principe in één keer betalen. Meestal kun je de hypotheek hierna verlengen of oversluiten.
De aflossingsvrije hypotheek heeft geen einddatum en loopt dus ongewijzigd door. Dit is het meest gunstig. De aflossingsvrije hypotheek kan worden verlengd. Er moet een nieuwe hypotheek worden afgesloten.
Wat is het voordeel van een deels aflossingsvrije hypotheek? De maandlasten voor een annuïteitenhypotheek van 100.000 euro (looptijd 30 jaar) zijn: Uitgaande van een hypotheekrente van 1,5 procent betaal je na het afsluiten van de hypotheek: 345 euro. Het geeft dus een verschil van 220 euro per maand.
Bij een hypotheek zonder Nationale hypotheek Garantie (NHG) bestaat de rente uit een basisrente en een risico-opslag. Door extra af te lossen kan de risico-opslag soms naar beneden. Ook als de rente nog een tijd vaststaat. Een lagere risico-opslag scheelt soms wel 0,5% aan hypotheekrente.
Je hypotheek oversluiten naar een lagere rente kan duizenden euro's voordeel opleveren. Het kost wel geld. Denk aan boeterente om je oude hypotheekrente af te kopen en afsluitkosten voor de nieuwe hypotheek. Oversluiten naar een andere bank is alleen zinvol als je die kosten weer terugverdient.
Bovendien geldt op dit moment dat maximaal 50% van een nieuw afgesloten hypotheek aflossingsvrij mag zijn, waardoor je alsnog hoe dan ook al deels op je hypotheek aflost. Dat verkleint de kans dat je met een restschuld achterblijft.
Een gedeelte van de (hypotheek)schuld blijft na verkoop van de woning bestaan en die moet je op een andere manier aan de geldverstrekker terugbetalen. Er wordt ook wel gesproken over dat je huis 'onder water' staat. Dit hoeft geen probleem te zijn, maar je moet er wel rekening mee houden.
Bij 30 jaar vast betaal je een hogere hypotheekrente en kun je meestal minder lenen. Daar staat tegenover dat je hypotheekrente de hele looptijd van je hypotheek gelijk blijft. Bij 20 jaar vast betaal je een lagere rente, kun je meer lenen en kun je na 20 jaar zonder boete je hypotheek oversluiten of wijzigen.
De looptijd van een hypotheek is standaard 30 jaar omdat je 30 jaar lang recht hebt op hypotheekrenteaftrek. De maximale looptijd geldt voor iedereen ongeacht je leeftijd. Let op: de looptijd van je hypotheek is niet hetzelfde als de rentevaste-periode.
Gevaren van aflossingsvrij lenen
Als de hypotheek na die dertig jaar niet wordt afgelost, gaat de hypotheek over naar box 3. * In de meeste gevallen stijgen daardoor de netto rentelasten. Vaak is met de bank afgesproken dat de aflossingsvrije hypotheek een looptijd heeft van dertig jaar.
Is de rente van je aflossingsvrije hypotheek niet aftrekbaar? Dan mag je de aflossingsvrije hypotheek in mindering brengen op je vermogen in box 3. Hierdoor betaal je mogelijk minder belasting over je vermogen. Deze belasting heet vermogensrendementsheffing.
Aan de hypotheek zelf zit geen maximumleeftijd verbonden. Toch is het niet vanzelfsprekend dat men op hogere leeftijd daadwerkelijk een hypotheek kan krijgen. Want hoe ouder je bent, hoe groter de kans dat je binnen die dertig jaar overlijdt.
Vaak is dit 10% - 20% van het hypotheek. De bank berekent de boeterente over het deel dat je niet boetevrij mag aflossen. De resterende rentevaste periode. Hoe langer je rentevaste periode nog loopt, hoe hoger de boeterente zal zijn.
Omdat je bij je huidige bank blijft, heb je geen advies-, bemiddelings-, notaris- en taxatiekosten. De bank vraagt hooguit een paar honderd euro administratiekosten. Wel betaal je aan de bank een boete om de periode dat de rente nog vaststaat af te kopen. Die boete is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
Je moet dan bijvoorbeeld denken aan de boeterente die nodig is om je oude hypotheekrente af te kopen en de afsluitkosten voor een nieuwe hypotheek. Ook kun je te maken krijgen met notariskosten (gemiddeld €700), taxatiekosten (gemiddeld €500) en de kosten voor advies- en bemiddelingskosten (gemiddeld €2.500).
Vooralsnog (dit kan altijd veranderen, natuurlijk) zal je afgeloste huis niet tot je vermogen gerekend worden. Over vermogen betaal je in Nederland vanaf een bepaald bedrag belasting. Dat is wel zo voor bijvoorbeeld spaargeld en beleggingen, maar niet voor geld dat in je woning zit.
Hypothecaire lening: geen maximumleeftijd in de wet
Het is niet zo dat de wet een maximumleeftijd voorziet voor het afsluiten van een hypothecaire lening. In theorie kan je dus op eender welke leeftijd een hypothecaire lening afsluiten.
In de meeste gevallen is het dus verstandig om uw hypotheek af te lossen als u voldoende spaargeld heeft. Uw spaargeld levert immers bijna niets op, en een besparing is bijna altijd mogelijk.
Het voordeel van een annuïteitenhypotheek ten opzichte van de 'oude' aflossingsvormen is dat u de kosten bespaart die met de spaar- of beleggingshypotheken gepaard gaan. Daar komt bij dat u zich niet aan allerlei fiscale spelregels hoeft te houden.
Het aflossingsvrije deel van je nieuwe hypotheek mag maximaal 50% van de waarde van je nieuwe huis zijn. Het kan zijn dat je op dit moment een veel groter deel van je hypotheek aflossingsvrij hebt afgesloten. Het deel van de hypotheek dat hoger is dan 50% van de woningwaarde, moet je in maximaal 30 jaar aflossen.