Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de vrederechter ook, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen (art. 577-8, §7 BW) .
Klachten over de syndicus
Tegen beslissingen die onregelmatig of onrechtmatig genomen zijn, kunt u binnen vier maanden na de algemene vergadering bezwaar aantekenen bij de vrederechter. Hebt u toch klachten over hoe de syndicus zijn taken invult, dan kunt u dit aankaarten op de algemene vergadering.
Initiatiefrecht van de syndicus
De syndicus zal na een eerste herinnering de mede-eigenaar formeel in gebreke stellen. Als de syndicus geen actie onderneemt, kan men hem op de algemene vergadering van mede-eigenaars hiertoe aansporen.
De Rekening-Commissaris controleert de boekhouding die door de syndicus wordt gevoerd en geeft advies aan de AV om deze na een werkjaar al dan niet goed te keuren.
Schematisch gezien is de syndicus van mede-eigendom het orgaan dat de besluiten van de Algemene Vergadering uitvoert en ten uitvoer legt.Deze entiteit is ook verantwoordelijk voor de vertegenwoordiging van de collectieve belangen van de mede-eigenaars.
Een boete van €50 per overtreding komt bijvoorbeeld vaak voor. Voor de syndicus deze boete kan opleggen, moet deze de nodige bewijzen verzamelen. Dit kan door foto's, vaststellingen door een deurwaarder of geschreven verklaringen van medebewoners.
Er bestaat geen tarief of barema voor de bepaling van het ereloon. Het wordt vrij tussen partijen onderhandeld. In de praktijk variëren de gehanteerde tarieven tussen 13 € (voornamelijk aan de kust) en 26 € (in het Brusselse) per kavel per maand. Alles hangt er natuurlijk van af wat in dit tarief is begrepen.
Volgens een in 2017 uitgevoerde studie bedraagt de gemiddelde prijs van een professionele syndicus 26 euro per maand per appartement.
Bij zijn afwezigheid moet een Algemene Vergadering worden gehouden om een vrijwillige of professionele syndicus te benoemen. Temeer daar zonder de aanwezigheid van een syndicus, de inschrijving bij de Kruispuntbank voor Ondernemingen onmogelijk is.
Als de syndicus fouten maakt in zijn beheer, dan kan de VME hem daarvoor aansprakelijk stellen. Artikel 577-8, §5 BW bepaalt dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer. De syndicus moet trouwens een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten.
Zoals hierboven vermeld is de vrijwillige syndicus bij ontslag niet verplicht een opzeggingstermijn in acht te nemen. Hij kan dus met onmiddellijke ingang zijn ontslag indienen.
De kosten voor de syndicus worden steeds doorgerekend aan de eigenaar van de VME.
Elke mede-eigenaar van het gebouw (of diens echtgenoot) kan aangesteld worden als vrijwillige syndicus, ongeacht het aantal kavels waarover het gebouw beschikt. De vrijwillige syndicus, of niet-professionele syndicus, moet aangesteld worden door een absolute meerderheid op de Algemene Vergadering van mede-eigenaars.
Als een van de mede-eigenaren weigert of zelfs niet reageert, dan zal de notaris dit vaststellen in een proces-verbaal van bezwaar. Vervolgens moeten de verkopende mede-eigenaren zich richten tot de arrondissementsrechtbank, zodat deze toestemming geeft voor de verkoop.
De mede-eigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is. Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
Regelgeving. Ongeacht waar u zich bevindt, de wet verplicht alle mede-eigendommen het beheer van hun gemeenschappelijke ruimten toe te vertrouwen aan een syndicus. De syndicus moet als rechtspersoon zijn ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen, en zijn contactgegevens moeten in het gebouw worden opgehangen.
Hierin zitten kosten zoals de schoonmaker, controle van de lift, maar ook gemeenschappelijke elektriciteit en water. Dat maandelijks bedrag dat jij betaalt, komt terecht in het werkkapitaal, dat de syndicus gebruikt om alle facturen te betalen.
Als Syndicus mag je je verwachten aan een gemiddeld salaris van 34.700 €. Het gemiddelde loonbereik als Syndicus ligt tussen 28.400 € en 42.400 €.
De bevoegdheid tot herroeping of niet-verlenging van het mandaat van de syndicus berust bij de algemene vergadering van mede-eigenaars. Deze heeft ook de mogelijkheid om een nieuwe te benoemen. De beslissing wordt genomen met een absolute meerderheid, ofwel 50% van de stemmen + 1.
De kosten van de syndicus moet u als verhuurder voor 66% dragen en de huurder voor 34%, terwijl u de kosten van het periodieke onderhoud van de lift voor 50% kunt doorrekenen aan uw huurder. Deze lijst is enkel van toepassing voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 aangegaan werden.
De wet van 18 juni 2018 voorziet in een cascadesysteem waarbij het mogelijk wordt om bij gebrek aan een syndicus toch een algemene vergadering bijeen te roepen zonder dat hiervoor naar de rechter dient te worden gestapt.
De voorzitter is de persoon die de vergaderingen van de VvE leidt en zorgt voor een ordelijk verloop van de besprekingen. Hij is verantwoordelijk voor de agenda en de notulen van de vergaderingen. Ook zorgt de voorzitter ervoor dat de besluiten van de vergadering worden uitgevoerd.
Bewaartermijn documenten syndicus
De bewaartermijn van documenten als afrekeningen en de vermogensstaat wordt verlengd. De syndicus zal deze voortaan geen 5, maar wel 10 jaar - na datum van verkregen kwijting - moeten bijhouden (art. 84 nieuwe plichtenleer).