Waarom hebben we zo weinig betaalbare huizen? Het tekort aan betaalbare woningen komt door een opeenstapeling van zaken. Zo zaten schattingen over het aantal mensen dat een huis nodig heeft ernaast, lag de bouw stil door de economische crisis en versterkten politieke keuzes de problemen.
Het woningtekort groeit dit jaar, ondanks dat er vorig jaar 90.000 nieuwe huizen bij kwamen. Dat komt grotendeels doordat de bevolking veel sneller groeit dan verwacht, wat op haar beurt geheel wordt veroorzaakt door migratie. Andere oorzaken zijn dat ouderen langer thuis blijven wonen en er minder mensen samenwonen.
Het tekort aan woningen is sterk gestegen omdat het aantal huishoudens in Nederland sneller toeneemt dan gedacht. Dat komt volgens ABF grotendeels door de komst van Oekraïense vluchtelingen. Ook zijn er minder plekken in verpleeghuizen, waardoor ouderen langer in hun huis blijven wonen.
De hypotheekrente is nog relatief laag, het aanbod aan koophuizen neemt toe en er is sprake van afvlakkende of zelfs dalende huizenprijzen (afhankelijk van de gemeente). Er is dus meer ruimte op de huizenmarkt van 2023 en dat maakt dit een goed moment om een woning te kopen.
Een paar redenen. In de eerste plaats is grond heel schaars, ten minste grond met een bouwbestemming. Die grond met een bouwbestemming is meestal al in handen van projectontwikkelaars, gemeenten of corporaties. In de tweede plaats heeft Nederland een bouwbesluit.
Er is volgens het CBS in Nederland een woningtekort van zo'n 315.000 huizen. Deze situatie heeft ingrijpende gevolgen voor jongeren: Jongeren hebben te maken met hoge huurprijzen en onveilige situaties met huurbazen. Jongeren blijven langer bij hun ouders, op kamers of in een gedeelde woning wonen.
Volgens brancheorganisatie van maatschappelijke opvang Valente waren er in 2019 ruim 500.000 Nederlanders zonder adres, recentere cijfers zijn er niet.
Huizenprijzen dalen in 2023 flink, stabiliseren in 2024. Wij verwachten dat bestaande koophuizen dit jaar nog flink in prijs dalen (figuur 3), en in het vierde kwartaal van dit jaar 7,6 procent goedkoper zijn dan tijdens de piek van juli 2022.
Huizenprijzen zullen de komende jaren naar verwachting verder dalen, met 5,1% in 2023 en 3,8% in 2024 (t.o.v. het voorafgaande jaar). De totale verwachte prijsdaling ten opzichte van de piek in de zomer van 2022 bedraagt zo'n 10%.
In de eerste helft van 2022 werd nog door 80% van de huizenkopers overboden. In de tweede helft van 2022 was dit al bijna gehalveerd met 44%. Dit percentage is in 2023 nog eens flink gedaald. Over het algemeen is het dus lang niet altijd meer nodig om te overbieden in 2023.
Ook duurt het een aantal jaar voordat nieuw geplande woningen daadwerkelijk opgeleverd en bewoond kunnen worden. Het statistisch woningtekort zal daarom er nog op het huidige niveau blijven en vanaf 2027 in gestaag tempo af te nemen. Het statistisch woningtekort is een indicator voor de spanning op de woningmarkt.
De belangrijkste conclusie: tot 2025 zal de omvang van de woningnood in ons land toenemen. Momenteel komt het tekort uit op zo'n 279.000 woningen (3,5% van de totale huizenvoorraad), maar over drie jaar zal het gaan om ongeveer 316.000 woningen (3,9% van de totale huizenvoorraad).
De huidige woningnood heeft vier hoofdoorzaken: Weinig nieuwbouw. Lage rente, gunstige hypotheekregels. Sterke economie, open land.
De woningnood in Nederland is nog hoger dan tot nu toe becijferd.Landelijk gezien is er een tekort van 390.000 woningen. Dit blijkt uit de nieuwe Atlas voor gemeenten 2022 die woensdag door bureau Atlas Research is gepresenteerd.
Tot half 2022 stegen de huizenprijzen flink. Dat kwam vooral door een lage rente in combinatie met ruime hypotheeknormen, waardoor je goedkoop geld kon lenen. Sinds 2022 stijgen de hypotheekrentes.
In de komende 10 jaar zouden de huizenprijzen weer gaan stijgen en in de laatste jaren zelfs sneller dan verwacht. Die woning van 200.000 euro is in 2022 396.000 euro waard, dat is dus bijna het dubbele van de waarde die de koper ervoor betaald heeft.
Ten opzichte van de piek van de markt in juli 2022 zijn koophuizen dan zelfs 9,0 procent goedkoper. Voor volgend jaar verwachten we dat huizenprijzen niet veel verder zullen dalen. In het laatste kwartaal van 2024 liggen huizenprijzen volgens onze raming slechts 0,4 procent lager dan in het laatste kwartaal van 2023.
Rabobank verwacht dat de huizenprijzen dit jaar nog met -5,2% dalen en volgend jaar met -2,4%. De gemiddelde prijsdaling in 2024 is grotendeels het gevolg van een overloop-effect van dit jaar. De bank verwacht dat de huizenprijzen wel degelijk stabiliseren.
Het is voorspeld dat het huidige woningtekort verder zal oplopen tot bijna 420.000 in 2025. De verwachting dat huizenprijzen in 2025 lager zullen zijn dan nu het geval is lijkt daarmee onwaarschijnlijk. Zolang er minder aanbod is dan de vraag zullen huizen hun waarde blijven behouden.
van ABN AMRO. De bank houdt er wel rekening mee dat het einde van de prijscorrectie in zicht komt en heeft haar prijsraming voor 2023 iets naar boven bijgesteld: van -6 naar -5 procent.
Met minder bezichtigingen én minder biedingen is het logisch dat huizen in 2023 langer te koop staan dan voorheen. Begin vorig jaar was de doorlooptijd bij verkoop gemiddeld nog 40 dagen en een jaar later is deze meer dan verdubbeld naar ruim 80 dagen.
Volgens onderzoeksbureau ABF Research, dat het woningtekort voor de overheid bijhoudt, zijn er in Nederland 315.000 woningen te weinig. Daardoor wonen bijvoorbeeld meer mensen en huishoudens noodgedwongen bij elkaar. Het woningtekort is met afstand de belangrijkste reden voor het feit dat er zoveel mensen dakloos zijn.
Het aantal dakloze mensen is afgenomen volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. Vorig jaar waren er in Nederland naar schatting 26.500 mensen tussen de 18 en 65 jaar dakloos. "Het jaar daarvoor waren dat er 32.000", vertelt Tanja Traag van het CBS.
Volgens de laatste cijfers van het CBS zijn er in totaal 32.000 daklozen in Nederland, onder wie duizenden jongeren. Hulpverleners signaleren dat het aantal toeneemt. Het Leger des Heils sprak vorig jaar nog over een 'een schrikbarende constatering'. De organisatie telde afgelopen zomer 6016 daklozen in Nederland.