Wat gebeurt er als de ontbindende voorwaarden verlopen? Voor iedere ontbindende voorwaarde is een termijn afgesproken in de koopovereenkomst. Als die termijn is verstreken kan er op grond van die ontbindende voorwaarde niet meer van de koop af worden gezien.
Het kan voorkomen dat de verkopende partij de ontbindende voorwaarden niet wil of kan verlengen door afspraken die zij gemaakt hebben. In dat geval kan je onder de koop uitkomen door middel van een afwijzingsbrief van de geldverstrekker. Een afwijzingsbrief krijg je niet zomaar.
Het is mogelijk de termijn van ontbindende voorwaarden te verlengen, bijvoorbeeld als het verkrijgen van de hypotheek langer duurt dan je had verwacht. Dit kan alleen als de verkoper hiermee akkoord gaat. Je hypotheekadviseur kan je adviseren of het nodig is de termijn te verlengen.
Hoe lang ontbindende voorwaarden precies duren, is afhankelijk van wat er is afgesproken in de koopovereenkomst. Vaak wordt er bij de ontbindende voorwaarde 'voorbehoud van financiering' een termijn afgesproken van tussen de zes tot acht weken.
Per keer dient dat afgesproken te worden. U kunt het verlengen van ontbindende voorwaarden niet eenzijdig afdwingen. De gangbare praktijk is dat een verkoper meestal na twee verzoeken aan zijn taks zit.
Als de koper gebruik maakt van zijn bedenktijd of de ontbindende voorwaarden, dan krijgt hij zijn geld gewoon terug (of de bankgarantie wordt beëindigd). Blijft hij in gebreke, dan moet hij vaak een boete betalen. Die boete is meestal even groot als het bedrag van de waarborgsom. De koper raakt zijn geld dus kwijt.
Uit onderzoek blijkt dat 28% van alle kopers in 2021 niet tijdig de hypotheek in orde kregen. Een verlengingsverzoek van het financieringsvoorbehoud is dan ook niet heel bijzonder te noemen. Soms komt een tweede verzoek tot verlenging ook voor. Dan is het wellicht nodig om kritisch door te vragen.
Op grond van de wet hebt u als koper na het tekenen van het koopcontract een bedenktermijn van 3 dagen. Soms is in het koopcontract afgesproken dat de verkoper ook een bedenktermijn heeft. De verkoper kan dan binnen de bedenktermijn van het contract af. Een bedenktermijn voor de verkoper komt niet vaak voor.
Wil je later terugkomen op je bod, dan kan de verkoper een schadevergoeding eisen. Breng je schriftelijk of via elektronische weg een bod uit, dan kan je best aangeven hoeveel tijd de verkoper heeft om erop in te gaan.
Huis verkocht onder voorbehoud
Verkocht onder voorbehoud betekent dat de koop nog niet definitief is, totdat aan bepaalde voorwaarden in het koopcontract is voldaan. Het huis is dus nog niet definitief van de huizenmarkt. Ja: je mag interesse tonen in het huis. Nee: je kan geen bod uitbrengen.
Redenen afwijzing hypotheekaanvraag door de geldverstrekker:
Je hebt meerdere woningen op je naam staan. Je gaat scheiden, maar je hebt nog geen echtscheidingsconvenant. Je bent korter dan 3 jaar zelfstandig. Je hebt een woning met verlies verkocht en wilt nu met restschuld een andere woning kopen.
Het financieringsvoorbehoud is de bekendste ontbindende voorwaarde. De koper moet de hypotheek dan nog regelen. Meestal geldt er een termijn van 6 tot 8 weken voor het regelen van de financiering door de koper. Lukt dat niet, dan kan hij op grond van het voorbehoud van financiering nog onder de koop uit.
Bij de ontbindende voorwaarden spreekt u dan een datum af waarop u uw hypotheek geregeld moet hebben. Dat is vaak binnen 6 tot 8 weken na het tekenen van het voorlopige koopcontract. Maar deze periode kan in overleg met de verkoper verlengd worden.
Indien niet wordt voldaan aan de opschortende voorwaarde, komt er geen overeenkomst tot stand. Bij een ontbindende voorwaarde daarentegen komt de overeenkomst wel tot stand, maar wordt de overeenkomst van rechtswege ontbonden als aan de ontbindende voorwaarde wordt voldaan.
Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die koper en verkoper in de koopakte hebben opgenomen en die de koop kunnen ontbinden. Het hangt van de situatie af welke ontbindende voorwaarden voor de koper (en de verkoper) nuttig zijn.
Gedurende die geldigheidsduur van één maand ben je verplicht de woning aan te kopen. Het tekenen van de aankoopbelofte is voor de koper bindend. De verkoper is niet gebonden tot een verkoop. Hij heeft een maand de tijd om het bod te aanvaarden of te weigeren.
Bij ontbinding van het compromis heb je toestemming nodig van de rechter. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer de verkoper je reeds geaccepteerde bod wilt intrekken na het ondertekenen van het compromis, omdat die bijvoorbeeld een hoger bod heeft ontvangen.
Wel moet de verkoper het bod volledig en onvoorwaardelijk aanvaarden, zonder daarbij enig voorbehoud te maken. Gaat de verkoper niet akkoord met de geboden prijs, dan kan hij het bod naast zich neerleggen of de koper aanmoedigen om een nieuw bod te doen.
Nee, de koper heeft een wettelijke bedenktijd van 3 dagen maar dat geldt niet voor de verkoper. Als het koopcontract eenmaal getekend is, kan hij de koop niet meer terugdraaien.
Als verkoper blijf je aansprakelijk voor gebreken gedurende twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld, of redelijkerwijs had kunnen melden. De koper kan die termijn steeds verlengen door de verkoper eraan te herinneren dat hij hem aansprakelijk houdt voor het gebrek.
Toch kan de koper na het tekenen van het contract nog van de koop af: dankzij de wettelijke bedenktijd en ontbindende voorwaarden. Een koper heeft op grond van de wet een bedenktijd van drie dagen. Gedurende deze drie dagen kan de koper, zonder opgave van redenen, de koopovereenkomst ontbinden.
Sinds 2018 is het niet meer mogelijk om meer dan 100 procent van de woningwaarde te lenen voor je hypotheek. Dit betekent dat je de kosten koper niet meer kun meefinancieren in 2022. De kosten koper dien je dus te betalen van eigen geld. Als je onvoldoende spaargeld hebt, kan een schenking mogelijk een uitkomst zijn.
Als de koper geen lening kan krijgen binnen een redelijke termijn, dan gaat de koop niet door en kunt u in principe ook geen schadevergoeding krijgen. Tenzij u kunt aantonen dat de koper niet de nodige inspanningen heeft geleverd om een woningkrediet te bekomen.
In plaats van een bankgarantie afgeven kan de koper ervoor kiezen om een waarborgsom te storten. De hoogte daarvan is gelijk aan de hoogte van de bankgarantie. Normaal gesproken dus 10% van de totale koopsom van de woning. De waarborgsom wordt gestort bij de notaris.